Monella asuntosijoittajalla on salkussaan uudiskohteita, joissa on tyypillisesti 60-70 % taloyhtiölainaa. Toki vanhoissakin asunnoissa voi olla yhtiölainaa taloyhtiöremonttien jäljiltä.
Taloyhtiölainan osalta käytännössä kaikki tuntemani asuntosijoittajat menevät ”nakuna” eli ilman korkosuojausta. Lähes joka kerta kysyessäni syytä, on vastaus ettei näitä lainoja voi suojata.
Totisesti, pankit tarjoavat useita eri työkaluja suojata heiltä nostetun asuntolainan tai sijoitusasuntolainan korkoriskin. Yleisimmät työkalut ovat kiinteäkorkoinen laina, korkokatto tai korkoputki.
Nämä työkalut ovat sidottu niitä koskevaan lainaan. Eli kun taloyhtiölaina on ”jonkun muun” laina (taloyhtiön), et voi itse ottaa siihen korkokattoa. Taloyhtiö voisi toki neuvotella kiinteäkorkoisen lainan, mutta ne eivät ole kovin yleisiä. Lisäksi haasteena on löytää konsensus kaikkien osakkaiden väliltä. Joku voi haluta kantaa korkoriskin, toinen ei ja kolmas ei ymmärrä mistä on kyse.
Näin ollen yleisin tapa suojautua taloyhtiölainojen korkoriskiltä on säästäminen. Eli jos nyt 1 % korkotasolla korkomenot ovat 1 000 euroa vuodessa ja halutaan varautua 2 % korkotasoon, laitetaan yksinkertaisesti toinen tonni säästöön per vuosi. Jos sitten korot nousevat, tämä raha kaivetaan säästöstä ja maksetaan korkokulut.
Säästämisen hyvä puoli on että se on ilmainen, eli pankille maksettava kate jää itselleen.
Huono puoli on, ettei se ole suojaus vaan puskuri. Jos korkotaso nouseekin viiteen prosenttiin, ei tonni tilillä auta kattamaan kuin pienen osan noususta. Oikea korkosuojaus kattaisi koko nousun.
Koronvaihtosopimus
On kuitenkin olemassa työkalu, jolla voi suojata korkoriskin ja joka ei ole sidottu lainapääomaan. Yksi tällainen työkalu on koronvaihtosopimus eli ”swappi” (interest rate swap).
Koronvaihtosopimus on johdannainen eli varsin monimutkainen työkalu, eivätkä pankit kovin helposti sitä tarjoa tavalliselle tallaajalle. Henkilöasiakas ei myöskään saa koronvaihtosopimusta helposti. Eli kannattaa varautua asioimaan y-tunnuksella.
Pankki myös tenttaa asiakkaan osaamista normaalia enemmän eli se haluaa varmistua siitä, että asiakas ymmärtää mitä on ostamassa. Näiden varoitusten jälkeen pääsemme itse asiaan.
Miten se toimii?
Koronvaihtosopimuksessa nimensä mukaisesti vaihdetaan korkoja. Eli jos nyt maksat vaihtuvaa korkoa (esim. 12 kk euribor) voit vaihtaa sen tällä sopimuksella kiinteäksi koroksi.
Vaihto tapahtuu seuraavasti:
- Sovitaan suojattava pääoma, esim. 1 miljoonaa euroa
- Maksat pankille kiinteää korkoa (transaktiokulu + pankin kate) esim. 0,5 %
- Pankki maksaa sinulle vaihtuvaa korkoa esim. 12 kk euriboria
On tärkeää huomata, että tämä 1 MEUR pääoma ei liiku. Eli et saa sitä tilillesi etkä maksa sitä pankille. Voit ajatella sitä ikäänkuin mittatikkuna, josta korot lasketaan.
Pankille maksettava kiinteä korko sisältää pankin katteen sekä korkojen hintaeron (eli itse tuote), jonka he ostavat markkinoilta. Pankki ei siis itse varsinaisesti myy tuotetta eli se ei ota näkemystä korkomarkkinoilla, vaan se vain välittää tuotteen markkinoilta sinulle ja lyö päälle oman katteensa.
Esimerkkilaskelma
Oletetaan, että ostat 1 MEUR koronvaihtosopimuksen 26.4.2020.
Jos kiinteä korkosi on 0,5 %, maksat pankille vuodessa 5 000 euroa.
