Pari viikkoa sitten kirjoitin asuntosijoittamisen aloittamisesta ja nyt kirjoitan toisesta kestoaiheesta, jota meiltä kysytään. Kuinka sijoittaa asuntoihin osakeyhtiön kautta?
Monesti suositellaan asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta vain, jos osakeyhtiö on jo olemassa. Tämä on kuitenkin vain nyrkkisääntö isolle joukolle puhuttaessa ja sinun tilanne voi olla eri. Käydään seuraavaksi läpi osakeyhtiön plussat ja miinukset.
+Veroprosentti
Siinä missä palkansaaja maksaa palkastaan ansiotuloveroa, maksaa osakeyhtiö yhteisöveroa. Ansiotulovero on progressiivinen, eli mitä enemmän tienaat, sitä isomman prosenttiosuuden maksat veroa.
Mikäli omistat sijoitusasunnon omissa nimissäsi, maksat keräämästäsi vuokrasta pääomatuloveroa, jossa on pieni progressio. Mikäli pääomatulosi on alle 30 000 euroa, on veroprosentti 30. Tämän ylittävältä summalta maksat 34 % pääomatuloveroa.
Eli jos omistat 10 sijoitusasuntoa, joista jokainen tuottaa 5 000 € vuokratuloa kulujen jälkeen, ovat pääomatulosi 50 000 € vuodessa. Tällöin maksat veroa 30 % * 30 000 € + 34 % * 20 000 € = 9 000 € + 6 800 € = 15 800 €. Kokonaisveroasteesi on siis 15 800 / 50 000 € = 31,6 %.
Yhteisövero sen sijaan on sama 20 % riippumatta siitä, tekeekö firmasi sadan euron vai sadan tuhannen euron tuloksen. Ja juuri tämä on yksi porkkana asuntosijoittaa yrityksen kautta. Jokaisesta kerätystä vuokraeurosta maksat 10-14 % vähemmän veroa. Edellä mainittu 10 asunnon omistaja maksaisi 11,6% vähemmän veroa sijoittaessaan yrityksen kautta.
Tästä tuleva etu on merkittävä. Jos rahoja ei tarvitse nostaa yhtiöstä ulos, jää yhtiölle joka vuosi 11,6 % enemmän euroja toiminnan kasvattamiseen, mikä on valtava etu vuosikymmenten kuluessa.
+Rahoituksen saatavuus
Finanssivalvonta pakottaa pankit testaamaan henkilöasiakkaan lainanmaksukykyä 6 % korkotasolla. Tämä on absurdia ymmärtäväiselle sijoittajalle, joka voi ottaa pankista 10 vuoden kiinteän koron lähes samaan hintaan kuin vaihtuvan euribor-pohjaisen lainan, mutta kansantalouden kannalta kenties ymmärrettävää.
Lisäksi pankki testaa kuinka asiakas selviää lainan maksuistaan palkkatuloillaan. Tällöin lainan saanti tyssää hyvin äkkiä, sillä kenenkään palkka ei riitä maksamaan lainan lyhennyksiä ja korkoja kun tarpeeksi laitetaan nollia perään.
Sen sijaan osakeyhtiön hakiessa lainaa, ei pankkia varsinaisesti kiinnosta sen omistajan varallisuus (sekin toki auttaa), vaan pankki katsoo yhtiön tasetta ja tuloslaskelmaa. Tuloslaskelmassa luonnollisesti näkyy vuokratulot. Mitä enemmän ottaa lainaa ja ostaa asuntoja, sitä enemmän tulee vuokratuloja eikä kasvu pysähdy toisin kuin henkilöasiakkaalla saattaa.
Tämän lisäksi nythän ollaan suunnittelemassa lainakattoa, joka rajoittaisi henkilöasiakkaan lainamäärän 450 % vuosituloistaan, mikä todella tehokkaasti lopettaa asuntosijoittamisen henkilöasiakkaiden osalta.
Yrityksille tällaista rajoitusta ei ole tulossa.
+Työkalujen määrä lisääntyy
Osakeyhtiön kautta sijoittaessa saa vähentää enemmän kuin mitä henkilösijoittaja voi. Mikäli yrityksellä on muuta liiketoimintaa, saa vähennyksiin laitettua liiketoimintaan liittyviä kuluja kuten tietokone, puhelin, nettiliittymä, enemmän kilometrejä, neuvottelukuluja, edustuskuluja, matkakuluja, toimistotarvikkeita, vakuutuksia yms.
Osakeyhtiölle avautuu pääsy uusiin rahoitusinstrumentteihin, mitä henkilöasiakas ei välttämättä voi hyödyntää. Esimerkiksi asuntosijoittaja saattaa haluta vähentää korkoriskiään, mutta mikäli kyseessä on taloyhtiölaina, ei siihen voi ottaa kiinteää korkoa. Taloyhtiölainan korkoriskin voi kuitenkin poistaa koronvaihtosopimuksella, jota ei kuluttajille yleisesti ottaen myydä.
