Kiinteistökupla tai asuntokupla on talouskupla, joita esiintyy ajoittain niin paikallisilla kuin globaalin tason kiinteistömarkkinoilla. Kiinteistökuplassa asuntojen hinnat nousevat kestämättömälle tasolle niiden irtaantuessa markkinoiden niin sanotuista fundamentaalisista eli perustavanlaatuisista tekijöistä. Stiglitz on määritellyt, että jos syy siihen, että hinta on tänään korkea, on se, että sijoittajat uskovat myyntihinnan olevan korkea myös huomenna, eivätkä perustekijät oikeuta tätä hintaa, on markkinat kuplassa. Kiinteistökuplan muodostumiselle ei ole olemassa vain yhtä syytä, ne voivat olla moninaisia, mutta pohjimmiltaan hintojen nousu johtuu aina jostain ulkoisesta, luonteeltaan spekulatiivisesta voimasta, joka ajaa kysynnän kasvua.
Hintojen nousuvaihetta, vaihetta ennen varsinaista kuplaa, kutsutaan myös markkinoiden vaahtoamiseksi. Vaahtoavilla markkinoilla sijoittajat siis tarjoavat kuin manian vallassa, korkean kysynnän ja vähäisen tarjonnan markkinoilla, kiinteistöjen hintoja kilpaa korkeammaksi kuin niiden objektiivinen arvo todellisuudessa on. Kindlebergin mukaan hintojen noususta muodostuu prosessi, jossa hintojen alkuperäinen nousu johtaa odotuksiin lisänoususta ja houkuttelee markkinoille uusia ostajia.
18 vuoden kiinteistösykli -teoriassa vaahtoutuvien markkinoiden maniaa kuvaa ”voittajan kirouksen” (eng. winners curse) –vuosien ”hinnalla millä hyvänsä” –mentaliteetti. Liiallisella itsevarmuudella ja optimistisuudella varustettujen, hinnan nousun synnyttämien odotusten houkuttelemana markkinoille päätyneiden, spekulaattoreiden käyttäytymistä ja sijoituspäätöksiä ohjaavat siis enemmänkin tunteet ja mieliala, kuin todellisuus. Kiinteistömarkkinoiden spekulaattorit eivät ole kiinnostuneita asuntojen käytöstä tai ansaintakapasiteetista pidemmällä tähtäimellä, ainoastaan pikavoitoista. Kysynnän kasvu ruokkii asuntokuplaa, jonka tuleen spekulaattorien markkinoille tuoma raha siis edelleen lisää bensaa. Nousu on kuitenkin aina lopulta kestämätöntä. Kun kysyntää ajava ulkoinen tekijä lakkaa olemasta, kysynnän ja tarjonnan epätasapaino tasoittuu, järjestelmä hajoaa ja hinnat lähtevät jyrkkään laskuun – kupla puhkeaa.
Kuplautumisen mekanismeja on helpoin tarkastella esimerkin kautta. Nostetaan siis tässä yhteydessä esimerkiksi 2008 finanssikriisi ja tarkastellaan sen taustalla vaikuttavia tekijöitä. Finanssikriisiä ja sen lopulta aikaan saamaa maailmanlaajuista taantumaa edelsi Yhdysvalloissa asuntomarkkinoiden lainakriisi ns. Subprime-kriisi, jonka syynä oli luotontarjonnan nopea kasvu ja luoton myöntämisehtojen merkittävä löyhentyminen. Asuntolainoja myönnettiin riskiasiakkaille, joiden lainanhoitomahdollisuudet olivat heikot tai jopa olemattomat. Asuntojen hinnat lähtivät nousuun ja lopulta kiinteistökupla puhkesi.
Miksi näin kävi? Asuntokuplan muodostumisen taustalla vaikutti toisen kuplan, teknologiasektorin dotcom-kuplan puhkeaminen. Kuplan puhjetessa sijoittajat hylkäsivät osakemarkkinoiden uppoavan laivan ja siirsivät rahansa asuntomarkkinoille. Samaan aikaan Yhdysvaltain keskuspankki teki ylimitoitettuja korjaustoimenpiteitä taistellessaan teknologiasektorin romahtamisen ja WTC-iskujen aiheuttaman epävarmuuden aikaan saamaa lievää taantumaan vastaan. Matalat korot ja keskuspankin rahaa täyteen lataamat pankit luopuivat käytännössä kaikista rajoitteista lainoittamisen suhteen ja hakivat itselleen turvan johdannaismarkkinoilta, joilla varjopankit myivät nipuiksi paketoidut asuntolainat eteenpäin sijoittajille.