Vastaavasti pankki maksaa sinulle 12 kk euriborin osoittaman summan. 12 kk euriborin tuorein arvo on -0,083 %, jolloin pankki maksaa sinulle -830 € eli toisinsanoen sinä maksat pankille 830 €. Negatiivinen korko tuo siis asiakkaalle lisää maksettavaa. Koronvaihtosopimukseen voi myös ostaa korkolattian, jonka hintataso vaihtelee mutta lienee haarukassa 0,5-1,0 %. Tällöin sinulla ei ole riskiä entisestään laskevista koroista.
Summat netotetaan, jolloin 26.4.2021 sinä maksat pankille 5 000 € + 830 € = 5 830 €.
Samana päivänä (tai käytännössä pari päivää aiemmin) tarkistetaan korkotaso, jonka mukaiset maksut maksetaan taas vuoden päästä eli 26.4.2022. Jos 12 kk euribor on tuolloin noussut vaikkapa 1,1 %, menee maksut seuraavasti:
- Sinä maksat pankille 0,5 % * 1 MEUR = 5 000 €
- Pankki maksaa sinulle 1,1 % * 1 MEUR = 11 000 €
- Netotettuna pankki maksaa sinulle 11 000 € – 5 000 € = 6 000 €.
Mitä tämä tarkoittaa käytännössä?
Jos yllä olevassa tapauksessa 12 kk euribor nousee, maksaa pankki sinulle rahaa. Koska koronvaihtosopimus ostettiin tarkoituksena suojata taloyhtiölainoja, käytetään raha taloyhtiölainojen pääomavastikkeisiin. Pääomavastikkeet ovat tottakai nousseet koska nekin ovat sidottu 12 kk euriboriin.
Eli toisaalta taloyhtiö laskuttaa sinulta korkeampaa rahoitusvastiketta kohonnen korkotason vuoksi, mutta toisaalta saat koronvaihtosopimuksesta vastaavan summan rahaa, joka on korvamerkattu kattamaan nämä kulut.
Näin ollen yhtiölainojen korkoriski on poistettu ilman, että varsinaiseen yhtiölainaan on koskettu mitenkään.
Tottakai koronvaihtosopimusta voi käyttää myös ottamaan näkemystä korkomarkkinoista. Eli jos uskot, että korot nousevat, voit ostaa koronvaihtosopimuksen ja nauttia siitä tulevista tuloista vaikka sinulla ei olisi euroakaan taloyhtiölainaa. Mutta tässä blogissa keskitytään vain asuntomarkkinoiden näkemyksen ottamiseen.
Koronvaihtosopimuksesta löytyy myös versio, jossa sen arvo nousee ja laskee korkotason muutoksen perusteella eikä rahaa makseta ulos juoksuaikana. Tämä ei kuitenkaan sovi tarkoitukseemme, sillä kohoavat rahoitusvastikkeet tarvitset käteistä maksuihinsa.
Mikä on sopiva summa suojata?
Tähän ei ole oikeaa vastausta. Joku voi haluta kantaa osan korkoriskistä itse ja suojata loput. Koronvaihtosopimusta ei välttämättä saa kovin pienille pääomille. Uskoakseni pienin pääoma liikkuu 500 000 – 1 000 000 euron välimaastossa pankista ja asiakkuudesta riippuen.
Tietysti voit poolata sopimuksen kaverisi kanssa yhteen siten, että kumpikin ottaa esim. 500 k€ suojauksen. Pankki luultavasti haluaa operoida vain yhden asiakkaan kanssa, eli sopimuksen jako jää teidän väliseksi asiaksi.
Jos sinulla on 2 MEUR taloyhtiölainaa ja otat 1 MEUR koronvaihtosopimuksen, on puolet korkoriskistäsi suojattu. Mikäli uudiskohteissa on yhtiölainaa 80 000 euroa, tarkoittaa 1 MEUR koronvaihtosopimus 12,5 asunnon yhtiölainan korkoriskin poistamista.
Mitä riskejä koronvaihtosopimuksessa on?
Pankki vaatii sopimuksen vakuudeksi jotain. Vakuus voi olla kiinteää omaisuutta, vaikkapa asunto tai henkilötakaus. Vakuuden määrä on suhteessa suojattuun pääomaan ja karkeasti 1 MEUR sopimuksen vakuudeksi tarvitaan noin 50 000 euron vakuus nykyisellä korkotasolla.
Sopimuksessa on myös vastapuoliriski. Toisinsanoen, mikäli pankki menee nurin ja ilmoittaa, ettei hoidakaan vastuitaan, jää sijoittaja ilman tuottoja.
