Teknologiset innovaatiot levittävät lonkeronsa digitaalisena aikana laajalti eri aloille ja saavat niillä aikaan merkittäviä muutoksia. Kirjoittelin jokunen aika sitten tänne blogin puolelle tekoälyn erilaisista sovelluksista kiinteistönvälityksen ja asuntosijoituksen saralla ja sivusin tuossa kirjoituksessa lyhyesti tämän blogin aihetta; kiinteistöjen tokenisaatiota NFT:ksi. Erityisesti taiteen ja musiikin alalta tutut NFT:t ovat vähitellen rantautuneet myös perinteisesti hyvin fyysiseen omaisuusluokkaan, kiinteistöalalle. Mitä mahdollisia hyötyjä NFT:t sitten voisivat tuoda mukanaan, entä mitä riskejä NFT:den suosion kasvu kiinteistöalalla voisi saada aikaan?

Mitä NFT:t ovat?

Ennen kun mennään NFT:den mahdollisiin hyötyihin ja haittoihin kiinteistöalalla, käydään lyhyesti läpi, mistä varsinaisesti puhutaan. NFT:t eli Non-Fungible Tokenit ovat täysin digitaalisia omaisuuseriä, joilla ei ole fyysistä muotoa. Ne edustavat jonkin yksilöllisen kohteen tai sisällön omistusta tai aitouden todistusta käyttäen lohkoketjuteknologiaa. Erona esimerkiksi monille tuttuun kryptovaluutta Bitcoiniin on se, että NFT:t ovat Non-Fungibleja eli niistä jokainen on uniikki, eikä niitä siten voi vaihtaa samankaltaiseen NFT:hen yksi yhteen.

NFT:istä on tullut erittäin suosittuja eri aloilla, kuten digitaalisessa taiteessa, pelimaailmassa ja musiikissa. NFT:t ovat mahdollistaneet digitaalisen sisällön luojille tuottamillaan sisällöillä ansaitsemisen ja toisaalta keräilijöille tavan omistajaa näitä digitaalisia omaisuuseriä turvallisesti ja läpinäkyvästi. Mistään pienistä taskurahoista ei NFT:den kanssa puhuta. Kallein tietämäni NFT on taiteilija Beeplen teos Everydays:The First 5000 Days -digitaalinen teos, joka teki kauppansa lähes 70 miljoonan dollarin hintaan alkuvuodesta 2021. Kuitenkin ehdoton oma suosikkini NFT:den maailmassa ovat Ether Rockit, jotka muistuttavat etäisesti niitä clipart-kuvia joita ysärin ekoilla tietokoneilla lisäiltiin Word-dokumentteihin. Tuntematon henkilö maksoi EtherRock #55 vuonna 2021 reilut 3,7 miljoonaa dollaria…siis png. tiedostomuotoisesta kiven kuvasta.

NFT:den tarjoamat mahdollisuudet ovat helpoiten ymmärrettävissä esimerkkien kautta. Urheiluseura voi esim. tokenisoida NFT:ksi jonkin suosikkipelaajansa huippuhetken videomuotoisena, fani voi ostamalla NFT:n omistaa tuon videon ja halutessaan käydä sillä kauppaa myöhemmin. Musiikin saralla artisti voi kerätä NFT:tä myymällä rahaa albumin tuottamiseen ja NFT:den omistajat saavat albumin tuotosta jonkin prosentuaalisen osan. NFT:nä on myyty myös esim. Twitterin perustajan ja johtajan Jack Dorseyn ensimmäinen twiitti 2,9 miljoonan dollarin hintaan.

Keräilijät maksoivat siis erityisesti vuosien 2021-22 välillä miljoonia erilaisista NFT:istä. Viimeaikaisten uutisten mukaan näistä kuitenkin suurin osa on tällä hetkellä täysin arvottomia. NFT:den mahdollisuudet ovat tästä huolimatta lähes rajattomat ja uusia sovellustapoja keksitään jatkuvasti…ehkä kiinteistöalalla NFT:t voisivat toimia paremmin?

NFT:t kiinteistöalalla – hyödyt

NFT:iden käyttö kiinteistöalalla on vielä lapsenkengissään. NFT-teknologialla on kuitenkin potentiaalia luoda alalla kuin alalla täysin uusia liiketoimintamalleja ja esimerkiksi kiinteistöalalle tuoda mukanaan uusia mahdollisuuksia niin kiinteistön omistamiseen, myyntiin kuin niihin sijoittamiseenkin.

Jos mietitään NFT:den hyötyjä spesifisesti kiinteistöalalla, liittyvät ne sijoittamisen kynnyksen pienentämiseen ja likviditeetin kasvattamiseen. NFT:t mahdollistavat kiinteistöjen omistajuuden osiin jakamiseen ja näillä osuuksilla kaupan käymisen. Tämä edelleen tarkoittaa, että sijoittaja pääsee pienemmällä pääomalla kiinni korkeatasoisimpiin sijoituskiinteistöihin ja pienempi pääoman tarve tuo asuntoihin sijoittamisen laajemmin ihmisten ulottuville. Jokin ihmisryhmä/pooli voi esimerkiksi joukkorahoittaa kiinteistön rakentamisen/hankinnan, jolloin tarvittavan pääoman tarve on henkilöä kohden kohtuullinen ja toisaalta myös riski jakautuu pienempiin osiin. Osaomistamisen mahdollistuminen luonnollisesti parantaa myös kiinteistösijoituksen likviditeettiä.