+Osakeyhtiö skaalautuu
Kun yhtiön saa kasvatettua pientä isommaksi, moni asia helpottuu. Tällöin huomaat hyvin äkkiä, että sen kasvattaminen on paljon helpompaa kuin omissa nimissä sijoittaessa. Se ikäänkuin alkaa ”vetää” kasvun suuntaan eli kasvun kitka vähenee.
+Riski on yhtiöllä, ei sinulla
Osakeyhtiö on oma oikeushenkilö eli mikäli homma menisi ihan plörinäksi, kaatuisi ”vain” yhtiö, mutta henkilökohtainen omaisuutesi pysyisi koskemattomana. Tämä toki edellyttää, että et ole antanut yrityksen lainoille henkilökohtaista takausta.
Toisaalta tuntuisi hassulta perustaa yhtiö, johon ei usko niin paljon, että ei voisi taata sen lainoja omalla nimellään (myös toiminta pankin kanssa helpottuu kun lähdet takaajaksi). Mutta näinkin voi tietenkin toimia.
+Sijoittaminen kaverin kanssa helpottuu
Voit perustaa osakeyhtiön kaverisi kanssa ja näin sijoittaa kimpassa asuntoihin. Tämä on huomattavasti helpompaa kuin asuntojen ostaminen puoliksi tai kolmeen pekkaan. Asunnon vakuutta voi nimittäin voi olla vaikea hyödyntää mikäli omistajia on useampi. Sen sijan jos kaverisi on osakas yhtiössäsi, on asunnolla vain yksi omistaja, yhtiö.
Lisäksi hallinnointi on helpompaa sillä vastikemaksu tulee vain yhtiön nimiin, samoin kokouskutsut, varainsiirtoveroilmoitukset, myyntivoittoverot jne.
+Osakeyhtiö kannustaa yrittämään
Tämä voi olla epäintuitiivinen peruste asuntosijoittaa yrityksen kautta. Mutta sitä tehtyäni olen oivaltanut tämän. Kun yhtiö on perustettu ja sen arki rullaa, on se todella helppo valjastaa myös muuhun liiketoimintaan. Voit alkaa myymään palveluita, tuotteita tai vaikka valmennuksia.
Lyön vetoa, että monella lukijallani on pieniä ideoita, joista voisi saada hieman lisätuloja, mutta homma kaatuu siihen, ettei niitä voi muuttaa rahaksi ilman yhtiötä.
+Osakeyhtiö helpottaa perintösuunnittelua
Kun perustat osakeyhtiön, voit perustamisen yhteydessä ottaa lapset siihen mukaan ilmaiseksi. Eli kirjaat vain lapset omistajiksi haluamallasi osuuksilla.
Kun yhtiön arvo vuosien varrella kasvaa, kasvaa myös lapsien varallisuus, eikä tästä tarvitse maksaa mitään veroa. Jos joskus haluat myydä yrityksen, saavat lapset osakkeiden osoittaman osuuden myyntihinnasta ja toki maksavat tällöin omat veronsa.
Mutta jos vaihtoehtona on siirtää asuntovarallisuus kuolinpesän kautta jälkipolvelle, on osakeyhtiö oikein tehtynä huimasti verotehokkaampi.
Voit halutessasi tehdä kaksi eri osakesarjaa. Esimerkiksi voit luoda A- ja B-sarjan osakkeita, joilla yhdellä A-osakkeella on 10 ääntä ja yhdellä B-osakkeella 1 ääni, mutta molemmat omistavat silti yhtiöstä saman prosenttiosuuden. Tällä menettelyllä voit pitää päätäntävallan itselläsi.
Jo olemassaolevaan yhtiöön lasten mukaan ottaminen taas voi olla kallista. Osakkeita voi lahjoittaa 5 000 € per kolme vuotta per lapsi, mutta mikäli yhtiön arvo kasvaa hurjasti, ei tällä menettelyllä saada ikinä mielekästä osaa yhtiöstä siirrettyä lapsille. Tällöin ainoa vaihtoehto on lahjoittaa niitä ja maksaa lahjavero.
-Osakeyhtiön rahoitus on kalliimpaa
Henkilöasiakas saa asuntolainaa parhaimmillaan noin 0,2-0,3 % marginaalilla. Samainen henkilö saisi ensimmäiseen sijoitusasuntoon lainaa ehkä samalla korkotasolla. Asuntojen määrän kasvaessa myös rahoituksen hinta kallistuu.
Se ei kuitenkaan nouse yhtä korkeaksi kuin osakeyhtiöllä. Juuri perustettu ”tyhjä” Oy maksaa helposti 3 % marginaalia ensimmäisestä lainastaan. Tällöin on aika iso riski ostaa asunto 4 % vuokratuotolla.