Lisäksi on ajoitusriski. Koron täsmäytyspäivä on todennäköisesti eri kuin taloyhtiölainan koron täsmäytyspäivä. Näiden erosta johtuen suojaus ei ole 1:1 vaan väliin jää aikaa, jolloin korkotaso muuttuu.
Korkojen laskiessa yhä enemmän negatiivisiksi, nousee sijoittajan kulut koronvaihtosopimuksen myötä (mikäli ei ole ottanut korkolattiaa). Huomaa myös, että taloyhtiölainoissa laskeva korko ei tuo lisäkuluja.
Voit koska tahansa purkaa koronvaihtosopimuksen. Tällöin sopimuksen arvo lasketaan ja sen mukainen summa maksetaan toiselle osapuolelle. Jos korot ovat nousseet, maksaa pankki sinulle ja jos laskeneet, maksat sinä pankille.
Mitä mahdollisuuksia koronvaihtosopimus tuo?
Asuntosijoittajana suosittelen mieltämään tämä tuote nimenomaan suojauksena eikä näkemyksen ottamisena. En siis ota yhtään näkemystä korkomarkkinoiden suunnasta, vaan poistan yhden asuntosijoittamiseen liittyvän merkittävän riskin (kaksi muuta isoa riskiä ovat arvonmuutos ja vuokralainen).
Oletetaan, että sijoittaja omistaa 12,5 asuntoa, joissa kussakin on 80 000 yhtiölainaa. Asteikolla 1-10 hän arvioi kokonaisriskikseen 7, mikä on ehdoton maksimiriski, minkä hän haluaa kantaa.
Sanotaan, että tuo 7 pistettä koostuu seuraavista riskeistä:
- Asunnon arvonlasku 2 pistettä
- Korkojen nousu 2 pistettä
- Vuokralainen 2 pistettä
- Muut riskit 1 piste
Ottamalla koronvaihtosopimuksen hänen kokonaisriskitasonsa laskee kahdella pisteellä (tai teoriassa 1,98 tms. pisteellä koska koronvaihtosopimuksesta tulee kulua).
Nyt kun hänen riskitasonsa onkin vain 5 pistettä, voi hän ostaa vaikkapa kaksi asuntoa lisää, jolloin riskitaso palautuu hänen maksimiin 7 pisteeseen.
Eli koronvaihtosopimuksen ansiosta hän uskalsi ostaa kaksi asuntoa lisää. Henkisessä kirjanpidossa hän voi ajatella, että toisen asunnon tuotto korvamerkataan maksamaan koronvaihtosopimuksen kuluja ja toinen asunto on ylimääräistä hyvää.
Mistä koronvaihtosopimuksen voi ostaa?
Sopimuksia myy suurimmat pankit. Yritysasiakkaan pitää toimittaa pankille tuorein tilinpäätös ja hankkia LEI-tunnus.
Mikäli olet kiinnostunut koronvaihtosopimuksesta, ota yhteyttä omaan pankkiisi ja kysy tarjoavatko he tätä tuotetta. Vaihtoehtoisesti voit olla minuun yhteydessä ja yhdistän sinut yhteistyöpankkiini, jolloin luultavasti saat hieman paremman hinnan tuotteelle.
Korkomarkkinaterveisin,
Miika Vuorensola
4 Comments
Koronvaihtosopimukset voivat tuottaa suojaa korkojen muutoksille, mutta myös monimutkaistaa kirjanpitoa. Jos yhtiön nimiin ottaa koronvaihtosopimuksen, joutuu yleensä vähintään kerran vuodessa ottamaan myös kantaa sen kirjanpitokäsittelyyn. Pakollinen varaus on ilmeisesti koronvaihtosopimuksista muodostettava, jos tilinpäätöksen laatimishetkellä käytettävissä olevan tiedon perusteella on todennäköistä, että seuraavalla tai sitä seuraavalla tilikaudella kirjanpitovelvolliselle aiheutuu sopimuksesta merkittäviä nettomääräisiä rahoitusmenoja. Kirjanpidon pitäisi joka vuosi antaa oikea ja riittävä kuva. Vaikkapa 10-vuotisen koronvaihtosopimuksen arvo voi heittelehtiä eri vuosina.
