Kannattaako korkosuojaus - Asuntopehtoori LKV

Kannattaako korkosuojaus

Olen viimeiset kolme vuotta opiskellut korkoriskiä ja yrittänyt ymmärtää kuinka suhtautua siihen. Tämä on siitä mielenkiintoinen aihe, että oikeaa vastausta ei ole ja lähes aina vastaus kaikkiin aiheen kysymyksiin on ”se riippuu”.

Minulle on turhauttavaa saada ”se riippuu” -vastauksia. Kaipaan mieluummin mutkia oikovan mutta lisäarvoa tuottavia tai näkemyksiä antavia vastauksia. Näitä vastauksia voin sitten soveltaa omaan tilanteeseeni.

Seuraavaksi mutkien oiontaa ja näkemyksiä.

Kannattaako korkosuojaus yleensä?

Nettikeskusteluissa tähän saa yleensä kaksi vastausta:

  1. Ei kannata koska pankki voittaa aina.
  2. Kannattaa jos arvostaa hyviä yöunia.

 

On ilmiselvää, että pankki voittaa ”aina” koska korkosuojaus on heidän liiketoimintaa. Se hinnoitellaan siten, että isolla todennäköisyydellä pankki jää voitolle. Ja jos ihan tarkkoja ollaan, niin pankit eivät itseasiassa edes itse kanna korkoriskiä vaan he ostavat sen markkinoilta. Eli markkinoilla on sijoittaja, joka on valmis myymään suojaustuotteen sinulle pankin kautta. Pankki toimii välittäjänä ja laittaa päälle oman katteensa, jota voisi sanoa myös välityspalkkioksi.

Tästä johtuen pankki todellakin voittaa aina. Tuotteen myynyt sijoittaja saattaa hävitä, mutta hän toki osaa hinnoitella sen niin, että todenäköisesti jää voitolle. Toki on myös pankkeja, jotka myyvät suojauksen omasta taseestaan eli oikeasti kantavat riskin korkojen noususta.

Hyvät yöunet tulevat siitä, että ei tarvitse murehtia korkojen nousua. Tämän mielenrauhan hinta on sitten se, että oma korko nousee heti suojauksen ostohetkellä eli osa riskistä realisoituu satavarmasti heti.

Mikäli yöunet kärsivät korkojen nousuriskin vuoksi, saattaa olla, että velkaa on liikaa. Tässä tilanteessa voi joko vähentää velkaa tai vähentää korkoriskiä. Yöunia voi parantaa myös laskemalla tilannetta auki eli ymmärtämällä mitä oikeasti voi tapahtua.

Jos lainaa on 100 000 euroa sidottuna 12 kk euriboriin 0,5 % marginaalilla, maksaa tällä hetkellä korkoa 500 €/v. Jokainen prosenttiyksikkö lisää korkotasoon tarkoittaa 1000 € vuosittaista lisäkulua. Arjessa tämä näkyy 83 €/kk lisäkuluna.

Näin osiin purkamalla pystyy hahmottamaan kuinka itse selviäisi nousevista koroista. On myös todella epätodennäköistä, että korot nousisivat nopeasti. Näin ollen rahaa ehtii laittamaan säästöön.

Käytännössä nyt voisi siis pistää sukan varteen 83 €/kk ja käyttää nämä rahat sitten kun 12 kk euribor on noussut yhteen prosenttiin. Ongelmaksi tulee se, että korkotaso voi jäädä yhteen prosenttiin pidemmäksi aikaa kuin mitä olet säästänyt. Saatika jos korkotaso nouseekin yli yhden prosentin, tällöin 83 €/kk säästö ei riitä kuin vähän aikaa. Eli nyt aloitettava kuukausisäästäminen ei ole kovin toimiva tapa suojautua lähivuosien korkoriskiltä, ellei sitten pysty säästämään useamman satasen kuussa.

Toisaalta jos on ollut aikeissa ostaa seuraava sijoitusasunto, voikin jättää sen ostamisen myöhemmäksi ja merkata sen omarahoitusosuus korkosuojausrahastoksi. Tällöin rahalle saatava tuotto on korkosuojauksesta säästetty summa.

Mitä pidempään korkojen nousun alkamisessa kestää, sitä enemmän lainakin ehtii lyhentyä ja sitä kautta korko riski pienenee.

Etukäteissäästäminen ei siis poista korkoriskiä, koska korko voi teoriassa nousta kuinka paljon tahansa ja jossain kohtaa isommatkin puskurit ehtyvät. Mutta toki se vähentää vähäisen koronnousun vaikutuksia omaan talouteen.

Korkosuojausten yksi ongelma on niiden lyhyt kesto. Pankit mielellään myyvät viiden tai seitsemän vuoden suojauksia. Esimerkiksi 7 vuoden suojauksen hinta on noin 1 % (eli kokonaiskorko marginaalin kanssa 1,5 %).

