Osakesijoittajalle on tuttua, että hajauttaminen on ainoa ilmainen lounas. Hajauttamalla tuotto pysyy samalla tasolla, mutta riski laskee. Tällöin samalla riskitasolla saa parempaa tuottoa kuin ilman hajautusta. Keskimäärin.
Mutta kannattaako hajauttaminen asuntosijoittamisessa? Helposti ajattelee samalla tavalla kuin osakesijoittamisessa, että kannattaa hajauttaa, eli ostaa asuntoja eri kaupungeista tai taloyhtiöistä.
Sinällään tässä on ihan järkeä. Jos esimerkiksi olisi 10 vuotta sitten laittanut kaikki rahat Kyyjärven kolmioihin, voisi salkun valuaatio näyttää surulliselta tänään.
Sen sijaan jos olisi ostanut yhden asunnon Kyyjärveltä, yhden Tampereelta ja yhden Helsingistä, olisi tuotto paljon parempi.
Aiheellinen kysymys on, että kuinka riskitaso sitten vaihtelee näiden kahden skenaarion välillä? En voi antaa tarkkaa vastausta. Mutta oma fiilis on, että on pienempi riski ostaa asuntoja kaupungista, joka nauttii muuttovoitosta ja kasvusta ylipäätään.
Eli voi olla perusteltua ostaa asuntoja eri kaupungeista jos ei ole selkeää näkemystä mikä kaupunki menestyy jatkossa (muita paremmin).
Samoin voisi olla perusteltua ostaa erityyppisiä tuotteita. Yksiö Tampereen keskustasta, kaksio Kyyjärveltä, kolmio Rauman lähiöstä. Eli asuntoja eri vuokratuottoprofiililla.
Kääntöpuolena erittäin hajautetussa asuntosalkussa on sen hallinnointi. On aika työlästä pyörittää asuntoja eri puolilla Suomea. Tietysti tämän ongelman voi poistaa esim. Huolenpitopalvelulla.
Yksi näkökulma keskittämisessä arvokkaampiin asuntoihin on hallinnoinnin helppous. Jos on aikomus sijoittaa esim. 100.000 euroa, voi sillä ostaa hyvin erilaisen portfolion.
Tällä rahaa saa Tampereelta yhden korjausvelkaisen yksiön, 2-3 yhtiövelallista uudisyksiötä, Raumalta 2-3 velatonta asuntoa tai Kyyjärveltä 10 velatonta asuntoa. Tässä on hyvä huomata, että uudiskohteissa tulee mukana yhtiölainaa, eli tässä sijoituksessa olisi vipua mukana enemmän kuin muissa. Tällöin oman pääoman tuotto on merkittävästi parempi (tai huonompi) kuin muissa.
Mietitään tarkemmin tilannetta, jossa päädytään ostamaan 10 asuntoa mistä tahansa kaupungista. Kannattaako nämä ostaa yhdestä taloyhtiöstä, vai hajauttaa talojen välillä?
Hajautuksessa tulee hyöty, että jos yhdessä taloyhtiössä on huono hallitus ja/tai isännöitsijä, ei koko sijoitettu pääoma mene tämän huonon johtamisen vuoksi mönkään.
Toki vastaavasti jos onnistuu ostamaan hyvästä taloyhtiöstä, saisi koko pääomalle hyödyn tämän taloyhtiön hyvästä kehityksestä.
Eli jos on sen verran kokenut asuntosijoittaja, että osaa tunnistaa hyvän taloyhtiön, voisi olla järkevää panostaa siihen enemmän, mikäli mahdollista.
Toinen etu keskittämisen puolesta on ns. nippukaupat. Esimerkiksi Asuntopehtoori neuvottelee näitä jatkuvasti rakennusliikkeiden ja muiden myyjien kanssa. Kun kerralla ostetaan isompi määrä asuntoja, saadaan ne edullisemmin kuin yksittäin ostettaessa.
Kolmas etu on hallinnoinnin helppous. Kun omistat kymmenen asuntoa yhdestä talosta, on salkun managerointi jouhevampaa. Riittää kun opettelet ulkoa yhden taloyhtiön palvelut (pyöräkellari, sauna, varastot, kerhohuoneet, lähipalvelut jne.). Tällöin vuokraaminen ja vuokrasuhteen ylläpito on sujuvampaa kuin jos omistaisit kymmenen asuntoa kymmenestä taloyhtiöstä.
Olikos se sauna nyt tässä talossa vai siinä toisessa?
Toki tämänkin ongelman saa poistettua Huolenpitopalvelullamme. He kyllä muistavat jokaisen taloyhtiön palvelut, ja jokainen asunto vuokrataan korkeimmalla mahdollisella vuokralla, jonka markkina sallii.
Kannattaako siis keskittää vai hajauttaa asuntosijoittajana?
Itse olen keskittämisen kannattaja. Nähdäkseni saan riittävää hajautusta omaisuusluokkien välillä (asunnot, osakkeet jne.), joten asuntosijoitusluokan sisällä näen keskittämisen hyödyt suurempana kuin hajauttamisen. Eli itse päädyn keskittämään asuntosijoituksiani hyviin yhtiöihin.
Miika Vuorensola
Miika on Asuntopehtoorin perustaja ja toimitusjohtaja. Vuokranantajana hän on toiminut yli 20 vuotta.
