Vastailimme torstaina @Kotimatkan tarinoissa hänen seuraajiensa lähettämiin asuntosijoittamista koskeviin kysymyksiin. Yksi useimmin kysytyistä kysymyksistä liittyi asuntosijoittamisen aloittamiseen nykyisessä markkinassa: ”Kannattaako nyt aloittaa asuntosijoittaminen vai kannattaako odottaa?”, ”Odottaako vai toimia nyt?”, ” Lisää kämppiä lähitulevaisuudessa – uhka vai mahdollisuus?” jne. Vastasin kysymykseen lyhyesti ja vastauksen ydin oli jotakuinkin se, että usein odottelu maksaa loppupeleissä enemmän kuin vähemmän-optimaaliseen aikaan sijoittamisen aloittaminen.

Asuntomarkkinan liikkeiden ennustaminen on erittäin haasteellista, joka käy ilmi esimerkiksi lukemalla Hypon asuntomarkkina- ja talouskatsauksia viimeiseltä kahdelta vuodelta. Syksyn (Q3) 2020 Asuntomarkkinakatsauksessa ennustettiin Euriborien jäävän vuosikymmeniksi nollan tuntumaan. Vuoden päästä (Q3, 2021) raportissa todettiin, ettei korkojen nousua ole euroalueella edessä useampaan vuoteen ja vielä tammikuun 2022 Talouskatsauksessa todettiin Euriborin mahdollisen nousun tapahtuvan negatiivisella puolella, joka ei vaikuta asuntovelallisten talouteen.

Kirjoitin aiemmassa blogikirjoituksessa siitä, miten ennustamisen sijaan on tärkeää sijoittaa analyyttisesti, kysyä oikeat kysymykset ja varautua erilaisiin mahdollisiin skenaarioihin puskurilla ja varmistamalla sijoitusten matematiikan toimivuus myös haastavimmissa markkinaympäristöissä. Asuntosijoittaminen tulisikin nähdä pitkän tähtäimen pelinä, jossa sijoittaja panostaa strategiaan, omaisuuden laatuun ja niistä kiinni pitämiseen, eikä toimi kuin spekulaattori lyöden vetoa markkinoiden tulevista liikkeistä ts. toimintana, jossa tärkeämpää on aika markkinoilla, kuin markkinoiden ajoittaminen (”Time in the market beats timing the market”, Ken Fisher). Tätä tukee kaksi asuntosijoittamisen erityispiirrettä, asuntojen epälikvidi luonne ja korkeat transaktiokulut.

Asuntojen epälikividi luonne

Kiinteistöjen likviydestä voidaan olla montaa mieltä. Vaikka periaatteessa voidaan väittää asuntojen olevan likvidejä sijoituksia siinä missä osakkeetkin sitä ovat, kunhan hinta on tarpeeksi matala, uskoisin yleisen konsensuksen kuitenkin olevan, että asunnot ovat mm. osakkeita, kryptovaluuttoja tai vaikka jalometalleja epälikvidimpi omaisuuslaji. Asunnot eivät vaihdu rahaksi yhdellä klikkauksella, vaikka hinta olisi kuinka paljon alle markkinahinnan.

Kun olet laittanut asunnosta myynti-ilmoituksen verkkoon, on käytännössä mahdoton tietää viekö asunnon myynti päivän, viikon, kaksi kuukautta vai puoli vuotta. Jo pelkkä myymiseen liittyvä paperien pyöritys tekee asunnoista osakkeita vähemmän likvidin.

Asuntosijoitusten volatiliteetti on osakkeita matalampi ja markkinat yleisesti liikkuvat hitaammin. Asuntomarkkinat ovat ikään kuin sijoitusmarkkinoiden laiskiainen. Hitaudessa on puolensa, se sallii hitaammat reaktioajat, mutta toisaalta myös haasteensa. Sijoittajan ajautuessa tilanteeseen, jossa asunto on pakko saada myytyä nopeasti, kasvaa tappioiden todennäköisyys merkittävästi. Jos siis on mahdollista, että eteen tulee tarve päästä nopeasti käsiksi sijoituksiin sidottuihin varoihin, asunnot eivät todennäköisesti ole oikea sijoituskohde.

Korkeat transaktiokulut

Matalan likviditeetin lisäksi transaktiokulujen vuoksi asuntosijoittaminen soveltuu paremmin pitkän aikavälin sijoitukseksi. Asuntoja ei voi treidata, sillä asunnon ostoon ja myyntiin liittyvät kulut syövät lyhyen aikavälin sijoituksissa helposti koko tuoton. Asuntokaupassa kuluja aiheuttaa esim. asuntokauppaan liittyvät asiakirjat, mahdolliset kuntotarkastukset, remonttitarpeet, kiinteistönvälityspalkkio, mahdollisen kaupanvahvistajan kulut, myyntivoittovero ja asuntoa ostaessa varainsiirtovero ja mahdollinen asuntolainan järjestelypalkkio.

Ajatellaan, että 110 000 eurolla ostetun sijoitusyksiön arvo on kasvanut mukavasti 135 000 euron ja tämä arvonnousu halutaan syystä tai toisesta realisoida. Välityspalkkio voisi olla kyseiselle asunnolle esim. 3000 €,  jolloin lopusta voitoista maksettavaksi myyntivoittoveroksi tulisi 6600 €. Tällöin 25 000 € voitosta 9900 € menee pelkkiin transaktiokuluihin ja jos ostetaan tilalle uusi samanhintainen kohde, maksetaan 110 000 € maksavasta kerrostaloyksiöstä jälleen 2200 € varainsiirtoveroa.

Korkeiden transaktiokulujen ja rahaksi muuttamisen kankeuden valossa asuntosijoittaminen soveltuu paremmin pidemmän ajan strategiaksi, sillä aika on merkittävässä roolissa sijoitusten kasvattajana. Pidempi sijoitushorisontti laskee usein myös asuntosijoittamisen riskiä (pl. flipit, joiden kohdalla asia voi olla myös toisinpäin) asuntomarkkinoiden syklisen luonteen vuoksi. Ennen sijoitusasunnon ostamista tulisikin miettiä, miten pitkäksi aikaa on valmis sitoutumaan sijoituskohteeseen. Asuntosijoittaminen ei sovellu rahan nopeaan ansaitsemiseen nykyisten menojen kattamiseksi, eikä se ole pikatie rikkauksiin.

Mikäli asuntosijoittaminen on osa pitkän tähtäimen suunnitelmaa, tavoitteena on esimerkiksi dowshiftaus tai firettäminen, on nykyisellä markkinatilanteella oikeastaan aika vähän merkitystä. Lyhyen aikavälin markkinaolosuhteiden ei tulisikaan antaa vaikuttaa pitkän aikavälin elämäntapaa koskeviin päätöksiin.

Kiinteistöillä voi laskumarkkinoillakin tehdä vuokratuottoa ja siten kannattavaa tulosta. Pääoma on olemassa vain paperilla, eikä asunnon arvonmuutos realisoidu ennen sen myyntiä. Historiallisesti katsottuna, asuntojen arvo ei ole pitkällä tähtäimellä koskaan ollut laskusuuntainen ja vaikka joskus käydään pohjalla, on se pohja ollut aina korkeammalla kuin edeltävä pohja (tästä on dataa 1700-luvulle saakka). Kohteen valintaan ja taustatyön tekemiseen kannattaa panostaa, sillä ne ovat avain asuntosijoittamisessa menestymiseen, markkinan ajoittamisen sijaan.