Pankkien kyetessä ainakin näennäisesti siirtämään riskin eteenpäin, oli helppoa rahaa saatavilla yllin kyllin, jolloin asuntojen kysyntä ja siten myös hinnat, helpon rahan kiihdyttämänä, lähtivät räjähdysmäiseen kasvuun. Subprime -lainojen järjettömyydestä hyviä esimerkkejä löytyy mm. Michael Lewisin kirjasta The Big Short: Inside the Doomsday Machine. Kirjassa hän kertoo Kaliforniassa sijaitsevan pankin myöntäneen Meksikosta Yhdysvaltoihin muuttaneelle , 14 000 dollaria vuositasolla tienaavalle mansikanpoimijalle, joka ei puhunut sanaakaan englantia, 100 % lainan 724 000 dollarin asunnon ostoon. Vaikka tällaisen lainan pilkkoisi pieniin osiin ja esittäisi muiden samanlaatuisten lainojen kanssa yhdessä kauniissa arvopaperipaketissa, ei niistä saa hyvää sijoitusta aikaiseksi, jonka myös näihin arvopapereihin sijoittaneen sijoittajat tulivat lopulta huomaamaan.
Kun korkotaso sitten lopulta lähti nousuun FED:n kiristäessä rahapolitiikkansa, alkoi asuntojen kysyntä hiipua. Subprime-lainojen alun korottomat vuodet tai matalammat lyhennykset vaihtuivat todellisiin lyhennyksiin, eikä lyhennysongelmia enää kyetty lykkäämään ottamalla uusi laina vanhan lainan maksamiseksi asuntojen arvon nousun varjolla. Asuntolainojen korot jatkoivat nousuaan ja asuntojen hinnat laskuaan.
Maksuvaikeudet aiheuttivat rahoituslaitoksille luottotappioita ja kun lopulta pankeille itselleen alkoi selvitä koituvien tappioiden todellinen määrä, hävisi luottamus markkinoilta, joka ilmeni likviditeetin katoamisen kautta finanssikriisinä. Subprime-lainamarkkinoiden kautta ongelmat levisivät myös Eurooppaan, joka lopulta ajoi euroalueenkin taantumaan.
Historiaa katsottaessa asuntomarkkinoiden kuplautuminen on harvinaisempaa muihin rahoitusmarkkinoihin nähden. Käytännössä tämä johtuu kiinteistön omistamiseen liittyvästä taloudellisesta taakasta – suurista transaktio ja ylläpitokuluista. Kansainvälisen valuuttarahaston (IMF) mukaan asuntomarkkinoiden kuplat, vaikkakin ovat harvinaisempia, kestävät kuitenkin yleensä kaksi kertaa pidempään kuin osakekuplat.
Markkinoilla joiden muodostuksesta vastaavat merkittävästi henkilöt, jotka verraten vähäisillä tiedoilla ostavat mahdollisesti joitain kertoja elämänsä aikana asunnon tarpeeseen – siis omaksi kodikseen, on luonnollista nähdä hintojen vaihteluita puoleen ja toiseen. Nämä normaalit hintojen vaihtelut on kiinteistökuplan ilmiön määrittämisellä pyritty erottamaan kuplautumisesta ja kuplien tiettyjä toistuvia pirteitä on pyritty niiden ennustamisen ja/tai olemassa olon toteamisen mahdollistamiseksi.
Edellä esitetty Stiglitzn kiinteistökuplan määritelmä on koettu ongelmalliseksi, sillä käsite ”fundamentaaliset tekijät” nähdään olevan liian epämääräinen. Korvaavaksi määritelmäksi on ehdotettu yksinkertaista määritelmää, jossa kuplan voidaan ajatella olevan (olleen) olemassa silloin, kun omaisuuden hinta nousee ensin dramaattisesti useiden kuukausien tai vuosien aikana ja sitten laskee melkein välittömästi dramaattisesti. Käytännössä tällä määritelmällä on kuplien ennustettavuuden kannalta kuitenkin hyvin vähän arvoa.
Markkinoita määrittää kysynnän ja tarjonnan laki. Kiinteistömarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen on usein hieman hitaampaa kuin monilla muilla markkinoilla, sillä isot rakennusprojektit vievät aikaa enemmän kuin esimerkiksi kampaamon tai vaikka catering-yrityksen perustaminen alueelle, jossa kysyntä kyseisille palveluille ylittää merkittävästi alueen tarjonnan. Kuitenkin, kuten kaikilla muillakin markkinoilla, myös kiinteistömarkkinoilla tasaantuminen on väistämätöntä. Tältä pohjalta pidän itse tarjonnan joustavuutta – markkinoiden reaktiokykyä, yhtenä merkittävimmistä kuplautumisen eston mekanismeista.