Sen sijan uudiskohteen ostaminen pankin rahoituksella muuttaa laskelmaa:
- 100 000 € asunto, josta 70 000 € yhtiölainaa, 15 000 € pankkilainaa ja 15 000 € omaa rahaa, joka sijoitettu osakeyhtiöön.
- Yhtiölainan korko 1,3 % ja pankkilainan korko 3 %
- Kokonaiskorko = 70 000 * 1,3% + 15 000 * 3% = 1050 € + 450 € = 1500 €/85 000 € = 1,8 %
1,8 % kokonaiskorko ei olekaan enää niin mahdoton. Mutta silti merkittävästi kalliimpaa kuin omiin nimiin otetun lainan korko.
-Pankit rajoittavat uudiskohteisiin sijoittamista
Yhä useammassa kohteessa on rajoituksia, että osakeyhtiö ei yksinkertaisesti saa ostaa asuntoja kuin max 3-5 kpl talosta. Tai vaihtoehtoisesti, että osakeyhtiöt eivät saa omistaa yhteensä kuin max 30 % taloyhtiön asunnoista.
Tämä säätely on hyvä tiedostaa ja se saattaa yhä kiristyä tästä. Mutta toisaalta se ei ole este aloittelevalle sijoittajalle, joka ei kuitenkaan olisi ostamassa edes kolmea asuntoa kerralla.
-Rahat ovat yhtiön, eivät sinun
Vaikka yhtiö maksaakin merkittävästi alempaa veroprosenttia kuin henkilösijoittaja, niin rahat ovat yhä yhtiön sisällä. Et siis voi käyttää niitä lomamatkan tai ruokaostosten maksamiseen.
Mikäli haluat kuluttaa rahoja itse, sinun täytyy siirtää ne yhtiöstä itsellesi. Tähän on monia keinoja:
- Kilometri- ja kulukorvaukset ovat verottomia, mutta niitä saa nostaa vain todellisia tapahtumia ja kuitteja vastaan.
- Osinkoa voi tietyin ehdoin nostaa noin 7,5% veroprosentilla, jolloin yhtiön kautta sijoittava maksaa veroa yhteensä 26 % eli ero henkilöasiakkaaseen supistuu merkittävästi.
- Palkkaa voi nostaa niin paljon kuin haluaa, mutta verotehokasta se on noin 20 000 €/v paikkeilla (huomioi myös muut ansiotulosi).
Tiivistetysti, kannattaa ensin nostaa palkkaa noin 20 000 € ja jos haluaa enemmän rahaa itselleen, nostaa loput osinkoina.
-Osakeyhtiö lisää byrokratiaa
Osakeyhtiölaki vaatii yhtiötä mm. huolehtimaan kirjanpidosta. Jos et itse osaa sitä, joudut käyttämään ulkopuolista kirjanpitäjää, josta tulee noin 500 €/v kulu.
Jos haluat siirtää omaa rahaa yhtiölle, pitää se tehdä esim. pääomasijoituksena, lainana tai pääomalainana. Nämä kaikki vaativat hallituksen kokouksen, josta on toimitettava pöytäkirja kirjanpitoon. Eli vaikka voisit siirtää rahaa ”taskusta toiseen” niin kyseessä on eri oikeushenkilö ja kaikesta on jäätävä jälki mitä ja miksi on tehty.
Kannattaako omat asunnot siirtää firman nimiin?
Asuntoja ei voi vain siirtää yhtiöön vaan ne pitää joko myydä tai siirtää apportina. Apportti tarkoittaa periaatteessa asunnon siirtämistä, eli yhtiön ei tarvitse maksaa siitä mitään. Mutta yhtiön pitää silti maksaa varainsiirtoveroa 2 %. Apportti on tehtävä käypään arvoon.
Mikäli taas myyt asunnon, pitää yhtiön maksaa siitä käypä hinta sekä myös varainsiirtovero.
Käypään arvoon voi tutkia tarkempaa selitystä verottajan syventävästä ohjeesta.
Huomaa myös, että kun myyt asunnon yhtiölle, tulee sinulle maksettavaksi myyntivoiton vero. Mikäli vero on suuri, ei myynti luultavasti ole fiksua sillä tuo summa on heti pois sijoitussalkustasi.
Mutta mikäli olet hankkinut asunnon hiljattain ja tarkoituksesi on omistaa se pitkään, voi siirto yhtiön nimiin olla järkevää. Tämä selviää simppelilllä excel-harjoituksella (muuttujina maksettava varainsiirtovero ja yhtiön kautta saatu verohyöty).
Miten osakeyhtiö perustetaan?
Osakeyhtiön perustaminen on varsin helppoa nykyään. Mene YTJ:n sivuille, kirjaudu sisään pankkitunnuksilla ja seuraa sivuston ohjeita ”osakeyhtiön perustaminen”. Sähköisesti tehtynä tämä toimenpide maksaa 275 € ja paperilla 380 €. Alkupääomaa ei nykyään tarvita.
