Viime viikolla uutisoitiin hallituksen esittävän varainsiirtoveroon muutoksia; ensiasunnon ostajan verovapaus poistuu vuoden 2024 alusta lähtien ja myös ensiasunnon ostajat ovat tämän jälkeen velvoitettuja maksamaan varainsiirtoveron asuntoa ostaessaan. Varainsiirtovero laskee kiinteistöjen osalta 4 %:sta 3 %:iin ja asunto-osakkeiden osalta 2 %:sta 1,5 %:iin. Vuonna 2022 valtio keräsi varainsiirtoveroja yhteensä 917 miljoonaa euroa, ja verovapautta sovellettiin noin 23 000 asunto-osakkeen ja 13 000 asuinkiinteistön kaupassa.

Kirjoittelin aiempaan blogiin Orpon hallitusohjelmasta seuraavasti: ”Tämän lisäksi hallitusohjelmassa on myös esitetty selvitettävän mahdollisuutta asuntokaupan varainsiirtoveron poistamiseen tai laskemiseen. Henkilökohtaisesti annan pessimismin vaivata itseäni sen verran, että vahvasti epäilen, ettei tämä ikuisuuskysymys etene tälläkään kertaa tätä sivulauseessa mainintaa pidemmälle, vaikka varainsiirtoveron osuus valtion verokertymästä onkin marginaalinen. En siis ajatellut pidättää asian suhteen hengitystäni.” Myönnän olleeni väärässä; varainsiirtovero tulee kuin tuleekin esityksen mukaan laskemaan.

Asiantuntijat ovat pääosin kiitelleet hallituksen esitystä ja odottavat muutoksen kiihdyttävän hyytynyttä asuntokauppaa loppuvuoden aikana. Valtiovarainministeri Riikka Purra perusteli muutosta mm. seuraavin sanoin: ”Varainsiirtoveron merkittävä keventäminen on ennen muuta askel kohti tehokkaammin toimivaa kiinteistö- ja asuntomarkkinaa. Toivon myös työn perässä muuttamisen helpottuvan uudistuksen myötä. Esityksen on lisäksi tarkoitus helpottaa vaikeaa tilannetta rakennusalalla”. Purran ja monien muiden näkemyksestä poiketen olen hieman epäileväinen sen suhteen, onko varainsiirtoveron hienoinen lasku kovinkaan merkittävä nykyisessä korkoympäristössä. Toki se on askel oikeaan suuntaan ja verokertymän kannalta suhteellisen neutraalina ratkaisuna vähäriskinen; pienet liikkeet saavat kuitenkin aikaan vain pieniä aaltoja ja nyt paikallaan olisi ennemminkin hyökyaalto; esimerkiksi varainsiirtoveron poistaminen kokonaan.

Rakennusalan ahdingon purkautuminen vaatii merkittävän käänteen; tuhannen tai muutamankaan tuhannen euron säästö tuskin saa ketään kaupoille, kun siihen ei ole pystynyt tähän mennessä rakennusliikkeiden alennuskampanjatkaan. Otetaan esimerkiksi 300 000 € asunto, johon ostajalla on 50 000 € omarahoitusosuus. Varainsiirtoveroa ostajalle tulisi tästä asunto-osakkeesta muutoksen jälkeen 4500 € aiemman 6000 €:n sijaan. Tuo 1500 €  häviää 250 000 € lainassa korkoihin käytännössä muutamassa kuukaudessa. Vaikuttavampaa olisi saattanut olla esimerkiksi asuntolainan korkovähennyksen palauttaminen tai sen ja varainsiirtoveron madaltamisen yhdistelmä. Jonkinlaista kauppoja lisäävää kumuloitumisvaikutusta varainsiirtoverouudistuksella saattaa kuitenkin olla laskeneiden hintojen ohella. Hetkellisesti piristynyt kauppa ja siitä viestiminen saattaa vaikuttaa markkinaa ajoittavien ihmisten ostokäyttäymiseen positiivisesti.

Ensiasunnon ostajan verovapauden poistumisen psykologinen vaikutus

Saavutetuista eduista on vaikea luopua, kuuluu sanonta, ja vaikka pidän asuntokaupan kontekstissa muutaman tuhannen euron säästöä suhteellisen merkityksettömänä, uskon, että muutos verotuksessa saattaa hetkellisesti piristää asuntokauppoja, kun ne ensiasunnon ostajat, jotka ovat pidempään miettineet asunnon ostamista, tekevät päätöksiä nopeutetulla aikataululla. Miksi maksaa enemmän.  kun voi maksaa vähän vähemmän? Tilanne on ensiasunnon ostajille nyt houkutteleva: tarjontaa on hyvin, hintataso on laskenut, ASP-lainalla saa valtion tarjoaman korkokaton ja vielä on muutama kuukausi tehokasta peliaikaa hankkia asunto ilman varainsiirtoveroa. Mediassa on taidettu melkein vuoden päivät puhua ensiasunnon ostajien ”oston paikasta” ja on vaikea kuvitella, miten tilanne tästä enää kauheasti paranisi. Seison tämän takana siinä määrin, että teemme itse ensiasunnostamme kaupat ensikuun alussa.