Vastapuoliriski ei ole ihan olematon, vaan jos koronvaihtosopimuksen tekee, kannattaa harkita, kenen kanssa se kannattaa tehdä ja kenen kanssa ei. Pankin ei tarvitse mennä edes nurin, jotta vastapuoliriski voi toteutua. Pankin yrityssaneerauskin riittää aktivoimaan vastapuoliriskin niin, että pankin velvoitteet koronvaihtosopimuksen ostajaa kohtaan voivat leikkaantua, kun taas asiakkaan velvoitteet pankin (tai jos on kyse konkurssista, konkurssipesän suuntaan), voivat pahimmillaan jatkua. Lehman Brothers, joka meni konkurssiin asti, lienee tunnetuin esimerkki pankkiosapuolen vastapuoliriskin realisoitumisesta koronvaihtosopimuksissa. Viime vuosina pankkien vastapuoliriskit eivät ole olleet Euroopassa erityisen isoja, mutta koronapandemian reaktiona tapahtuneen kysyntäpudotuksen seurauksena lukuisia pankkien asiakkaita on ajautunut taloudellisiin ongelmiin, eikä ole välttämättä enää yhtä varmaa, kuinka vakaa minkäkin pankin taloudellinen kyky vastata kaikista velvoitteistaan on vaikkapa 3 vuoden kuluttua.
Myös yhteissopimuksiin voi liittyä riskejä-
”Tietysti voit poolata sopimuksen kaverisi kanssa yhteen siten, että kumpikin ottaa esim. 500 k€ suojauksen. Pankki luultavasti haluaa operoida vain yhden asiakkaan kanssa, eli sopimuksen jako jää teidän väliseksi asiaksi.”
Pankki haluaa yleensä ottaa niin monta vastuutahoa sopimuksen sisään kuin vain voi. Jos toinen ei kykene maksamaan, sitten toinen ehkä sopimukseen saatu nimi voi niin tehdä. Pankin keskeinen riski koronvaihtosopimuksissa on se, jos vastapuoli ajautuu konkurssiin tai yrityssaneeraukseen, tai osoittautuu ulosotossa varattomaksi. Sitä riskiä vastaan pankki suojautuu vakuuksia vaatiessaan, ja asettaa vakuusvaatimuksen sen perusteella, miten ison riskin vastapuolessa näkee. Muilta riskeiltä pankki on pitkälti suojautunut itse omassa markkinaperusteissa hinnoittelussaan.
Koronvaihtosopimuksille on oma paikkansa. Mutta jos ihminen ei ymmärrä riittävän hyvin, mistä on kyse, niin ei ehkä kannata tarttua sellaiseen tuotteeseen, jota ei ymmärrä. Koronvaihtosopimuksiin liittyy yleensä sopimusehtojen mukaan mm. rajoittamaton tappion riski, ja niiden purkaminen on usein hintavaa. Koronvaihtosopimusta ei voi yleensä purkaa ennen sopimuksen päättymispäivää koska vain ilman ylimääräisiä pankin perimiä ylimääräisiä maksuja. Esimerkiksi OP:n koronvaihtosopimuksissa ei ole sattumalta sopimusehdoissa muistutusta: ”Joissakin olosuhteissa sijoittajalta saatetaan vaatia lisämaksuja tappioiden maksamiseksi. Sijoittajalle aiheutuvat kokonaistappiot voivat olla merkittävästi sijoitettua summaa suuremmat.” tai ”Jos OP tulee maksukyvyttömäksi, voi sijoittaja kärsiä tappiota tuotteen kyseisen hetken markkina-arvosta. Tuote ei kuulu minkään
korvaus- tai takausjärjestelmän piiriin.”
Jep, hyviä pointteja. Kannattaa aina jutella oma tilanne läpi pankin kanssa. Your mileage might vary 🙂
Eikö yksi vaihtoehto suojautumiseen olisi myös taloyhtiölainan poismaksaminen?
Jos vipu on vaikka 70 % ja tuotto painuu jopa nollille lainan koron noustessa yhtäkkiä 6 % (hypoteettinen tilanne), voi lainaa maksella vaikka niin, että vipu on enää 50 %. Tällöin tuoton saa taas pari prosenttia paremmaksi.
Lainan poismaksaminen ei ole varsinaisesti suojautumista vaan riskitason laskemista vrt. tilanne jossa lainaa olisi niin paljon, ettet voisi sitä kerralla maksaa pois.
Mutta ihan validi pointti sinulla on, että tuolla saisi kulupuolta alennettua, jolloin kassavirta paranisi. Vuokratuottoprosentti ei ole riippuvainen rahoituksesta.