Mediassa on uutisoitu ahkerasti niin yhtiölainojen korkojen kipuamisesta johtuvasta vastikemenojen hallitsemattomasta kasvusta kuin taloyhtiöiden taisteluista nousevia tonttivuokria vastaan. Vastikkeiden noususta on rakennettu erittäin raflaavia otsikoita, joissa esitetään vastikkeiden jopa yli kymmenkertaistuvan. Vantaalla taloyhtiö haastoi seurakuntayhtymän oikeuteen tonttivuokran kohtuullistamiseksi ja Tampereella ainakin kaksi taloyhtiötä (As Oy Hämeenkatu 36/Pikarilinna ja As Oy Sorsapuisto) on noussut kapinaan jättimäisiä tonttivuokria vastaan. Vastikkeiden tulevaisuus ja niiden kehityssuunnat näyttävät taloyhtiöissä hyvin erilaisilta taloyhtiön laina-, tontin omistus- ja korjaustilanteesta riippuen.

Ajatus vastikekulujen kymmenkertaistumisesta saa varmasti itse kullakin hikikarpalot nousemaan otsalle. Klikkiotsikoita kannattaa kuitenkin hieman suodattaa ja tutkia tarkemmin, mistä vastikekulujen nousu ko. taloyhtiön kohdalla johtuu. Useimmiten taustalta löytyy tapaus, jossa korkojen nousu on aiheuttanut yhtiölainan korko-osuuden paisumisen, lyhennysvapaat ovat päättyneet ja mahdollisesti kaiken lisäksi taloyhtiön vuokratontin vuokrasopimuskin on tullut tiensä päähän ja tonttivuokra on nostettu nykyisen markkinan tasolle. Vaikka myyntihinnan ja velattoman hinnan välinen ero sekä lyhennysvapaiden vääjäämätön päättyminen tulisi jokaisen asunnon ostajan ymmärtää, kun kaikki kolme korotusta kolahtaa omalle kohdalle yhtä aikaa, ei taloudelliselta shokilta voida välttyä.

Taloyhtiöiden välillä suuria eroja vastikkeiden nousussa

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään yhtiössä perittävät vastikkeet, maksuvelvolliset osakkeet sekä vastikeperuste. Tavallisessa tapauksessa vastikkeet määräytyvät joko asunnon pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän mukaan – mitä isompi asunto, sitä suurempi vastike. Uudiskohteiden kohdalla vastike- ja käyttömaksut ovat aina arvioita ja asunnon ostajan kannattaakin olla näiden kanssa tarkkana.

Erityisesti nyt korkojen noustua nopealla tahdilla asuntoportaaleiden kohdeilmoituksissa olevat tiedot eivät useissa tapauksissa ole olleet ajantasaisia. Pidempään markkinoinnissa olleessa uudiskohteessa vastikearviot on saatettu laskea huomattavasti pienemmän korolla, jopa nollakorkotasolla. Tämä luonnollisesti antaa täysin vääristyneen kuvan todellisista asumisen kustannuksista.

Vaikka otsikoissa piirretään hieman tahallaankin piruja seinille, on realiteetti se, että yhtiövastikkeet ovat nousseet suurimmassa osassa taloyhtiöitä viimeisen vuoden aikana. Vastikkeiden nousuun on vaikuttanut korkojen nousun lisäksi inflaatio sekä viime syksyn ja talven aikana korkealle kivunnut sähkön hinta. Siinä missä korkojen nousu yhtiötasolla näkyy korostuneesti uudiskohteissa, heijastuu yleinen hintojen nousu lähes kaikkien taloyhtiöiden hoitovastikkeisiin.

Isännöintiliitto arvioi, että hoitovastikkeet ovat nousseet noin 10 prosentilla kevään yhtiökokouksissa. Rahoitusvastikkeiden nousussa taas on huimia taloyhtiökohtaisia eroja. Uudiskohteissa, joissa taloyhtiölainaa on velattomasta hinnasta jopa yli 70 prosenttia, ovat korkomenot ja sitä myöden rahoitusvastikkeet moninkertaistuneet. Korkojen nousu näkyy niin ikään myös niissä taloyhtiöissä, joissa suuria remontteja on rahoitettu yhtiölainalla.

Isännöintiliiton kesäkuun lopulla julkaisemat esimerkkilaskelmat kertovat siitä, että taloyhtiöiden vastiketasojen muutosten tilanne on erittäin heterogeeninen. Isännöintiliiton laskelmissa on avattu vastikkeiden kehitystä neljässä eri 50 neliön Helsinkiläisessä huoneistossa vuosina 2022–2024.