Mikäli haluat perustaa tytäryhtiön, eli että osakeyhtiö tulisi toisen yhtiön omistukseen, et voi tehdä perustamisilmoitusta sähköisesti.
Kannattaako yritys perustaa vain asuntosijoittamista varten?
Tähän hyvä nyrkkisääntö on kyllä, jos aiot hankkia paljon, sanotaan yli kymmenen asuntoa. Yhtä tai kahta asuntoa varten osakeyhtiö tuskin on kannattavaa.
Vaikka lähtisit nollasta liikkeelle ja olet vakuuttunut, että tulet hankkimaan asuntoja paljon, kannattaa niitä varten perustaa yhtiö heti.
Tämä oli pintaraapaisu asuntosijoittamiseen osakeyhtiön kautta, sillä jokaisen tilanne on uniikki ja muuttujia on paljon. Laita rohkeasti minulle viestiä Twitterin kautta, vastaan mielelläni jos osaan!
Samalla kannattaa tutkia olisiko Huolenpitopalvelumme kiinnostava ratkaisu jos haluat sijoittaa asuntoihin, mutta et haluaisi rasittaa itseäsi niistä aiheutavalla vaivalla.
Miika Vuorensola
20 Comments
Olen usein kuullut ajatuksen, että firman kautta saisi rahoitusta paremmin kuin yksityishenkilönä. No, se tietty riippuu tilanteesta. Mutta yrityksellä pitää olla vakuuksia tai muita vakaita tuloja, joita hyödyntää ja niitä pitää olla aika paljon, että pääsee hommassa alkuun. Ajattelin vain korjata joillakin olevaa virhekäsitystä, että firman kautta rahaa saisi jotenkin erityisen helposti… Yritykseen voi toki apportilla siirtää niitä asuntoja, mutta jos niistä on velkaa, ne velat pitää kuitenkin sitten itse maksaa. Samoin jos lapset ovat siinä yrityksessä jo osakkaana, kannattaa miettiä miten verottaja mahtaa suhtautua siihen, jos lasten firmaan yhtäkkiä siirretään paljon omaisuutta. Mutta, jos yrityksellä on muita tuloja, asia on paljon helpompi ja sitä firman sisälle tulevaa kassavirtaa voi sitten hyödyntää mukavasti.
Itselläni on pienenä jarruna ollut riski siitä, että jos päivätyö loppuu ja firma on pystyssä, minut katsotaan yrittäjäksi ja työttömyysturva lähtee. Etenkin, jos asuntojen lisäksi tekisi sivutyöluonteisia keikkoja. Rattaat käyvät kuitenkin koko ajan tämän osalta, että miten saisin homman toimimaan niin, ettei yhtiö olisi vain ja ainoastaan asuntoja varten.
Tämä on kysymys, joka askarruttaa myös itseäni. Jos perustan Oy:n lasteni kanssa ja lasten pätkätöihin tulee katkoksia, niin katsotaanko heidät yrittäjiksi ja heidän työttömyyskorvauksensa evätään tällä perusteella, vaikka mitään kassavirtaa heidän suuntaansa ei todellisuudessa olisikaan.. Ehkäpä asia selviäisi TE toimistosta kysymällä. Tai saataisiin edes joku mielipide, vaikka tuskin se heitä mitenkään sitoo.
Päätoimisella yrittäjällä ei ole oikeutta työttömyyskorvaukseen, mutta sivutoimisella voi olla. Taitaa käytännössä mennä niin, että kun hän hakee tukea, niin TE-toimisto selvittää onko hän sivutoiminen vai päätoiminen. Käytännössä siis kyselevät kiperiä kysymyksiä.
Rahavirroilla ei taida olla mitään merkitystä, ainoastaan tuolla ”tittelillä”.
Ja oli siinä joku aikarajakin, että ekan 3-4 kk yrittäjyyden jälken työttömäksi jäätyään tuen saa vaikka olisi päätoiminen yrittäjä. Ja muistaakseni toimii myös toisinpäin, eli työttömänä voi yrittää tuon muutaman kuukauden ennen kuin tuet lähtee.
– Miika
Kysyin asiaa juristilta ja jos lasten omistus on alle 25 % ongelmia ei tule.
Mainio blogikirjoitus ja tällä hetkellä erittäin ajankohtainen itselleni. Tuli mieleen muutama kysymys, joita olen tässä asiaa hahmotellessa pohtinut
Olen kysellyt useammalta pankilta rahoitusta asuntosijoittamista tekevälle aloittavalle yritykselle. Vastaanotto ei useimmiten ole kovin kannustavaa ja lainaehdotkin kireitä. Erityisesti laina-aikojen lyhyys (joissakin tapauksissa max. 7 vuotta) vääntää melkein missä tahansa tapauksessa kassavirran sellaiseksi, että kassavirtalaskelma ei mahdollista kovin monien kohteiden hankintaa. Parhaimmillaan voisi irrota noin 2 % marginaalilla 15 vuoden laina-aika omarahoitusosuuden ollessa min. 20 %. Flippikohteiden osalta myös bullet-lainat kuulemma onnistuvat. Näitä viimeisenä mainittuja pidän jo harkitsemisen arvoisina.