Psykologinen vaikutus on saanut muutkin pankkivirkailijoiden puheille. OP Uusimaan pankinjohtaja Jani Taskinen kertoi Talouselämässä, että viimeisen viikon aikana liikehdintää asuntolainojen suhteen on ollut selkeästi enemmän kuin tänä vuonna keskimäärin. Ensiasunnon ostajien asuntolainahakemusten määrä on yli kaksinkertaistunut. Myös Nordeasta ja Danske Bankista raportoidaan asuntolainahakemusten määrän kasvaneen merkittävästi. Itse uskon näiden ihmisten olevan pääosin sellaisia, jotka ovat ajatelleet ostavansa asunnon joka tapauksessa lähiaikoina ja hyvä niin…asuntokaupoille ei kannata lähteä kiireellä muutaman tuhannen euron säästön vuoksi.

Hetkellinen piristyminen on todennäköisesti pois ensivuoden alkupuolen kaupoista. Lyhyt siirtymäaika näkyy piikkinä niiden ensiasunnon ostajien kohdalla, jotka ovat ostoprosessissa jo suhteellisen pitkällä. Kauppojen siirtyminen tämän vuoden puolelle saattaa syödä ensi vuoden alun kauppasatoa. Itse olenkin jonkin verran huolissaan tilanteesta vuoden vaihteen jälkeen, mikäli ensiasunnon ostajat ovat hetken kokonaan poissa pelistä varainsiirtoveron negatiivisen vaikutuksen osuessa heihin. Asuntokauppaa eniten rajoittava tekijä, korkeat korot, ovat johtaneet asuntokaupan ketjuuntumiseen, sillä ostajat eivät ole valmiita ajautumaan kahden asunnon loukkuun, (eivätkä pankit tätä mahdollista) ja tarjoukset tehdään suurelta osin oman asunnon myyntiehdolla. Näiden ketjujen purkautumisessa ensiasunnon ostajilla, joilla ei ole omaa asuntoa myytävänä, on suuri merkitys. Vaikka hetkellinen kaupan piristyminen saattaa purkaa joitain ketjuja, varmistaa lyhyt siirtymäaika sen, että kaikki ensiasunnon ostajat eivät kerkeä tähän junaan mukaan. He, jotka ”laukaisevat” tämän vuoden puolella, eivät ole purkamassa ketjuja ensi vuonna, ja edun poistumisen negatiivinen vaikutus säilynee ensiasunnon ostajien mielissä varmasti jonkin aikaa, olisi verovapaudella saavutettava konkreettinen säästö loppujen lopuksi asuntokaupan kontekstissa merkittävä tai ei.

Lopuksi

Asuntokauppa on tarvelähtöistä, eikä tuo tarve häviä korkojen noustessa tai verovapauden poistuessa. Patoutuneen kysynnän on purkauduttava jossain vaiheessa. Pidemmällä tähtäimellä ensiasunnon ostajilta poistuva verohelpotus tuskin vaikuttaa kauppamääriin; mikäli omistusasunnon haluaa ostaa, ostaa sen varainsiirtoverosta huolimatta. Tämä toimii myös toisinpäin; mikäli empii ostaa asunnon nykyisessä korkoympäristössä tai ylipäätään, tuskin 0,5-1 % pudotus varainsiirtoverossa saa päätä kääntymään.

Merkittävintä asuntokaupan elpymisen kannalta onkin se, milloin korkotaso vakiintuu ja milloin nähdään merkkejä siitä, että korkojen suunta on alaspäin. Reutersin tuoreeseen kyselyyn vastanneista taloustieteilijöistä (85 vastaajaa) yksikään ei povannut EKP:n nostavan ohjauskorkoja enää seuraavassa kokouksessaan, mutta siitä, milloin ohjauskorot lähtevät laskusuuntaan oltiin epävarmoja. Suurin osa  vastanneista arvioi, että ensimmäinen lasku tapahtuisi ensivuoden Q3-kvartaalilla tai sen jälkeen, kun taas lähes 40 % vastanneista sijoittaisi ensimmäisen kevennyksen tapahtuvaksi jo ennen heinäkuuta. Mielenkiintoista on nähdä, millainen korkopäätös seuraavassa EKP:n kokouksessa tehdään ja se, missä määrin asuntomarkkinat huokaisevat helpotuksesta jos, kuten odotettu suunta ei ainakaan ole enää ylöspäin.