Ensimmäisessä esimerkissä (2021 valmistunut uudiskohde vuokratontilla, vh 300 000 €, 70% yhtiölainaosuus, lyhennysvapaa päättyy 2024) rahoitusvastike nousee moninkertaiseksi vuosien 2022 ja 2024 välillä (485 -> 1899 €), johtuen korkojen nousun ja samaan aikaan tapahtuneen yhtiölainan lyhennysvapaiden päättymisen kanssa, hoitovastikkeen kasvun pysyessä maltillisena. Toinen esimerkki on taloyhtiöstä (1950-luvulla valmistunut talo omalla tontilla, tehdyt remontit maksettu kokonaan), jossa yhtiölainaa ei ole, ja nousua tulee vain muutamia kymppejä hoitovastikepuolella.

Kolmannessa tapauksessa kyseessä on 1960-valmistunut taloyhtiö, jossa on tehty  yhtiölainalla rahoitettu linjasaneeraus 2010-luvun puolivälissä, jota varten on kerätty rahoitusvastiketta vuodesta 2017 alkaen. Lainan pääoma pienenee kyllä, mutta maksettava rahoitusvastike kasvaa vuonna 2023 korkojen nousun myötä. Viimeisessä, neljännessä, esimerkissä on 1970-luvulla oleva taloyhtiö, jossa on parhaillaan käynnissä linjasaneeraushanke. Lainaa aletaan maksamaan rahoitusvastikkeella vuodesta 2024 alkaen, jolloin yhtiövastike yli kaksinkertaistuu.

Korkojen noususta johtuvan yhtiölainan lyhennysten paisumisen lisäksi vuokratontin vuokran indeksikorotukset ovat laittaneet vuokratontilla olevissa taloyhtiöissä asuvien talouden tiukoille. Kun Helsingissä uusitaan pitkään (yleensä 50 vuotta, sidottu elinkustannusindeksiin) voimassa olleita tontin vuokrasopimuksia saattaa hinta nousta jopa 15-kertaiseksi. Kesäkuun lopussa päätökseen tuli vuosia venynyt oikeustaistelu Helsingin Lehtisaaressa sijaitsevan asunto-osakeyhtiön ja sen tontin omistavan Vantaan seurakuntayhtymän välillä. Vantaan seurakunta nosti tontin vuokraa 400 prosenttia, jota asunto-osakeyhtiön asukkaat eivät purematta nielleet, vaan hakivat oikeusteitse tonttivuokran kohtuullistamista. Käräjäoikeus kuitenkin katsoi korotusten olevat kohtuullisia ja hylkäsi kaikki taloyhtiön vaatimukset. Kokonaishoitovastike nousi taloyhtiössä 20,5 €/neliöltä, joka tarkoitti esim. 120 neliöisen perheasunnon kohdalla 2500 € korotusta.

Tampereella tonttivuokran korotusta 17-kertaiseksi korotusta vastustanut taloyhtiö päätyi  ostamaan tontin Tampereen kaupungilta itselleen noin 5 miljoonan euron hintaan. Pikarilinnan  (As Oy Hämeenkatu 36) tapaus on kuitenkin poikkeuksellinen, eikä asuinkäyttöön tarkoitettujen vuokratonttien ostaminen lähtökohtaisesti ole mahdollista. Tampereella on parhaillaan kehittymässä myös toinen soppa, kun tontin omistajan ja As Oy Sorsapuiston välinen tonttivuokrakiista kiihtyy. Tontin yksityinen omistaja on valmis ostamaan yli 140 asunnon kerrostalon itselleen ja taloyhtiön hallitus valmistelee parhaillaan vastausta tähän. Etuovesta löytyvästä taloyhtiön asunnon myynti-ilmoituksesta selviää, että tonttivuokra on tällä hetkellä noin 38 000 € kun Ylen uutisen mukaan asukkaiden saamissa dokumenteissa uusi vuokra olisi yli kymmenkertainen. Tontin omistaja voi maanvuokralain perusteella lunasta rakennuksen itselleen, mikäli tontin vuokrasta ei päästä sopuun. Myös taloyhtiö on tarjoutunut ostamaan tontin. Kyseessä on niin sanottu pattitilanne, jonka raukeamista ja lopputulemaa kannattaa tulen seuraamaan mielenkiinnolla.

Vastikkeiden nousu tulee monille osakkaille yllätyksenä

Jos seuraa mitään mediaa tietää, että korot ovat nousseet kohisten. Rahoitusvastikkeissa korotukset voivat olla mittavia, jos kyseessä on uudiskohde tai esim. korjauslainaa on paljon jäljellä. Vaikka kaikki varmasti ovat ymmärtäneet, että ilmaista rahaa ei ole olemassakaan, on monien kyky hahmottaa sitä, miten suuria kustannuksia korkoriskin realisoituminen todellisuudessa tuo mukanaan, ollut puutteellinen.