Jos edeltävän pohjalta aletaan tunnistamaan markkinan fundamentaalisia tekijöitä, voisivat niitä kysyntäpuolella olla esimerkiksi väestönrakenne, tulotaso, korkotilanne kyseisellä hetkellä, sekä erilaiset mieltymystekijät kuten sijainti, saavutettavuus, palvelut, koulut jne. Tarjontapuolella fundamentaalisia tekijöitä taas voisivat olla esim. rakennuskustannukset, maan saatavuus, materiaalien saatavuus, korkotilanne, rakennustekniikka jne. Kun pyritään tunnistamaan kuplia, taaksepäin katsominen on aina aiheellista. Aiemman hintakehityksen pohjalta voidaan arvioida, nousevatko hinnat fundamentaalisten tekijöiden esim. väestön työllisyyden tai mediaanitulojen vaikutuksesta ja niihin suhteessa, vai niistä täysin tai osittain irrallaan.
Palkkojen noustessa tai tietyn alueen kehittyessä on luonnollista, että hinnat nousevat. Kuplautumisesta voidaan puhua silloin, kun asuntojen hinnat nousevat historian ja nykyisen kehityksen valossa suhteettoman paljon. Kuplautumista arvioidessa tarkastellaan usein myös asuntojen hintojen suhdetta vuokriin (eng. price-to-rent -ratio), joka lasketaan jakamalla asunnon mediaanihinta sen vuosivuokralla. Mikäli tässä suhteessa voidaan rekisteröidä merkittävä nousu, on se merkki siitä, että asuntojen hinnat eivät perustuneet fundamentaalisiin tekijöihin ja oli muodostunut asuntokupla.
Käytännössä kuplautuminen on siis jotain muuta kuin normaaliksi luettavaa hintojen nousua ja siihen usein liittyy jonkinlaista ”maniaa” ja ostamisen ”hysteriaa”. Sille on tyypillistä spekulatiivinen luonne, ostajien odotukset hintojen jatkuvasta noususta ja usko asuntosijoittamisen riskittömyyteen ainakin keskipitkällä aikavälillä.
Sijoittamismotiivilla on kuplautumisessa suuri merkitys. Vaikka kuplautuminen lienee mahdollista myös ilman sijoitusvaikutusta, väittäisin sen olevan huomattavasti todennäköisempää silloin kun kiinteistöt nähdään ensisijaisesti investointina, sen sijaan, että ne nähtäisiin sinä mitä ne pohjimmiltaan on – kattoina pään päällä. Tiedämme selkeästi edelleen liian vähän mekanismista, joka luo ja ylläpitää ei-fundamentaalisiin tekijöiden perustuvia odotuksia. Näkisinkin, että kuplien tunnistamisessa ja asuntojen hintakehityksen ennustamisen kannalta kuplautumiseen johtavan ”mielialan” taustojen ymmärtäminen on avainasemassa.
(Teksti kirjoitettu muun muassa seuraavien teosten/julkaisujen pohjalta ja ne toimivat hyvänä lisälukemisena aiheesta Torres, L. B. 2014. Housing bubbles and economic fundamentals., Letters Lewis, M. 2010. The Big Short; Inside the Doomsday Machine., International Monetary Fund (IMF). 2003. World Economic Outlook Database. Growth and Institutions., Harvard Kennedy School. 2008. Joint Center for Housing Studies of Harvard University. The State of the Nation’s Housing 2008., Smith, G. 2006. Bubble, bubble, Where’s the Housing Bubble? Brooking Paper son Economic Activity 73., Kindleberger, C.P. 1987, ”Bubbles”, in The New Palgrave. A Dictionary of Economics., Madrick, J. 2009. How We Were Ruined & What We Can Do, The New York Review of Books., Stiglitz, J.E. 1990, ”Symposium on bubbles”, The Journal of Economic Perspectives, Vol. 4 No. 2, pp. 13–18., Lind, H. 2009, ”Price bubbles in housing markets: Concept, theory and indicators”, International Journal of Housing Markets Analysis, Vol. 2 No. 1, pp. 78-90., Kindleberger, C. and R. Aliber, R. (2005), ”Manias, Panics and Crashes –A History of Financial Crises”, John Wiley and Sons, Hoboken, NJ.)
Asuntopehtoorin brändistä ja markkinoinnista vastaava Danila on hypännyt suoraan asuntosijoittamisen syvään päähän ja pyrkii ymmärtämään sen kokonaiskenttää paneutumalla ja kirjoittamalla asuntosijoittamisen eri teemoista . Matkalla kohti omaa ensimmäistä sijoitusasuntoa.
danila.yonsini@asuntopehtoori.fi
040 7562 062
