Kerroin tuoreimmassa Suomen Vuokranantajien lehdessä asuntosijoitustrategiastani eli arvonnousustrategiasta. Idea on niinkin yksinkertainen kuin ostaa asuntoja sellaisilta sijainneilta, joissa arvonnousu on todennäköistä tai ainakin mahdollista.
Varmaa se ei tietenkään ikinä ole, mutta on selvää, että yhdellä sijainnilla arvonnousu on todennäköisempää kuin toisella. Tykkään pelata pelejä, joissa todennäköisyys on puolellani. Tarpeeksi pitkään kuin näitä pelejä pelaa, on oletettavaa, että todennäköisempi tapahtuma (arvonnousu) tapahtuu.
Suomeksi: on oletettavaa että kehittyvän alueen asuntojen hinnat nousevat enemmän/nopeammin kuin taantuvan alueen.
Yhden tällaisen asunnon sykli sai päätöksensä torstaina, jolloin myin Tampereen Tammelassa sijainneen 65 m2 kaksion. Asunto oli ylimmän kerroksen kulma-asunto.
Talossa oli kaikki muut remontit tehty paitsi julkisivuremontti. Asunnon kunto oli hyvä.
Tutkitaan seuraavaksi kohteen lukuja:
- Pyyntihinta 179 000 €
- Ostohinta 174 262 € varainsiirtovero huomioiden
- Ostopäivä 26.1.2018
- Myyntipäivä 9.9.2021
- Myyntihinta 225 500 € välittäjän 3500 € palkkio huomioiden
Myyntivoitto oli siis 51 238 €. Omistusaika oli noin 3 vuotta ja 8 kuukautta eli arvonnousua tuli mutkia oikoen 1165 €/kk.
Asunto oli vuokrattuna 850 € vuokralla, hoitovastike oli 195 €, eli vuokratuotto ostohinnalle oli (850-195)*12/170845=4,6%.
Vuokratulo oli 655 €/kk. Näin ollen arvonnousua tuli lähes tuplat mitä vuokraa saatiin.
Tässä korostuu arvonnousun merkitys. Se on epävarmaa, mutta on realisoituessaan aivan käsittämätöntä, varsinkin euroissa mitattuna.
Asuntoa ostaessa osasin aavistaa, että arvo voi nousta, mutta en ottanut sitä suoraan huomioon kannattavuuslaskennassani. Ajattelin, että 4,6 % vuokratuotto on ihan ok, kun sen päälle on vielä mahdollista saada arvonnousua. Mutta en budjetoinut laskelmaani 1165 €/kk arvonnousua.
Kokonaistuotto oli siis (655 + 1165)*12/174262=12,5 % sijoitetulle pääomalle.
Kun huomioi, että ostin asunnon 70 % eli 122 000 € rahoitusta käyttäen, tuli mukaan 150 €/kk korkokuluja.
Oman pääoman tuotto pelkkä vuokra huomioiden oli siis:
(850-195-150)*12/51254= 11,8 % per vuosi.
Kun ottaa arvonnousun huomioon, oli kokonaistuotto omalle pääomalle:
(850+1165-195-150)*12/51254= 39,1 % per vuosi.
Osa arvonnoususta tuli edullisen ostohinnan kautta. Toinen osa tuli kenties hieman yläkanttiin saadusta myyntihinnasta. Nämä ovat molemmat tekijöitä, joihin sijoittaja voi itse vaikuttaa.
Ostoneuvottelua voi opetella ja hintatietämystä saa työtä tekemällä. Asunnon voi myydä itse jos se puoli on hanskassa, tai sitten voi käyttää asiansa osaavaa välittäjää. Tässä tapauksessa luotin myynnin Sofia Savimäen käsiin.
Kolmas osa arvonnousua oli ihan puhdasta markkinoiden suotuisaa kehitystä, jolle itse ei voi juuri muuta, kuin altistaa itsensä sille. Markkinoiden kehityksestä ei voi nauttia, mikäli ei ole sen kyydissä mukana, eli omista asuntoa.
Kannattaa siis miettiä omaa strategiaa ja minkä verran haluaa painottaa mitäkin kriteeriä. Tämän asunnon kassavirta taisi olla noin 70 € pakkasella, mutta sitä siedettyäni sain vastineeksi hyvän kokonaistuoton.
Sama laskenta toimii toisin päin. Jos omistaa asunnon taantuvalla alueella, voi sille saada jopa 20 % vuokratuoton. Mutta kun ottaa huomioon arvonlaskun ja mahdollisen velkavivun, laskee kokonaistuotto omalle pääomalle kuin lehmän häntä.
Tämä myös korostaa hyvän vuokralaisvalinnan merkitystä entisestään. Jos asunnon arvo näyttää nousevan, on se todellakin parempi pitää tyhjänä kuin vuokrata huonolle vuokralaiselle.
Parempi vaihtoehto on tietenkin laskea vuokraa muutamalla kympillä ja ottaa sisään hyvä vuokralainen. Ylläoleva laskelma osoittaa, että parin kympin heitto vuokrassa ei ole isossa kuvassa kovin merkittävä.