Asuntolaina käyttäytyy nyt joidenkin taloudessa kuin pikavippi  – johonkin hamaan tulevaisuuteen maksettavaksi siirretty jopa yli 70 % asunnon ostohinnasta ei nyt sitten hoidukaan enää niin helposti ja lyhennyseristä kertyy alkuperäistä oletettua kokonaissummaa paljon enemmän maksettavaa. Joissain taloyhtiöissä käy varmasti myös niin, että maksuvaikeuksiin joutuneiden osakkaiden velat jäävät muiden osakkaiden harteille. Taloyhtiölainan realiteetit, niiden riskit ja joustamattomuus iskee nyt päin kasvoja. Mikäli on esimerkiksi ostanut vuodenvaihteessa 2021/2022 ennakkomarkkinoinnista uudiskohteen, joka valmistui 2023 keväällä, ei kohteen markkinoinnissa käytetyistä asumisen kustannusten arvioista pitänyt paikkansa mikään. Kun asunnon kustannukset ynnää yhteen ollaan helposti luvuissa, joissa summan olisi vielä tuolloin kaupan hetkellä voinut olettaa sisältävän myös lyhennyksen, mutta kyse onkin pelkästä hoitovastikkeesta ja yhtiölainan korkokuluista.

Järjestelmään sisäänrakennettu veroetu on myös merkittävästi vaikuttanut riskin realisoitumiseen asuntosijoittajien kohdalla.  Asuntosijoittajien tekemät laskelmat kohteiden sijoituspotentiaalista menee aivan uusiksi, eikä ole lainkaan ihme,  että monet sijoittajat käyttävät mahdollisuuden purkaa uudiskohteiden kauppoja ennen kohteen luovutusta. Nollakorkoajan korkeat taloyhtiölainat ovat kuin subprime-lainojen 2.0 versio, jotka ovat hämärtäneet asuntojen oikeita kokonaishintoja ja asumisen kustannuksia. Nämä tekijät yhdessä ovat myös haastaneet asuntosijoittamiseen liittyvien riskien ymmärtämistä. Nyt viimeistään niin oman kodin ostajat kuin kaikki sijoittajatkin heräävät tutkimaan ostettavan asunnon lukuja, miettimään skenaarioita ja laskemaan omaa budjettia tarkemmin.

Nopeasti muuttunut taloudellinen toimintaympäristö aiheuttaa ongelmia myös taloyhtiötasolla. Tässä tilanteessa pelastuvat taloyhtiöt, joissa on tehty korjauksia suunnitelmallisesti ja  säännönmukaisesti. Hyvän isännöinnin merkitys kasvaa kun taloudellinen tilanne patistaa taloyhtiöt aidosti miettimään tulevaisuutta analyyttisellä otteella ja pitkällä tähtäimellä. On lisäksi toivottavaa, että asumisen kallistuminen saa myös osakkaat kiinnostumaan taloyhtiön asioista ja osallistumaan hallituksen toimintaan aktiivisesti.

Henkilökohtaisesti olen hieman huolissani siitä, millaiseen tilanteeseen ajautuvat sellaiset taloyhtiöt, joiden kuntoa ei ole ylläpidetty parhaalla mahdollisella tavalla ja joiden tonttien vuokrasopimusten vuosikymmenten mittaiset hintakuilut kurotaan vuokrankorotuksella nyt kerralla umpeen. 50 vuotta pitkät tonttien vuokrasopimukset takaavat sen, että tonttivuokriin ja sitä kautta hoitovastikkeisiin tulee erittäin merkittäviä korotuksia. Tämä saattaa korkojen nousun ohella johtaa helposti  tilanteeseen, jossa taloyhtiön on pakko luopua kipeästi kaivatuista remonteista, jotta yhtiövastike ei rahoitusvastikkeen osaltakin lähde paisumaan suhteettomasti. Tarpeellisten korjausten lykkääminen ei kuitenkaan petaa taloyhtiölle hyvää tulevaisuutta ja ongelmat lähtevät helposti kasautumaan kun taloyhtiön rahoituksellinen asema heikkenee. Lykättyjen remonttien vuoksi lopputuloksena on korjauspommi, jossa asukkaat ovat jumissa kun korjaamiseen ei löydy varoja, mutta myydäkään ei voi. Kuilu hyvin hoidettujen, vakavaraisten ja heikommin hoidettujen korjausvelkaisten konkurssikypsien taloyhtiöiden välillä kasvaa, mutta ne voivat sijaita samalla kadulla, eikä erot taloyhtiöiden hoidossa välttämättä näy suoraan hinnoissa. Niin yksittäisen asukkaan kuin sijoittajankin tehokkain keino suojautua ongelmilta onkin tutustua tarkoin ostettavan asunnon tunnuslukuihin ja remonttihistoriaan sekä osallistua aktiivisesti taloyhtiön päätöksentekoon kauppojen jälkeen.