En henkilökohtaisesti ole inspirationaalisten lausahdusten suurin fani, mutta jostain syystä olen päätynyt aloittamaan useimmat tekstini lainauksilla – eikä tämäkään kerta ole poikkeus. Amerikkalainen sijoittaja Peter Lynch on todennut vapaasti käännettynä seuraavasti: ”Sijoittajat ovat menettäneet paljon enemmän rahaa markkinoiden korjauksiin valmistautuessaan ja näitä korjauksia ennakoidessaan kuin itse korjausten aikana.” Vaikka markkinoiden korjaukset ovat yleisiä, ne eivät ole läheskään niin yleisiä kuin ennustukset markkinakorjauksista. Sama pätee mielestäni kaikkiin muihinkin markkinoiden heilahteluihin.

Vaikka nykyisestä markkinatilanteesta on median sopivalla avustuksella maalattu osittain kovin lohduton kuva ja perspektiivi on osalla asiantuntijoista unohtunut selkeästi juuri sen toisen takin taskuun, kyseenalaistaisin sen, kannattaako sijoittajan ruveta tässäkään tilanteessa pessimistiksi. Sijoittamisessa on hyvin epätodennäköistä menestyä kääntelemällä rattia edestakaisin ääripäästä toiseen. Ehkä sitä yksi miljoonasta pääsee sillä tekniikalla määränpäähänsä, mutta väitän, että suurimman osan matka kosahtaa kaistavalliin, naapurin postilaatikkoon tai viimeistään bensan loppumiseen ennen määränpään saavuttamista.

Asuntomarkkinoiden hidastuminen on luonnollinen reaktio kiristyvään rahapolitiikkaan, mutta asumisentarve ei ole pohjimmiltaan muuttunut miksikään. Kuluttajahintojen ja korkojen nousun vuoksi ihmiset toki muuttuvat ainakin hetkellisesti varovaisemmiksi ja kun kauppoja tehdään, ollaan valmiita tekemään joitain kompromisseja ja valitaan se vähän kohtuullisemman hintainen asunto. Koti ei kuitenkaan ole valinnainen hyödyke vaan perustarve. Tästä syystä koen osittain huvittavana sen, että hyvin lyhyen aikavälin sisällä voi saman lehden sivuilta löytää kirjoituksen sekä asuntokaupan että vuokramarkkinoiden hiljenemisestä. En ole valmis uskomaan, että edes EKP:n korkopolitiikka saisi ihmiset jäämään täysin niille sijoilleen kovin pitkällä tähtäimellä. Hiljaisempia aikoja seuraa aina kysynnän kasvu ja korjausliikkeissäkin on aina mukana myös hopeareunus.

Markkinakorjauksista

Kiinteistöalalla markkinakorjaus tapahtuu, kun asuntojen hinnat putoavat 10 % alle niiden markkina-arvon huipun. Tätä hintojen korjaavaa laskua edeltää tavallisesti myynnin hidastuminen ja tarjonnan lisääntyminen markkinoilla. Koronavuosien lämmittämät markkinat ovat viilentyneet jo viime vuoden puolelta lähtien ja tähän trendiin on tämän vuoden puolella puhaltanut tuulta alle mm. inflaatio ja siihen reaktiona nousseet korot. Jos tätä kehitystä kuitenkin katsotaan vähän laajemmassa perspektiivissä, on kyse oikeastaan asuntomarkkinoiden tasaantumisesta ja normalisoitumisesta. Sama pätee myös korkojen nousuun.

Vaikka taloudenkasvu on korkojen nousun myötä hidastunut, uusien asuntolainojen nostaminen on vähentynyt ja kuluttajien luottamus on alhaalla, työllisyystilanne on edelleen hyvä. Asuntojen hintojen nousu on tasaantunut tai pysähtynyt, eikä varmasti pieniä alueellisia laskujakaan voi pitää mahdottomina. Kiinteistöjen kohdalla, joiden arvon määrittelyyn liittyy paljon subjektiivisuutta, tämä ei lienee tavatonta tai hälyttävää. Väittäisinkin, ettei vielä voida puhua selkeästä korjauksesta, saatika romahduksesta. Sen sijaan voidaan todeta, että EKP:n rahapolitiikka toimii kuten sen pitääkin toimia. Olkaamme tästä iloisia, sillä vaihtoehto olisi nykyistä tilannetta paljon synkempi.

Miten varautua, kun ei tiedä mitä on tulossa?