Pankit mielellään vertaavat korkosuojausta kotivakuutukseen. Tämä ei mielestäni ole hyvä vertaus, koska kotivakuutus on otettu mm. tulipalon varalta. Jos riski realisoituu eli talo palaa, ei taloa enää ole. Jos taas korkotaso nousee, sijoitusasunto on yhä olemassa, se vain tuottaa heikommin. Tulipalossa muutos on 1 -> 0, korkotason noustessa muutos on kenties 1 -> 0,8.

Entä mitä isot sijoittajat tekevät? Esimerkiksi Kojamo on poistanut korkoriskin lähes kokonaan koronvaihtosopimuksilla.

Yleisellä tasolla ekonomistien ennusteet osuvat oikeaan noin 48-49 % ajasta. Käytännössä siis tarkemman lopputuloksen saat heittämällä kolikkoa (tai oikeastaan tekemällä päinvastoin kuin ekonomistit ennustavat). Makrotalouden ennustamisessa ongelma on muuttujien määrä, joka on käytännössä ääretön. Ekonomistit osaavat tulkita dataa ja johtaa siitä 6-18 kuukauden ennusteita luotettavasti, mutta heti kun isompi muutos tapahtuu, ennusteet menevät uusiksi.

Viimeisen parin vuoden aikana näin on käynyt koronan ja Ukrainan sodan takia. Kannattaako näiden ennusteiden varaan siis rakentaa omaa sijoitustoimintaa? Osittain, mutta ei täysin. Kuka tietää mitä seuraavan kahden vuoden sisään tapahtuu mm. Ukrainan sodan seurauksena, kuinka Kiina ja Intia reagoivat?

En siis antaisi kovin korkeaa arvoa ekonomistien ennusteille tulevasta korkokehityksestä edes keskipitkällä aikavälillä.

Korkosuojaukseen voi suhtautua myös mahdollisuutena ottaa lisää riskiä. Logiikka menee näin: poistetaan korkoriski suojauksen avulla. Nyt kokonaisriskitaso on alle oman tavoiteriskitason, joten riskiä voidaan lisätä ottamalla lisää (suojattua) velkaa. Nyt riskitaso on nostettu tavoitetasolle ja samalla tuottopotentiaali on noussut. Eli korkosuojauksen avulla voidaan ottaa enemmän riskiä ja siten saada enemmän tuottoa.

Kannattaako korkosuojaus nyt?

Yllä mainittu suojaus on kannattava, mikäli euribor 12 on seuraavan 7 vuoden aikana ajallisesti painotettuna keskimäärin yli 1 %.

Korko on tänään noin -0,4 %. Oletetaan, että viitekorkosi 12 kk euriborin täsmäytyspäivä on tänään. Näin ollen seuraavat 12 kuukautta korkosi on varmasti -0,4 %. Ennen Ukrainan sotaa ennuste oli, että korko nousee nollaan vuoden päästä. Sota varmasti viivästyttää nousun alkamista.

Jos viivästys olisi vaikkapa vuosi, olisivat korot nollassa 2024 keväällä. Kun sitten viitekorkosi tarkistetaan maaliskuussa 2024, olisi sen arvo yhä nolla. seuraavat 12 kuukautta. Nyt vuoden 2025 keväällä 7 vuoden periodista on kulunut kolme vuotta, jona aikana korkosi on ollut 0 % tai alle. Suojausta on jäljellä neljä vuotta, jolloin korkotason pitäisi olla keskimäärin 1,75 % jotta pääsisit omillesi. Jos ja kun korkotaso nousee hitaasti eikä kertarysäyksellä, olisi neljännen vuoden korkotaso ehkä 1 % tuntumassa jolloin vuosien 5-7 korkotason pitäisi jo olla 2 % tuntumassa.

Tämä ei ole todennäköistä (koska niinhän tuote on hinnoiteltu). Ja yllä olevalla laskelmalla päästäisiin vasta omilleen.

Kannattavuutta voi lähestyä myös ”tuoton” kautta. Eli paljonko korkosijoituksen tulisi tuottaa, eli torjua kuluja, että se olisi kannattava hintaansa nähden. Jos tuottovaade on 20 %, tulisi korkotason olla keskimäärin 1,2 % seitsemän vuoden aikana. Tämä heikentää yllä olevaa laskelmaa entisestään. Tällöin vuosien 5-7 korkotason tulisi olla jo reilusti yli 2 %, mikä on varsin epätodennäköistä.

Kannattaa myös katsoa korkosuojauksen merkitystä euroissa. Korkosuojauksen hinnoittelusta voi käänteisesti haarukoida markkinoiden ennustamaa korkotasoa. Jos suojaus maksaa 1 % seitsemälle vuodelle, on markkinoiden veikkaus seitsemän vuoden keskimääräisestä korkotasosta ehkäpä noin 0,9 %.

