Kun sijoittaa yhtiön kautta, on hyvä kiinnittää huomiota asuntosijoitusyhtiön taseeseen.
Yksi syy taseoptimointiin on osingonjako ja toinen on rahoituksen saanti.
Tietyin edelletyksin osakeyhtiö voi jakaa voittovarojaan omistajalleen kevennetyllä verotuksella.
Käytännössä nämä kansankielessä ”verovapaat” osingot toimivat seuraavasti:
- Osingon määrä max 150 000 €
- Osingon määrä max 8 % yrityksen matemaattisesta arvosta (= varat – velat. Täältä voit lukea lisää yrityksen arvostusperiaatteista)
- Kun ehdot 1 ja 2 täyttyvät, osingoista maksetaan 7,5 % vero
Eli jos nostat osinkoa 10 000 euroa ja em. ehdot täyttyvät, maksat veroa 750 €.
Osakeyhtiön kautta sijoitettaessa asuntosijoittajalla on intressi maksimoida nämä kevyet osingot. Idea on nostaa osingot itselleen, lainata rahat takaisin yhtiölle ja hakea niille tuotto yhtiön taseessa.
Kun haluat nostaa enemmän rahaa yhtiöstä ulos omaan käyttöösi, maksaa yhtiö lainansa takaisin sinulle, mistä ei luonnollisesti mene veroa koska kyseessä ei ole tulo vaan lainan lyhennys. Mahdolliset korot ovat verotettavaa tuloa.
Asuntosijoitusyhtiön tase
Edellä mainitun toimintamallin vuoksi asuntosijoittaja yleensä haluaa rakentaa yhtiölle vahvan taseen sekä korkean matemaattisen arvon. Toki se on muutenkin järkevää.
Isompien osinkojen lisäksi vahva tase helpottaa yhtiön liiketoimintaa. Rahoituksen saatavuus ja hinta on edullisempaa sekä liiketoiminta kestää markkinoiden heilahteluja paremmin.
Kun osakeyhtiö ostaa asunnon, tulee ostettu asunto kirjata taseeseen kauppahinta-arvoon, riippumatta siitä mikä asunnon todellinen arvo on.
Mikäli asuntosijoittaja onnistuu siis ostamaan 100 000 euron asunnon 90 000 eurolla, jää tasearvo 10 000 euroa alakanttiin. Jos näitä asuntoja kertyy taseeseen enemmän, jää tase merkittävästi jälkeen todellisuudesta.
Kymmenen tällaisen asuntokaupan jälkeen taseessa on oikeasti 100 000 euroa enemmän arvoa kuin taselaskelma näyttää.
Tällöin on mahdollista perustaa arvonkorotusrahasto, johon kirjataan asuntojen arvonnousu. Arvonkorotusrahasto tulee taseen vastattavaa puolelle omaan pääomaan.
Arvonkorotus ei ole ihan kevyt toimenpide vaan se vaatii tarkan selvityksen minkä vuoksi arvoa korotetaan. Käytännössä tällainen todistus on esim. välittäjän tekemä arviokirja.
Arvonkorotus on syytä tehdä varovaisuutta noudattaen eli ei tehdä maksimikorotusta. Tässä esimerkissä korotus voisi olla 8000-9000 euroa, ei koko kymppitonnia.
Kun arvonkorotusrahasto on tehty, tulee sitä päivittää joka vuosi eli arvoja tulee seurata säännöllisesti.
On hyvä huomata, että arvonkorotus on vain kirjanpidollinen toimenpide. Sillä ei siis ole vaikutusta verotuksessa käytettäviin arvoihin eli se ei kasvata yhtiön nettovarallisuutta eikä näin ollen johda suurempiin kevennettyihin osinkoihin. Toisaalta siitä ei myöskään mene tuloveroa.
Miksi yhtiö sitten voisi haluta tehdä arvonkorotuksen?
Näyttääkseen pulleampaa tasetta rahoitusneuvotteluissa.
Toinen syy tehdä arvonkorotus on tilanne, jossa yhtiön oma pääoma on huonossa jamassa eli arvonkorotuksella halutaan näyttää ulkopuolisille, että tilanne ei oikeasti ole näin synkkä.
Paras tapa nostaa kevyitä osinkoja onkin tehdä hyvää euromääräistä tulosta. Asuntosijoittaja voi siis ajatella, että maksaa ensimmäiset vuodet rahoituksesta kalliimpaa hintaa, koska se mahdollistaa salkun kasvattamisen ja korkeamman tuloksen myöhemmin.