Ajatellaan, että Helsingin Ullanlinnasta tulisi myyntiin kokonainen omatonttinen kerrostalo. Tuollaiseen  kohteeseen sijoittaminen on hyvin harvalle sijoittajalle mahdollista, mutta mikäli omistusoikeus jaetaan vaikka 50 tai 100 ihmisen kesken ja jokaiselle mintataan omistusoikeutta vastaava NFT, on tarvittava pääoma jo huomattavasti kohtuullisempi. Samaa voi soveltaa pienemmässä tai suuremmassa mittakaavassa ja yhteyteen on mahdollista rakentaa myös erilaisia esim. NFT:den myyntiin liittyviä ansaintamalleja alkuperäiselle rakennuttajalle tai vaikka NFT:n omistusoikeuteen liittyviä oikeuksia käyttää asuntoa tietty aika vuodesta, vähän kuten lomaosaketta.

Toinen tapa jolla NFT:t parantavat perinteisesti epälikvidien fyysisten kiinteistöjen likviditeetin on se, että NFT:t virtaviivaistavat kauppaprosessia automatisoimalla esimerkiksi omaisuuden siirron ja maksujen käsittelyn. Kauppaprosessin helpottuminen ja välikäsien väheneminen vähentää transaktiokustannuksia ja pitkälle viety digitalisaation tuo mukanaan turvaa. Kaupankäynti NFT:den avulla on yksinkertaista myös paikasta riippumatta täysin globaalisti. Tämä avaa mahdollisuuksia niin sijoittajille kuin toisaalta myös kiinteistönvälittäjille, joille avautuvat huomattavasti laajemmat markkinat.

NFT:n kiinteistöalalla – mahdolliset riskit

Koska NFT:t ovat ylipäätään ja erityisesti kiinteistöalalla suhteellisen tuore ilmiö on niiden tuoton ja  kaupankäynnin sääntely kiinteistöalalla edelleen kehityksen alla ja siksi alttiina erilaisilla huijauksilla ja/tai hakkeroinneille. Sijoittajien on siis sijoittaessaan hyväksyttävä tähän liittyvät epävarmuustekijät.

Toinen ja mielestäni ainakin tällä hetkellä suurin NFT:hin liittyvä riski liittyy niiden volatiliteettiin. Niin kuin ehkä arvata saattaa, kivien kuviin ja twiitteihin sijoittaminen on luonteltaan erittäin spekulatiivista ja niiden arvot ovat vahvasti sidonnaisia kysyntään. NFT:t eivät siis sijoituksina ole ainakaan sieltä vakaimmasta päästä ja tämä volatiliteetti voi mahdollisesti näkyä myös niissä NFT:ssä, joiden taustalta löytyy fyysinen kiinteistö.

Arvo on vahvasti riippuvainen kysynnästä ja kysyntään taas saattaa negatiivisesti vaikuttaa esimerkiksi ymmärryksen puute. Kieltämättä konsepti tuntui itsellenikin hieman abstraktilta; joku maksoi apinan kuvasta 20 miljoonaa, toinen kiven kuvasta melkein 4 miljoonaa. Markkinan kasvu on väistämättä rajallinen, kun käsite ei avaudu potentiaaliselle yleisölle.

Kun asiaa miettii tarkemmin, ovat NFT:t representaatioita siinä missä fyysinen rahakin. Tonnin setelissä on hyvin vähän enemmän paperia kuin vitosen setelissä, mutta tonnin seteli on silti 995 € arvokkaampi, miksi? Sen vuoksi mitä se edustaa…ostovoimansa takia. Ja jos fyysinen raha on sen universaalin ymmärryksen ja hyväksynnän vuoksi huono vertauskohta, otetaan esimerkiksi vaikka maailman harvinaisin Pokemon-kortti; myönnän, edelleen puhutaan fyysisestä asiasta, jota NFT:t taas eivät ole, mutta mikäli tuo jopa 6 miljoonan dollarin hintaan myyty paperinpalanen, Pikachu Illustrator -kortti, olisi viime viikolla tullut itselleni kirpparikierroksella vastaan 5 sentin laarissa, olisin kävellyt suoraan ohi. Sitä voi miettiä kumpi kauppa on luonteeltaan spekulatiivisempi: kauppa kiven kuvasta 3 miljoonalla vai paperin palasta Pikachun kuvalla 6 miljoonalla?

Vaikka NFT:den kiinteistöalan valloituksen tiellä on suuria haasteita ja epävarmuuksia, näen myös niissä suuria mahdollisuuksia. Osaomistamisen helpottuminen, likviditeetin paraneminen, markkinoiden globalisoituminen ja kauppaprosessin virtaviivaistuminen ovat asioita, joihin varmasti etsitään ja löydetään erilaisia ratkaisuja tulevaisuudessa, ovat ne sitten NFT:t tai jotain muuta, se jää nähtäväksi.