Markkinat voivat toki olla väärässä ja korko voi nousta korkeammalle kuin 0,9 %. Toisaalta ne voivat olla väärässä myös toiseen suuntaan ja korko ei nouse edes 0,9 prosenttiin.

0,9 % koron hinta 100 000 euron lainalle on 900 €/v eli 75 €/kk. Jos selviät tästä ylimääräisestä kulusta ongelmitta, ei suojaus luultavasti kannata eli riski kannattaa kantaa itse koska tällöin myös hyödyt mikäli riski ei realisoidu.

Oikein isoa velkavipua käyttävä asuntosijoittaja voi miettiä myös niin, että ei suojaa korkoja vaan myy yhden asunnon korkotason noustessa, mikäli siis vuokrat eivät nousisi riittävästi. Tämä ei toki ole tehokasta transaktiokulujen ja verojen takia ja on myös luultavaa, että tällaisessa tilanteessa asunnosta saatava hinta ei ole yhtä hyvä kuin tällä hetkellä. Mutta haittaako se sitten jos et mene poikki? Se on riskin realisoitumisen seuraus. Jos riski ei realisoidu, on säästetty korkosuojauksen hinta.

Vaihtoehtoisesti sijoittaja voi miettiä voiko hän tehdä enemmän töitä tai muilla keinoin hankkia tuloja, joilla hoitaa korkokulut.

Tällä hetkellä olen varsin skeptinen korkosuojauksen kannattavuudesta. Mikäli lainamääräsi on niin suuri, että korkotason noustessa pari prosenttia olisi korkokulu niin suuri, että sijoituksesi eivät sitä kantaisi etkä voisi ansaita tuota rahamäärää töitä lisäämällä, kannattaa korkoriskiä vähentää.

Kuten kaikessa sijoittamisessa, tärkeintä on varmistaa, että ei mene poikki. Tappioita saa tulla, mutta koko pääoma ei saa kadota. Paitsi jos olet alle 30-vuotias, jolla on hyvä koulutus, osaaminen tai henkinen pääoma. Tällöin riskiä voi ottaa runsaasti koska pahimmassa tapauksessa voit korjata tilanteen työtä tekemällä.

Mutta vanhemman henkilön on vaikeampi, tai ainakin henkisesti raskaampaa aloittaa alusta. Itse olen jo tilanteessa, että minun ei ole enää mahdollista työllistyä, joten haluan varmistua, että vene ei kaadu ja mitoitan riskini sen mukaisesti.

Jaa eteenpäin:

Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

5 Comments

  1. Kimmo sanoo:

    Yksi lisänäkökulma: Saakos muuten kiinteäkorkoisen sijoituslainan korot vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa? (vaikka sisältääkin myös pankin marginaalia) Tällaisen vinkin kuulin, silloinhan tuon kannattavuus paranisi heti suhteessa perus muuttuvakorkoiseen lainaan?

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Kyllä mielestäni korot saa vähentää kokonaan. Onhan vaihtuvakorkoisenkin lainan koroissa pankin marginaali mukana, kiinteässä se on vaan isompi. Eli kannattavuus ei sinällään muutu kun molempien lainatyyppien korot saa vähentää.

  2. Korkosuoja on lähes aina voimassa vain ensimmäiset kymmenen vuotta. Jos mietitään, että nyt korot ovat erittäin alhaalla ja kohta todennäköisesti Ukrainan sodan (tai laajemman sodan, jos tilanne eskaloituu isomminkin) vuoksi ainakin Euroopassa elvytetään taas, jolloin korkoja ei voida nostaa. Ja sitten, kun korot lähtevät nousuun, ne tuskin nousevat useita prosentteja vuodessa. Itse olen näistä syistä kokenut, ettei isossa kuvassa korkosuojaus ole todennäköisesti kovin järkevä. Omalla kohdallani en maksa korkosuojasta vaan pidän velkapotin riittävän maltillisena niin, että jos korot nousevat riittävän paljon, ala maksaa lainoja nopeammin pois, jolloin en joudu kärsimään pitkään korkeista koroista. Toki ei minullakaan ole kristallipalloa, eli voi olla, että tämä ei ole paras strategia, mutta tällaiseen olen päätynyt. ☺️

  3. Jussi sanoo:

    Sotahan nostaa inflaatiota ja korkojen nousuun kohdistuu valtava paine! Stagflaatio uhka on todellinen

    • Matti sanoo:

      Samaa mieltä Jussin kanssa. Mielestäni painetta on nyt odotuksia nopeammalle koronnousulle juurikin voimakkaan inflaation johdosta, jota ylläpitävät tekijät (mm. energian ja ruoan hinnannousu) eivät vaikuta olevan taittumassa. Stagflaatio on todellinen uhka.

      Edellä mainitun johdosta suosittelen nykytilanteessa varovaisuutta asuntosijoittamiseen liittyvä velkavivun käytössä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.