Laskeskelin, että pystyisin tässä vaiheessa em. ehdoilla lähtemään hankkimaan kahta-kolmea kohdetta noin suurin piirtein seuraavin luvuin:
– Velaton hinta 125 000 euroa per asunto
– Omarahoitusosuus 20 000 euroa per asunto
– Yrityslainaa 30 000 euroa per asunto
– Taloyhtiölainaa 75 000 euroa per asunto
1. Kun yrityslaina on kallista ja sen määrää kannattaa pyrkiä minimoimaan, niin määritteleekö yrityksen perustaminen jo heti kättelyssä sen, että sijoitusstrategian on lähtökohtaisesti oltava a) suuret taloyhtiölainan (uudis)kohteet ja/tai b) remontoitavat flippikohteet, jolloin kallis yrityslaina ei täysin pilaa yhtälöä?
2. Onko yrityksenä missään tilanteessa järkevää sijoittaa taloyhtiölainattomiin ja remontoitaviin vanhempiin kohteisiin BRRR-strategian mukaisesti? Nämä ovat kuitenkin usein kenties se houkuttelevin kohderyhmä aloittajalle.
3. Miten pankit suhtautuvat yrityslainoihin jos osakkaina on vähemmistöosuuksin perillisiä lapsia? Tai jos sijoittaa yhtiöön omaa rahaa, niin tuleeko ottaa huomioon lahjavero (ts. onko perillisosakkaiden kanssa aina edettävä lainaamisen kautta jos yhtiön pääomia haluaa lisätä)?
4. Mitä keinoja yrityksen kautta sijoittavalla on maksimoida asuntosijoittamisen alkukiihdytystä ostokohteiden, lainaehtojen tai muiden vastaavien strategiavalintojen osalta ilman, että kassavirta karkaa rajusti miinukselle?
Bonuskysymyksenä vielä tiedustelu, että onko antaa mitään kokeneen sijoittajan vinkkiä siitä, että mitä sijoitusyhtiön lukuja tai ominaisuuksia (kassavirta, oman rahan sijoittaminen, oman osaamisen kehittäminen ja todistaminen jne.) pankit arvostavat eniten ja mitä asioita siten kannattaisi pyrkiä optimoimaan, jotta rahoituksen saaminen ja rahoitusehdot tulevaisuudessa paranisivat?
Tästä tuli nyt aika tuhti kysymyslista, mutta toivottavasti ajatuksista on hyötyä muillekin lukijoille. 🙂
Kiitos kommentista!
Kannattaa kysyä pankilta mahdollisuutta ottaa 7 vuoden laina 15 vuoden maksuajalla. Tällöin joudut 7v päästä joko maksamaan lainan pois tai uudelleenrahoittamaan sen, mutta kassavirta ei ole niin synkkä.
1. Kyllähän se vähän noin on. Kannattaa silti muistaa, että kohde ja rahoitus ovat kaksi eri asiaa. Eli ei kannata skipata hyvää kohdetta vain siksi, että rahoitus siihen on kallis. Rahoitusehtoja saa aina muutettua myöhemmin, kohdetta ei.
2. Ks. edellinen vastaus. Hyvä kohde on hyvä kohde.
3. Pankkia kiinnostaa eniten yrityksen tilanne. Vahva tase ja kassavirta on paljon tärkeämpää kuin omistuspohja. Toki jos omistajat antavat omavelkaisia takauksia, on varakkaat omistajat arvokkaampia kuin varattomat. Yleensä omistajat sijoittaa rahoja omistusosuuksien suhteessa, eli kannattaa kysyä verottajalta viimeinen sana tuohon lahjaveroasiaan.
4. Riskinotolla toki saa kasvuun vauhtia. Vaikka yhtiön lainan hinta olisi 2 % ja sijoituskohde tuottaa 4 % niin jää siitä silti 2 % firmalle tuottoa, joka on enemmän kuin 0 % kymmenen prosenttia tuottavasta kohteesta. Mieti myös onko se negatiivinen kassavirta iso ongelma. Esim. -200e/kk on todella raskaasti pakkasella jo, mutta absoluuttisesti euroissa tuo ei kuitenkaan ole ihan mahdoton summa työssäkäyvälle ihmiselle. Toki näitä kohteita ei voi hankkia kymmentä.