Tunnistan itsessäni murehtijan, eikä kontrollista irti päästäminenkään ole minulle luontaista. Jos olisin lähtenyt niin sanotusti soitellen sotaan ja ottanut ensiaskeleet asuntosijoittamisen polulla, ennen asiaan perusteellisesti paneutumista, olisin ollut juuri se spekuloija, joka pyrkii ajoittamaan markkinoita, eikä varsinaisesti koskaan saa aloitettua tai masentuu ajoituksensa epäonnistuessa. Asuntosijoitusmarkkinoilla, kuten elämässä yleensä, kaikki vaikuttaa kaikkeen ja kuten aiemmassa 18 vuoden kiinteistösykliä koskevassa kirjoituksessani totesin, on kulloisessakin suhdannekierron vaiheessa mahdollisuutensa. Asuntomarkkinoilla parhaimmista diileistä puhutaan kuin yksisarvisista, mutta laskevat markkinat ovat niitä paikkoja, joissa tavallisillekin hevosille voi kasvaa sarvi päähän.

Miten sitten voi varautua, kun ei tiedä mitä on tulossa? Sijoittamalla analyyttisesti, miettimällä mahdolliset skenaariot ja varmistamalla sijoituskohteiden tuottopotentiaali kyseisten skenaarioiden valossa pidemmällä tähtäimellä. Kannattaa varautua, ei murehtia. Myös ylipositiivisuus on pahasta, sillä viimeistään ollessasi varma siitä mitä on tulossa, ilmeneekin jokin systemaattinen riski, joka kalauttaa nuijalla kalloon. Vaikeuksissa ovat he, jotka spekuloivat arvonnousulla, eivätkä arvioi sijoitusta kassavirran mukaan, he jotka rakastuvat kohteeseen ja unohtavat sijoituksen objektiivisen matematiikan, he jotka käyttävät liian suurta velkavipua ja unohtavat puskurin, he jotka ennustavat ja unohtavat faktat.

Tietääkseni tähän päivään mennessä  kukaan ei ole pystynyt varmasti ennustamaan tulevaa, eikä kaikkeen myöskään voi varautua. Kuka olisi uskonut 2020 vuoden alussa maailman laajuisen pandemian pyyhkäisevän ylitsemme tai, että kun pandemian aiheuttamasta shokista oli toivuttu alkaisi Euroopassa sota naapurimaamme aloittamana? Varautua voi vaan niihin asioihin, jotka pystyt käsittämään ja tunnistamaan, jonka vuoksi alan itsenäisen tutkimisen ja analysoinnin arvo on suuri. Kun osaa kysyä itseltään tarpeeksi oikeita mitä jos? -kysymyksiä, rakentaa niiden pohjalta toimintasuunnitelman ja päivittää niitä aktiivisesti markkinoiden heitellessä eteen kierrepalloja, on todennäköisesti paremmissa asemissa kuin moni muu.

Lohtua voi ottaa siitä, että asuntomarkkinat ovat suhteellisen hitaasti liikkuvia, eikä yöllä tapahdu mitään mihin et kerkiäisi reagoida aamulla tai ensi viikolla. Lisäksi on muistettava, että pääoma on olemassa vain paperilla, eikä asunnon arvonmuutos realisoidu ennen sen myyntiä. Kunhan et ole ajanut itseäsi liian tiukkaa väliin, onko hetkellisellä iskulla nettovarallisuuteen mitään väliä? Vaikka ei pitäisi ennustaa, ennustan silti, että jossain vaiheessa tulee se aika kun EKP:n on pakotettu laskemaan korkoja talouskasvun ja työllisyyden ottaessa iskuja vastaan ja/tai valtioiden ajautuessa liian isoihin vaikeuksiin lainojensa kanssa. Korkeat materiaalikustannukset ja korot ovat silloin sopivasti nakertaneet uudiskohteiden rakentamista ja tarjonta on kääntynyt laskuun. Energiakriisi ja inflaatio selätetään tavalla tai toisella ja kuluttajien luottamus kääntyy taas nousuun. Olkaamme siis positiivisia, mutta ei ylipositiivisia, olkaamme kuin Nokian hallituksen entinen puheenjohtaja Risto Siilasmaa  – tarpeeksi rohkeita uskaltaaksemme ryhtyä isoihin tekoihin, mutta samalla riittävän epäluuloisia, jotta osaamme tunnistaa ne huonoimmatkin mahdolliset vaihtoehdot ja varautua niihin. Olkaamme paranoideja optimisteja.