Pääomia tarvitaan vähemmän

Luultavasti yleisin syy, miksi porukalla sijoittamista pohditaan on pääomien puute. Asuntosijoittaminen on pääomavaltainen sijoituslaji ja se vaatii tyypillisesti useamman kymppitonnin omaa rahaa. Jos kolme kaverusta jokainen saa kerättyä 10 000 euroa, voidaan asunto hankkia. Kun taas yksittäin kukaan ei voisi ostaa asuntoa.

Vaihtoehtoina on siis joko nollatuotto tai 1/3 ihan hyvästä tuotosta. Tai vastaavasti jos yksin voisi ostaa yhden asunnon mutta kahden kaverin kanssa voikin ostaa neljä, niin kimppasijoittaminen mahdollisti 30 % isomman sijoituksen. Ja koska pääomaa tarvitaan vähemmän, voi kohteita hankkia nopeampaan tahtiin.

Tämä nopeuttaa jokaisen osallisen pääoman ja osaamisen karttumista. Kun kohteita eli kykyä ostaa asuntoja alkaa olla enemmän, pääsee mukaan isompiin ja parempiin diileihin.

Esimerkiksi meillä on juuri alkamaisillaan KVR-hanke, jossa rakennutamme kerrostalon. Tässä hankkeessa minimisijoitus on noin 300 000 euroa. (Uusia hankkeita on tulossa tänä vuonna.)

Riskit hajaantuvat

Jos asuntoa kohtaisi vaikkapa vesivahinko tai vuokralaisvalinta olisi epäonnistunut, ei vahinko jäisi yhden omistajan harteille vaan se hajaantuisi kaikkien kolmen kesken.

Lisäksi useammat silmäparit huomaavat kompastuskivet todennäköisemmin. Itse saattaa tykästyä kohteeseen, mutta kaveri kiinnittääkin huomiota asiaan, jota et huomannut.

Osaamista on enemmän ja työskentely tehostuu

Kolme henkilöä saa enemmän aikaan kuin yksi. Ideaalitapauksessa osaamiset ovat eri aloilta ja ne tukevat toisiaan. Esimerkiksi rakennusmiehen, ekonomin ja sisustussuunnittelijan tiimi voisi olla parempi kuin ekonomi yksinään. Remontit valmistuvat nopeammin yhdessä tehden.

Ja onhan hyvällä porukalla remontin tekeminen tosi kivaa puuhaa muutenkin! Siitä voi muodostua yhteinen harrastus pariskunnalle.

Lisäksi kolme henkilöä näkee ja kuulee enemmän. Tämä auttaa esimerkiksi ostokohteiden etsinnässä ja verkostojen syntymisessä.

Tiimissä työt kannattaa jakaa jokaisen osaamisen ja kiinnostuksen perusteella. Eli yhden tehtävä voi olla etsiä ostokohteita, toisen remontin suunnittelu ja kolmannen remontin tekeminen.

Kun töitä tehdään yhdessä, myös osaaminen karttuu nopeammin. Tiimin kesken tulee vaihdettua kokemuksia ja opittuja asioita. Tämä onkin varsin merkittävä asia sijoittajan henkilökohtaisella kasvu-uralla.

Kun jokainen keskittyy omaan osaamisalueensa, tulee jokaisesti ko. alueen huippuosaaja. Tällöin osaamista on enemmän kuin mitä kolmella yksittäisellä sijoittajalla voisi olla yhteensä.

Kimppasijoittamisen miinukset

Mitä useampi kokki, sitä huonompi soppa?

Aina ei voi tietää miten oma, saatika kaverin elämä heittelee. Jos tulee yllättävä tarve käteiselle, on asunto huono sijoitusinstrumentti. Se on epälikvidi eli sitä ei voi muuttaa rahaksi kovin helposti.

Myymiin vaatii aikaa ja vaivaa sekä tuo kuluja. Ja jos asunnon joutuu myymään, ei hinta ole yhtä hyvä kuin jos sen saa myydä rauhassa.

Tällöin sinusta on tullut motivoitunut myyjä.

Asunnon voi yrittää uudelleenrahoittaa, mutta sekään ei välttämättä ole yksiselitteistä, koska

Uudelleenrahoitus on hankalaa

Kun asunnon omistaa useampi henkilö, pitää jokaisen hyväksyä, että asuntoa käytetään lainan vakuutena. Tästä tulee lisää byrokratiaa kaikille omistajille sekä pankille.

Vielä monimutkaisempaa uudelleenrahoitus on, mikäli yksi omistajista on osakeyhtiö. Riippuu paljon pankkivirkailijastasi, mutta tiedän tapauksia, joissa pankki ei hyväksynyt osakeyhtiön osittain omistamaa vakuutta yksityishenkilön lainalle. Osakeyhtiön omistajien pitäisi pystyä osoittamaan, että vakuuden antamisesta ulkopuoliselle on liiketaloudellista hyötyä osakeyhtiölle.

Ja jos nyt asuntoa vasten nostetaan lainaa yhden omistajan hyväksi, niin muut sijoittajat ovat hänen lainansa takaajina välillisesti asunnon kautta, mutta hyötyä he eivät siitä suoraan saa. Tässä on pieni mahdollisuus eripuralle.

Mikäli asunto on jo lähtökohtaisesti ostettu velalla, kuten yleensä järkevää onkin, ei sitä edes ole heti mahdollista uudelleenrahoittaa. Paitsi mikäli asunto on onnistuttu ostamaan alle markkinahinnan tai siihen on tehty arvoa nostava remontti.

Rahoitus on hankalaa

Ja kuten uudelleenrahoitus on hankalampaa kuin yksin sijoitettaessa, on myös rahoitus monimutkaisempaa.

Pitää miettiä otetaanko laina yhdessä vai ottaako jokainen oman lainansa. Entä jos yhdellä on rahat taskussa ja toisen on pakko ottaa lainaa?

Mitenkään ylitsepääsemätöntä rahoitus kimppasijoitukseen ei toki ole, mutta kannattaa käydä avoin keskustelu etukäteen.

Luultavasti helpointa on kun jokainen sijoittaja ottaa omat lainansa. Jos joku haluaakin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, onnistuu se helposti. Lisäksi se voi helpottaa asioita myyntitilanteessa.

Vinkkejä asuntosijoittamiseen kaverin kanssa

Sijoita osakeyhtiön kautta

Sen sijaan, että ostaisitte asunnon kimpassa, perustakaakin osakeyhtiö kimpassa. Osakeyhtiötä on vielä helpompi omistaa halutussa suhteessa kuin asuntoa.

Jos siis yksi haluaisi omistaa 17,5 % koko potista, toinen 43,4 % ja kolmas 39,1 % niin osakeyhtiöllä se onnistuu helposti.

Sen sijaan asunnoilla omistusuhteet muuttuu sotkuiseksi jos asuntoja ostetaan useampia ja niiden omistusosuudet vaihtelevat sen mukaan paljonko porukan jäsenillä on rahaa kullakin hetkellä.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on myös verotehokas tapa kasvattaa portfoliota, mikäli rahoja ei tarvitse nostaa yhtiöstä ulos. Tällöin jokainen voi ottaa omat lainat (jos vakuuksia on) ja sijoittaa nämä rahat osakeyhtiöön, jolloin yhtiön ei tarvitse ottaa kallista lainaa.

Lue myös nämä:

Asuntosijoittamisen aloittaminen 

Rahoituksen rooli asuntosijoittamisessa