Bonus: Nettovelkaantumisaste eli firman oma pääoma suhteessa velkoihin on varmaan se tärkein. Toisena tulee kassavirta. Näistä pankki päättelee, että miten arki kestää epävarmuuksia (kassavirta) ja mikä todennäköisyys pankilla on saada omansa pois jos asunnot joudutaan myymään pikapikaa (velkaantumisaste). Mutta olet oikeassa, että myös sijoittajan osaamisella ja kokemuksella on merkitystä eli sitä kannattaa kehittää. Tästä taisinkin jossain blogissa mainita.
– Miika
Kiitos erittäin hyvin kirjoitetusta ja selkeästä tekstistä! Itsellä heräsi myös muutama tarkentava aloittelijan kysymys.
a) Millä omarahoitusosuudella pankit myöntävät yritykselle lainaa? Onko mahdollista saada näin, miten Matti tuossa muotoili esimerkissään, eli esim. 125k kohteesta 30k yrityslainaa ja 20k omaa pääomaa (vain 16 %)? Ja onko tässä yleisesti jotain eroa yksityishenkilönä sijoittamisen omaan pääoman tarpeeseen?
b) Pitäisikö tämä ajatella oikeastaan niin, että taloyhtiölainallisilla uudiskohteilla voisi saada hommaa pyörimään vuokratulon eli liikevaihdon muodossa, jonka jälkeen pankki voisi antaa suotuisammin lainaa ja paremmilla ehdoilla? Vai käykö tässä yleensä näin? Jos siis esim. alussa marginaali on 3 % ja laina-aika 7v, saako sitten muutaman vuoden päästä jo 10 asuntoa omistavana yrityksenä marginaalin 1-2 % ja laina-ajan lähemmäs 15-25v? Ja sitten voisi helpommin siirtyä myös näihin vanhempiin taloyhtiölainattomiin kohteisiin?
c) Miten pankki arvottaa yksittäisen sijoitusasunnon yhtiön tuloslaskelmassa / taseessa? Jos vaikka yritys omistaa siis yhden asunnon, jossa vuokra on 600 € ja vastike 150 €. Kuinka paljon lisää lainaa tällaisella tulolla saa? Onko se esim. 50k €? Lähinnä vain, että miten tuo myönnettävän luoton maksimimäärä tulee vastaan, kun yksityishenkilönä näin voi käydä helpostikin, kuten tuossa itsekin skaalautuvuudesta mainitsit.
c) Tuosta omistusosuusasiasta. Olen ajatellut, että avovaimoni sekä lapseni olisivat mukana yrityksessä. Mikä olisi järkevä prosenttiosuus lapselle olla mukana? Meneekö osingonjako omistussuhteen mukaan aina lapselle? Ja miten tuo yritykseen sijoittaminen, kuuluuko se olla omistussuhteen mukainen, kuten tuossa mainitsit vastauksessasi Matille? Eli jos omistan vaikka 45 % ja vaimo 45 % ja lapsi 10 % ja haluan sijoittaa 100k yritykseen, pitääkö jokaisen antaa tämä panos (45k, 45k, 10k)? Vai voinko itse sijoittaa tuon 100k, jos sen verran löytyisi pelkästään itseltäni? Ja voiko tästä tulla jotain ongelmia myöhemmin, jos vaikka eroisin avovaimostani ja olen itse sijoittanut yhtiöön kaikki rahat, mutta omistusosuus yhtä suuri kuin puolisolla? Tällaiset ei toki ole toivottuja tilanteita, mutta kaikkeen täytyy tässä kohtaa perehtyä.
d) Miten yritykseen ylipäätään on helpoin ja kustannustehokkainta siirtää rahaa, jos sitä on nyt käteisenä omalla tilillä?
e) Miten pankki katsoo omistajien omia lainoja / lainanmaksukykyä / omistuksia, otetaanko ne jotenkin huomioon yritykselle lainaa haettaessa? Vai onko yritys ihan erillinen henkilö, eikä sen omistjien taloudellinen tilanne liity siihen mitenkään?
e) Mitä kiinteitä kuluja yrityksestä tulee? Mainitsit kirjanpitäjän 500 € ja perustamismaksun n. 300 €. Varmaan ainakin yrityksen tili maksaa jonkun kuukausimaksun? Entä muuta?
f) Minkälaista kiinteää korkoa yritykselle tällä hetkellä tarjotaan? Kuinka pitkää ja millä korolla?
g) Jos haluaisi esimekiksi flipata kohteen kaverin kanssa, joka ei ole osakas yrityksessä, miten tuo käytännssä onnistuu? Ostaa yrityksenä puolet kohteesta ja myy sitten pois?
Huh, tässä olikin monta, mitkä on askarruttanut, toivottavasti ei tullut liian sekavasti. Arvostan kovasti, jos ehdit kommentoimaan, kiitos!
