Paikallisanalyysi – Asuntopehtoori LKV

Paikallisanalyysi

Asunnon myynti

Asuntosijoittajan yksi merkittävimmistä päätöksistä on alue, miltä sijoituskohteen ostaa. Miltä alueiden kehitys näyttää tulevaisuudessa? Mitä alueita tulisi seurata ja miten eri alueiden vuokratuotot ovat suhteessa arvonnousupotentiaaliin?

 

Tampere

Tampereella on pitkään ollut tekemisen ilmapiiri. Nyt sen huomaa hyvin jo katukuvastakin, sillä täällä on lukuisia ison luokan kehitysprojekteja menossa tai suunnitteilla: raitiotie, kansiareena kasinoineen ja toimistorakennuksineen, asemakeskus, keskustan pari pilvenpiirtäjää, lentokenttä ja jo valmistunut rantatunneli sekä sen päälle rakennettava uusi Ranta-Tampellan alue.

Nämä kaikki ovat valtavia imagotekijöitä, kun (nuoret) ihmiset miettivät, missä he haluavat asua. Lisäksi Tampereen sijainti on loistavan keskeinen. Asiantuntijoiden arvioiden mukaan Tampereen kaupunkiseudusta (Tampere, Nokia, Ylöjärvi, Orivesi, Kangasala, Lempäälä, Pirkkala ja Vesilahti) tulee metropoli 2040-luvulla.

Se tarkoittaa, että Tampereen kaupunkiseudulle muuttaa noin 115 000 asukasta lisää, eli kasvua noin 30 % nykyisestä. Tästä määrästä puolet tulee Tampereelle ja puolet kehyskuntiin. Hieman perspektiiviä antaa se, että Lahdessa asukkaita on 119 000.

Miten asuntosijoittaja sitten voi hyötyä tästä? Näkemykseni mukaan Tampere kulkee Helsingin viitoittamalla tiellä ja täällä asuntojen hinnat tulevat nousemaan jatkossakin. Tällä hetkellä asuntojen hinnat ovat Tampereella vakaat johtuen rajusta uudisrakentamisesta, mikä pitää tarjonnan kysynnän tasolla.

Tarkempia tietoja löytyy Hypon oivallisesta katsauksesta. Siitä näkee esimerkiksi, miten asiantuntijoiden antamat Tampereen kasvuennusteet ovat pahasti alamitoitettu: Tilastokeskus arvioi tämän vuoden kasvuksi noin +2000 henkeä, Tampereen oma ennuste on noin +2500 henkeä ja toteuma näyttää olevan tasolla +3500 henkeä lisää vuonna 2017. Toteuma on siis yli puolet enemmän kuin Tilastokeskus ennakoi.

Perinteinen ajattelutapa on, että kun asunto on kasvukeskuksen keskustassa, on vuokralainen taattu. Näin toki onkin, mutta tämä tulee vuokratuoton ja kassavirran kustannuksella. Arvonnoususijoittaminen on jossain määrin spekulatiivista, jolloin sijoittaminen ydinkeskustaan on perusteltua. Jos Tampereen seutu kasvaa näin kovaa vauhtia, on kuitenkin perusteltua ottaa lisää riskiä ja ostaa asunto syrjemmällä sijainnilla, esimerkiksi kehyskunnan keskustasta. Kaiken yllämainitun takia tämä riskin lisäys on mielestäni hyvin maltillista, mutta kokonaistuoton kasvu erittäin merkittävää.

 

Ylöjärvi

Kun tutkii Tampereen suunnitelmia, nousee yksi kehyskunta yli muiden: Ylöjärvi. Ratikan reittihän yhdistää Hervannan, keskustan, sairaalan ja Lentävänniemen alueet, ja jatkosuunnitelma vie kiskot Ylöjärvelle asti. Ylöjärvi on tähän asti ollut nuorten ja aikuisten suosikkipaikka yhdessä Lempäälän kanssa. Ylöjärven sijainti on myös varsin hyvä. Hyvinvoiva kauppakeskus Elo on keskustan vieressä ja myös Lielahden ostoskeskukseen on lyhyt matka. Tämä argumentti vahvistuu entisestään kun Hiedanrannan alue nousee ja siitä tulee Tampereen toiseksi suurin kaupunginosa Hervannan jälkeen. Alueelle kaavaillaan reilua 20 000 asukasta ja 10 000 työpaikkaa. Mistä sitten olisi helppo kulkea töihin Hiedanrantaan? No, Ylöjärveltä.

Toivon, että Tamperetta kehitetään useamman elinvoimaisen keskustan suuntaan, sen sijaan että meillä olisi yksi iso keskusta, jota kohti muut alueet kumartavat. Lielahti olisi hyvä ehdokas Tampereen toiseksi keskustaksi. Ylöjärvi on Lielahden kupeessa ja siellä asuntojen hinnat ovat vielä maltilliset suhteessa vuokratasoon.

