Asuntosijoittamisessa tuotosta vähintään puolet, usein enemmän, tulee vuokratulosta. Toinen merkittävä tulolähde on arvonnousu.
Vuokralainen maksaa asunnosta vuokraa ja tämän vuokratuoton ansiosta koko homma toimii.
Toki välillä saamme lukea miten varakkaat sijoittajat pitävät Helsingin asuntojaan tyhjinä mieluummin kuin vuokraavat niitä ”alihintaan” mutta tämä on enemmän lehdeltä klikkien keräämistä kuin todellisuuden kuvaamista. Kaikkien sijoittajien vuokrat laskevat kun markkinat niin sanovat, mutta heti ne eivät laske. Kuten todettua, asuntomarkkinat ovat hitaat.
Vuokralaisvalinnan vaikutus yhtiön arvoon
Hyvä vuokralainen tekee vuokrasuhteesta helpon ja huolettoman. Huono vuokralainen vaikean, rasittavan ja huonosti kannattavan.
Hyvä vuokralainen maksaa vuokrat ajallaan ja pitää asunnosta hyvää huolta.
Hyvät vuokralaiset elävät ihmisiksi ja taloyhtiö pysyy rauhallisena, hyvänä yhtiönä.
Aikansa eläneet sanonnat vuokraparakeista ja vuokrakasarmeista kantavat totuuden siemenen.
Kun taloon valitaan paljon huonoja vuokralaisia, kärsii taloyhtiön kunto ja rauha pidemmän päälle. Kun piha on epäsiisti ja poliisi käy pihassa joka toinen viikko, ei ole ihme, että taloa aletaan kutsua nimillä.
Tällaiseen taloon ei kovin moni mielellään muuta ja koska kysyntää on vähemmän, tulee vuokranantajan laskea vuokrapyyntiä saadakseen asuntonsa vuokrattua.
Alhaisempi vuokrataso houkuttaa enemmän sellaisia vuokralaisia, joilla on varaa maksaa vain tämän tasoista vuokraa. Näin syntyy jonkin sortin noidankehä, jonka seurauksena asuntojen ja taloyhiön arvo laskee.
Asialle on helppo laittaa euromääräinen arvo kun tutkitaan taloyhtiön arvoa tuottovaatimuksen kautta.
Oletetaan, että sijoittaja ostaa kerrostalon 4 % tuottovaateella. Se kerää vuokraa 500 000 €/v ja maksaa hoitokuluja 100 000 €/v. Tuottovaateen ollessa 4 % ja nettotuoton 400 000 € voi sijoittaja maksaa talosta 400 000 € / 0,04 = 10 000 000 €.
Jos nyt yllämainitut ikävät asiat tapahtuvat ja talon jokaisen 50 asunnon vuokraa joudutaan laskemaan 50 €/kk, on vaikutus talon arvoon mittava. On hyvä huomata, ettei nämä asiat tapahdu päivässä tai edes vuodessa vaan hitaasti ajan kanssa.
Keskimäärin jokainen asunto alunperin keräsi vuokraa 10 000 €/v. Nyt vuokraa alennetaan 50*12 = 600 €/v, jolloin vuokraa kertyy yhteensä 9400 €*50 = 470 000 €.
Mikäli hoitokulut eivät nouse yhtään, on talon arvo 4 % tuottovaateella 9 250 000 €.
Talon arvosta haihtui siis 750 000 € tai 7,5 %!
Mikäli vielä käy niin, että talon huoltomenot nousevat koska siivojan täytyykin käydä kerran viikossa enemmän, kellarikomeroita joudutaan uusimaan ja valaisimia korjaamaan, muuttuu laskelma vieläkin surullisemmaksi.
Tämän vuoksi on kaikkien asuntosijoittajien etu, että asunnot vuokrataan hyville vuokralaisille JA että vuokrasuhdetta hoidetaan hyvän vuokratavan mukaan ja ammattimaisesti.
Sinällään ei oikein edes ole väliä puhutaanko taloyhtiöstä, sijoitusyhtiöstä vai yksityisen asuntosijoittajan asuntosalkusta, sama logiikka pätee niihin kaikkiin.
Vuokraustoiminta on asuntosijoittamisen ydintoimintaa ja se on pakko hoitaa hyvin, muuten koko hommalta putoaa pohja pois joko heikentyneen kannattavuuden tai hermoja raastavan arjen vuoksi, mistä seuraa koko asuntosijoittamisen lopettaminen. Ei vaan jakseta tapella vuokralaisen kanssa.
Ja kääntäen, kun aloittava asuntosijoittaja vuokraa asunnon erinomaiselle vuokralaiselle, saattaa hän hetken päästä ihmetellä ”näinkö helppoa tämä on?” ja kasvattaa toimintaansa.
Kuinka valita hyvä vuokralainen?
Hyvä vuokralaisvalinta ei loppujen lopuksi ole niin vaikeaa:
- Pidä asunto hyvässä kunnossa
- Aseta vuokra markkinatasoon tai hitusen alle
- Tee hyvä vuokrailmoitus (hyvät kuvat, selkeä ja ytimekäs esittelyteksti)
- Vastaa vuokralaisten yhteydenottoihin ripeästi ja ammattimaisesti
- Esittele asunto parhaille kandidaateille ja kysy miksi he haluavat vuokrata asunnon
- Tee reilu vuokrasopimus ilman epäreiluja koukeroita
Hoida vuokrasuhdetta ammattimaisesti (vastaa yhteydenottoihin ripeästi ja hoida ongelmat kuntoon) sekä jämäkästi (pidä huoli että vuokra maksetaan ajallaan).
Näin toimien riski vuokrasuhteen epäonnistumisesta laskee huomattavasti ja asuntosi arvo ei ainakaan vuokralaisen vuoksi heikkene.
Hyvän vuokralaisen valinta ja hänestä hyvää huolta pitäminen on tavallaan asuntosijoittamisen toinen ilmainen lounas (ensimmäinen on omatonttinen taloyhtiö). Vuokrasuhteen eteen pitää nähdä jonkin verran vaivaa joka tapauksessa.
Jos jaksaa nähdä piirun verran enemmän vaivaa, on vaivannäön hyötysuhde todella hyvä.