Kiitos kommentista ja hyvistä kysymyksistä!
a) Riippuu firmasi kunnosta, mutta 20-40% yleensä. Firman lainan saanti on heikompaa koska voit aina ajaa firmasi nurin, jolloin pankin asema on heikompi. Kun taas jos otat lainan omiin nimiin ja vakuutena on oma kotisi, on sinulla suurempi kynnys jättää laina hoitamatta. Eli anna firmasi lainalle omavelkainen takaus niin saat myös rahoitusta paremmmin.
b) Kun firman kunto paranee, rahoituksen ehdot helpottuvat.
c) Pankilla on omat systeeminsä arvottaa asunto, mutta myös välittäjän arviokirja voi auttaa. Vakuusarvo riippuu asunnon sijainnista – ”korvessa” se on huonompi kuin hyvällä sijainnilla.
c2) Riippuu mitä haluat. Jos haluat minimoida perintöveron niin silloin paras on laittaa lapselle 99% omistuksesta. Tällöin voit tehdä A- ja B-sarjan osakkeita ja pitää itselläsi äänioikeudelliset A-osakkeet. Eli omistat vähän mutta käytät päätäntävaltaa. Osingot maksetaan aina suhteessa omistukseen.
Yrityksen voi nykyään perustaa vaikka 0 euron alkupääomalla. Ero ei sinällään vaikuta yrityksen omistukseen. Tällöin voit haluta ostaa hänet ulos ja sitten teidän täytyy päästä yhteisymmärrykseen osakkeen hinnasta. Tämän voi ratkaista tekemällä osakassopimuksen etukäteen.
d) Ei rahan ”siirto” firmalle maksa mitään. Mutta siirtotavasta riippuu kuinka rahaa käsitellään firman kirjanpidossa. SVOP-sijoitus on ihan jees.
e) Yritys on täysin oma oikeushenkilö, mutta tottakai sen omistajien varallisuudella on merkitystä. Varsinkin jos takaat firman lainat omavelkaisesti.
e2) Kirjanpito ja pankkikulut juoksevat ainakin. Muut kulut riippuu sitten mitä palveluita yritys tarvitsee.
f) Tätä kannattaa kysyä pankistasi.
g) Voitte ostaa asunnon puoliksi siten, että 50% on firmasi omistuksessa ja 50% kaverisi omissa (tai hänen firman) nimissä. Tai voi sen ostaa missä suhteessa tahansa, ei tarvitse olla 50/50.
Isot kiitokset ripeästä ja kattavasta vastauksesta, nämä selventävät huomattavasti! Pari tarkennusta tuli mieleen:
a) Oliko tästä lainan ehtojen paranemisesta mitään esimerkkiä? Lähinnä vain sen takia ”tivaan” kun ei ole oikein mitään käsitystä siitä. Päästäänkö esim. koskaan (vaikkapa 50 sijoitusasuntoa yrityksen omistuksessa kohtuullisella vivulla) yksityishenkilön lainan ehtojen tasoon, esim. 0.5 % marginaali ja 25v laina-aika.
Jos oma ”lainabufferi” on käytetty eli pankki ei tällä hetkellä myönnä lisää lainaa, voiko lainoja omaehtoisesti taata? Jos siis omat vakuudet on kaikki jo käytössä? Itsellä on juuri ostetut oma asunto ja kaksi sijoitusasuntoa omissa nimissä, jonka vuoksi tämän tien tyssätessä olen tutkinut tätä yritysvaihtoehtoa asuntosijoittamisen kasvattamiseen.
d) Olen ymmärtänyt että rahaa ei vain voi verkkopankissa siirtää yrityksen tilille, vaan vaihtoehtoina on tosiaan pääomalaina, osakepääoma, laina tai tämä SVOP. Olen lukenut hyvää tästä pääomalainamuodosta, mutta olet itse siis kokenut SVOPin järkevämmäksi? Jos siis olisi esim 3 omistajaa (45 / 45 / 10 %). SVOP ainakin lasketaan nettovarallisuuteen, minkä luulisi edistävän lainansaantia pankilta.
e) Entäs toisinpäin, katsooko pankki minun ostaessa henkilökohtaisesti vaikka uutta omakotitaloa puolisoni kanssa, meidän yhteisen yrityksen varallisuutta / kassavirtaa / velkoja eli kuntoa? Jos siirrämme suuren osan likvideistä varoistamme yritykseen, varmaan listaamme yrityksen nettovarallisuuden siinä kohtaa, kun pankki kysyy meidän nettovarallisuutta? Tätä kysyn vain sillä, etten halua vaarantaa oman kodin hankintaa tällä projektilla. Eli onko varat ja sijoitusyritykset yrityksessä identtinen kohtelultaan pankille kuin varat omalla tilillä?