Uskon että Ylöjärvellä yhdistyy sekä kassavirta- että arvonnoususijoittamisen parhaat puolet. Yleisesti ottaenkin rivitalot ovat varteenotettavia kohteita kerrostalojen rinnalle, mutta varsinkin Ylöjärvellä, jossa rivareita on hyvien liikenneyhteyksien päässä ja lähellä Lielahtea. Monet vuokralaiset arvostavat yhä omaa saunaa ja pihaa (lemmikit). Näille vuokralaisille ei ole tarjolla asuntoja yhtä paljon kuin ”perusopiskelijalle”, joten he ovat myös valmiita maksamaan tästä lisäarvosta. Niinpä Ylöjärven rivariyksiöstä saa parhaimmillaan saman 550-600 €/kk (mikä tarkoittaa noin 8 % vuokratuottoa), jonka monet vuokranantajat saavat Tampereen ydinkeskustan asunnoista (= 4 % vuokratuotto).

Tiivistettynä siis Ylöjärvi on hyvä alue kassavirtasijoittajalle ja arvonnousun mahdollisuus on myös varteenotettava.

 

Lempäälä ja Pirkkala

Kummatkin alueet voivat hyvin ja kasvavat. Niissä kuitenkin hintataso on jo selkeästi Ylöjärveä korkeampi. Raitiotie ja alueiden hyvä maine luultavasti silti lisäävät näiden alueiden kiinnostusta, mikä näkyy myös asuntojen hintatasossa pitkällä aikavälillä. Myöskään yksiöitä näiltä alueilta ei tule kovin usein myyntiin, eli niihin sijoittaminen voi olla hankalaa tai ainakin hidasta. Kummatkin alueet ovat profiloituneet enemmän lapsiperhealueiksi kuin vaikkapa opiskelijoiden suosimiksi alueiksi.

 

Nokia ja Kangasala

Nokian sijainti on edellisten alueiden tapaan edullinen, ja sieltä pääseekin bussilla Tampereen keskustaan vartissa. Lisäksi lähijunaliikennettä Nokian suuntaan ollaan kehittämässä, mikä on varmasti kaupungille eduksi. Keskustaan aukeaa loppuvuonna uusi Prisma-keskus, joka työllistää, mutta ennen kaikkea tuo lisää pöhinää alueelle. Nokialla on myös käynnissä hyvä määrä uudiskohteiden rakentamista. Lisäksi kaupungissa on useampi iso teollinen työnantaja.

Kangasalla on myös hyvä tilanne ja kaupungin keskustaa kehitetään jatkuvasti. Yhtälailla kulkuyhteydet Kangasalta Tampereen keskustaan ovat hyvät. Kangasala on Ylöjärven lisäksi toinen kaupunki, joka on esillä ratikan jatkosuunnitelmissa. Molemmissa kaupungeissa asuntojen hintataso on vielä varsin kohtuullinen, ja niissä pääseekin pienellä työllä 8 % vuokratuottoihin.

 

Yhteenveto

Näen Tampereen, Ylöjärven, Nokian ja Kangasalan erityisen hyvinä alueina asuntosijoittajalle pitkällä tähtäimellä. Karkeasti ajatellen Tampereelle sijoitettaessa painottuu arvonnousu ja näihin muihin kaupunkeihin sijoitettaessa kassavirta.

 

 

Paikallisanalyysi

Oheisesta Timo Aron hyvästä yhteenvedosta nähdään, että tässä jutussa mainitut kaikki viisi kaupunkia löytyvät vetovoimaisimpien listalta. Neljä niistä on top 11:ssa, mikä on varsin hyvin, kun huomioi, että lista on koko Suomen kattava.

Vertailun vuoksi Porin tai Rauman keskustayksiöt ovat samaa hintaluokkaa kuin Ylöjärven ja Kangasalan keskustayksiöt (noin 50 – 60 000 euroa), mutta kun katsotaan alueiden tulevaisuuden näkymiä, ei ole epäilystäkään kumpaan sijoittaa. Vuodesta 2010 lähtien Pori on kasvanut kokonaiset 8 henkeä siinä missä Tampere on kasvanut reilut 17 000 henkeä.

Luonnollisesti myös Porista ja Raumalta löytää hyviä sijoituskohteita, mutta todennäköisyydet näyttävät olevan Tampereen kaupunkiseudulle sijoittavan puolella. Yksi varteenotettava vaihtoehto onkin sijoittaa yhdessä paikallisen sijoittajan kanssa, tai käyttää paikallisia apuna sijoituskohteen etsimisessä.

Mikäli kirjoitukseni herätti kommentteja, sana on vapaa alla tai voit ottaa minuun yhteyttä missä tahansa asiassa, autan mielelläni!

Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *