Postauksessa tiivistelmä vuokravälittäjämme Sofian kauppatieteiden kandidaatintutkielmasta. Lukaisehan tutkielma läpi, mikäli aihe kiinnostaa!
Suora asuntosijoittaminen ja asuntorahastot sijoittamisen muotoina
Suorassa asuntosijoittamisessa sijoittaja hankkii osittain lainarahalla asunnon, vuokraa sitä ja maksaa asunnon sekä lainan kulut vuokratuloilla. Ajan myötä asuntolaina lyhenee ja sijoittajalle jää velaton asunto. Lisäksi sijoittaja hyötyy mahdollisesta arvonnoususta, jos on ostanut asunnon oikeaan aikaan oikeasta paikasta.
Asuntorahastot ovat kiinteistörahastoja, jotka sijoittavat vuokrattavien asuntojen lisäksi muun muassa varasto- ja toimitiloihin. Asuntorahastot usein ostavat esimerkiksi kokonaisia kerrostaloja, jolloin ostohinta on edullisempi ja yksittäiselle asunnolle jää tällöin hintaa vähemmän kuin sen markkinahinta on. Useat asuntorahastot myös rakennuttavat muun muassa kerrostaloja, jolloin rahasto voi tehdä tuottoja myymällä näitä asuntoja. Lisäksi se voi vaikuttaa vuokratuottoihin päättäessään kohteidensa yksityiskohdista.
Ensimmäiset Suomessa toimineet kiinteistörahastot ovat olleet institutionaalisille sijoittajille suunnattuja suljettuja rahastoja, joiden elinkaari on ennalta määrätty. Myöhemmin, avoimien rahastojen tullessa markkinoille, asuntorahastoja on alettu markkinoimaan myös piensijoittajille. Avoimilla rahastoilla ei ole ennalta määrättyä toiminta-aikaa. Tällä hetkellä Suomeen rekisteröidyistä kiinteistörahastoista vain kuusi on avoinna uusille sijoituksille eri suuruisilla vähimmäissijoitusvaatimuksilla.
Eroavaisuudet
Suoraan asuntoihin sijoittaminen vie enemmän aikaa ja vaivaa verrattuna asuntorahastoihin sijoittamiseen. Vaikka asuntosijoittajaksi voi päätyä laittamalla vuokralle ensiasuntonsa, on aiheeseen syytä tutustua viimeistään, kun aikoo kasvattaa asuntosijoitussalkkuaan. Lukemalla kirjallisuutta, blogeja sekä muiden kokemuksia ja kuuntelemalla podcasteja aiheesta altistaa itseään monipuoliselle tiedolle ja on siten valmistautunut tekemään järkeviä ratkaisuja asuntosijoittajaksi ryhtyessä.
Asuntosijoittajan tulee pohtia montaa yksityiskohtaa, kuten strategiaa, riskinsietokykyä ja erilaisia ulkoistamisvaihtoehtoja. Lisäksi sijoittajalla menee aikaa kohteidensa hallinnointiin, kun esimerkiksi vuokralaiset vaihtuvat tai asunto kaipaa remonttia.
Asuntorahastoihin sijoittavalla aikaa menee vain eri rahastojen kulurakenteiden vertailuun, rahaston valintaan ja sijoitusten merkitsemiseen, sillä yksityiskohtaiset päätökset tekee sijoittajan puolesta rahastonhoitaja. Asuntorahastojen minimimerkintäsummat vaihtelevat, mutta osa niistä vaatii huomattavasti vähemmän pääomaa verrattuna suoraan asuntosijoittamiseen.
Riskit ovat paljolti samantyylisiä johtuen sijoituskohteiden samankaltaisuudesta. Eroavaisuus muodostuu siinä, että suoraan asuntoihin sijoittava pyrkii itse hallitsemaan riskejä, kun taas asuntorahastojen kohdalla riskienhallinnasta vastaa rahastonhoitaja.
Keskimääräiset vuokratuotot ja asuntorahastojen tuotot ovat olleet lähellä toisiaan, vaikka osittain ne muodostuvat eri osatekijöistä. Suoraan asuntoihin sijoittaessa sijoittaja pyrkii vaikuttamaan tuottoihin esimerkiksi remontoimalla kohdetta niin, että sen arvonnousu on suurempi kuin remontoinnin kulut. Sijoittaja voi pidemmällä tähtäimellä päästä siis huomattavasti parempiin tuottoihin tekemällä oikeita ratkaisuja ja löytämällä kohteita alle markkinahinnan. Tällaisia mahdollisuuksia ei asuntorahastosijoittajalla ole, sillä rahastonhoitaja tekee päätökset sijoittajien puolesta ja rahaston perimät palkkiot syövät tuottoja.
Jos haetaan ratkaisua siihen, kumpaan näistä kahdesta vaihtoehdosta olisi järkevämpää sijoittaa, ei yleispätevää vastausta ole antaa. Sijoituspäätöksen määrittelee jokaisen henkilökohtainen sijoittajaprofiili. Päätökseen vaikuttaa muun muassa se, onko sijoittajalla tarpeeksi aikaa ja kiinnostusta hoitaa asuntosalkkua itse ainakin alussa, ennen joidenkin tai kaikkien osien ulkoistamista. Suora asuntosijoittaminen opettaa sijoittajalle enemmän kuin asuntorahastosijoittaminen, sillä sijoittaja tekee itse päätökset ja oppii uutta jokaisen asunnon kohdalla.
Jos taas sijoittaja kokee, ettei halua käyttää aikaa sijoituksiinsa ja on valmis siihen, ettei itse pysty vaikuttamaan sijoitustensa tuottoon, on asuntorahastot hänelle kenties parempi vaihtoehto. Toisaalta asuntorahastot mahdollistavat asuntosijoittamisen myös heille, jotka ovat kiinnostuneet asuntosijoittamisesta esimerkiksi hajautusmielessä, mutta joilla ei ole vielä kertynyt varallisuutta tarpeeksi suoraan asuntosijoittamiseen.