Mitenköhän muuten toimitaan, jos haluaisikin syystä X lopettaa yrityksen, esimerkiksi 10 vuoden päästä kun omistaa vaikka 20 sijoitusasuntoa? Oletettavasti kaikki 20 asuntoa myydään ja sitten rahat on yrityksen kassassa ja lainat maksettu pois. Nämäkö sitten jaetaan palkkana ja osinkona omistajille ja ilmoitetaan kaupparekisteriin, että toiminta keskeytyy?
Vielä käytännön kysymys, mikäköhän toimiala tulee valita, jos ensisijainen toiminta tulee tällä tietoa olemaan asuntisijoittaminen? Löysin varteenotettaviksi esim.: Rahoitus ja luottotoiminta, Omien kiinteistöjen kauppa vaihtoehdot. Myöhemmin mahdollisesti voisin käyttää yhtiötä myös esimerkiksi rahastona/varainhoitajana, omiin muihin sijoituksiin tai ylipäätään johonkin ihan muuhun toimintaan. Onko tämä kuinka kriittistä, että osuu nappiin tämä valinta tässä kohtaa?
Miten tämä apportti toimii, jos asunnon on ostanut lähiaikoina alta markkinahinnan?
Meneekö sen arvostus nykyisen markkinahinnan mukaan vai voiko sen laittaa kauppakirjassa olevalla summalla ja myöhemmin uudelleenrahoittaa?
Miten pankkilaina kyseisestä asunnosta toimii jos sen siirtää apporttina?
Onko suositella hyvää kirjanpitäjää tähän tarkoitukseen? Alkuun tarkoitus ostaa firman nimiin 1-3 kohdetta, eli ensimmäiset vuodet kirjanpitäminen varmaan työmäärältään suht. pientä. Tuo mainitsemasi 500e / kk tuntuisi hyvältä hinnalta.
Moi!
Ei valitettavasti ole vielä suositella ketään, mutta toivottavasti pian olisi 🙂
Kannattaisikohan tämä tehdä itse? Vai onko kuinka työlästä?
Jos on esim. yksi asunto, niin eipä siitä tule kuin muutama tilitapahtuma per kk (vuokra, vastike, laina). Tilinpäätös vaatii sitten hieman enemmän opettelua, mutta sen voi toki sitten ostaa ulkoa (jolloin sinä tai kirjanpitäjä sitten korjaa mahdolliset virheet itse kirjanpidossa:)
Onko tuo käytännössä siis kirjanpitoa, että merkitsen kahdenkertaisella kirjanpidolla johonkin omaan exceliini vain nuo tapahtumat? Tuleeko tämä toimittaa johonkin, vai pitää vain itsellä? Kuten mainitsit, ei näitä hirveästi tule, vaikka olisi muutama kämppä yrityksellä. Tilinpäätökseen tosiaan täytyy sitten hieman perehtyä enemmän.
”Tämän lisäksi nythän ollaan suunnittelemassa lainakattoa, joka rajoittaisi henkilöasiakkaan lainamäärän 450 % vuosituloistaan, mikä todella tehokkaasti lopettaa asuntosijoittamisen henkilöasiakkaiden osalta.
Yrityksille tällaista rajoitusta ei ole tulossa.”
Jos antaa kuitenkin yrityksensä lainoille henkilökohtaisen omavelkaisen takauksen, tuleekohan tämä sama velkakatto-ongelma eteen yrityksenkin kanssa?
Paha sanoa kun mitään ei ole vielä päätetty, mutta riippuu varmaan pankista miten he käsittelevät takauksia.
Hei, kysymys mihinkä tuntuu, että ei löydy mistään vastausta.
Tilanne: 4 asuntoa ja tarkoitus siirtää ne osakeyhtiöön ja jatkaa asuntosijoitus toimintaa sitä kautta. Asunnoissa on velkaisuusaste n. 70%.
Ajattelisin ymmärtäväni kokonaisuudessaan miten aportti toimii ja mitä kuluja ja toimenpiteitä se vaatii. Mutta haluaisin tietää:
Miten pankkilainan käy? täytyykö se maksaa heti pois ja ottaa näin laina yhtiölle ja maksaa omat lainat pois?
Onko mahdollista antaa henkilökohtainen laina osakeyhtiölle joka sitten maksaisi joka kuukausi lainaa takaisin jonka myötä kyseiset pankkilainat saisi kätevästi maksettua.
Ajatus olisi pitää nykyiset pankkilainat sen sijaan että hakisi yritykselle rahoitusta koska nykyiset lainaehdot ovat kohtuu hyvät.
Apu olisi tarpeen, kiitos etukäteen kommenteista.
Hei, tällaiseen spesifiin tilanteeseen on vaikea antaa tarkkaa vastausta eli lähtisin avaamaan tilannetta keskustelulla pankin kanssa. Mutta pääpiirteissään pankki haluaa varmistaa, että velallisella on kyky hoitaa lainaa sekä vakuudet pankille on kunnossa. Eli jos asuntojen omistaja vaihtuu, pitääkö järjestää uutta vakuutta pankille?