Asiassa on kymmeniä muuttujia eli jokaisen kannattaa miettiä itselle paras kombinaatio rahoituksen ja portfolion koon ja mallin suhteen.
Tase ja rahoitus
Kun haluttu portfolio on rakennettu, voidaan sitä tehostaa esim. uudelleenrahoittamalla lainat edullisemmiksi. Tällöin tulos on korkeampi ja osingot isommat.
Vaikka arvonkorotusrahasto ei auta nostamaan isompia osinkoja, voi se olla avuksi rahoitusneuvottelussa.
Rahoittajalla on tietyt kriteerit, joiden perusteella se myöntää rahoitusta asuntosijoitusyhtiölle ja tase on yksi merkittävistä kriteereistä, ellei jopa merkittävin.
Mitä enemmän yhtiöllä on omaa pääomaa, sitä enemmän se saa lainaa. Tämän taseen arvon päivittäminen nykyarvoon voisi olla paikallaan.
Kannattaa keskustella asiasta rahoittajasi kanssa etukäteen, jotta ymmärrät hänen näkökulmansa.
Toisaalta, arvonkorotusrahastoa huomattavasti helpompaa on itse listata exceliin asunnot ja niiden markkina-arvot. Liitteeksi esimerkiksi välittäjän arviokirja, jonka avulla arvot on helppo osoittaa pankille.
Excel ja tase rinnakkain näette mikä asunto on alihintainen (ja mikä ei). Excelin alin rivi kertoo asuntojen yhteisarvon ja sen erotus taseeseen on arvonkorotus, jonka verran lisälainaa pitäisi olla mahdollista saada.
On tärkeää on käydä avoin keskustelu rahoittajasi kanssa yhtiösi taseen tilanteesta nyt ja tulevaisuudessa. Kun molemmat olette nyky- ja tulevaisuuden tilanteista kartalla, on rahoitusneuvottelut helpommat.
13 Comments
Hyviä pointteja jälleen ja arvonkorotusrahaston käytöstä ei ole pahemmin näkynyt kommentteja, kun puhutaan asuntosijoittamisesta yhtiön kautta. Arvonkorotus tosiaan muodostaa eron kirjanpidon ja verotuksen välille, joten ei sovi unohtaa laskennallisen verovelan kirjaamista taseelle. Ja tosiaan johdonmukaisesti kaikille asunnoille eikä vain osalle. Tästähän voi sitten isommassa salkussa muodostua paljon kuluja eri ausuntojen arviointien osalta ellei sitten käytä koko salkun arviointipalvelua :).
Mikäli taas tuota arvonkorotusrahastoa ja sen mukana tuomaa jatkuvaa arvojen seurantaa ja päivittämistä ei halua tehdä niin olisi ainakin syytä esittää toimintakertomuksessa ja tilinpäätöksen liitetiedoissa. Oman pääoman määrää ei tarvitse silloin todeta suoraan taseesta vaan se voidaan todentaa myös erillisellä laskelmalla huomioiden tasearvojen ylittävä luovutushintaan perustuva arvonmuutos. Eri asia sitten on miten rahoittaja suhtautuu, mutta hyvä yrityspankkiiri kyllä ymmärtää tämän.
Hyvää pohdintaa ja hyvä vaihtoehto tämä yhtiön kautta sijoittaminen.
Osaatko sanoa kysyykö henk.koht. pankki kuinka paljon yhtiön lainoista omaa asuntolainaa hakiessa? Jos hakisin lainaa omaan kämppään ja pankki katsoo, että yritykselläni on vaikka 300k lainaa nimitakauksella, voiko tämä vaikuttaa negatiivisesti omaan asuntolainaan? Jos ansiotuloillani suostuvat vaikka tuon 300k lainan myöntämään, onko lainahanat sitten kiinni henk.koht. puolella?
Riippuu paljon pankista ja kokonaisuudestasi. Jos takaat omavelkaisesti yrityksesi lainat niin kyllä omaa pankkiasi yhtiön tilanne varmaan kiinnostaa. Eli jos yhtiösi on toinen jalka haudassa ja olet joutumassa maksumieheksi yhtiön velkojille, ei oma pankkisi taida antaa samanlaista lainatarjousta kuin ilman tätä rasitetta.
Jos taas yhtiö on terve eikä sillä ole riskiä maksukyvyn suhteen, ei takauksesi pitäisi kovasti rasittaa omaa pankkiasi.
Okei, kiitos vastauksesta!. Mitenköhän sitten jos yritys on uusi ja ostettu juuri se pari sijoitusasuntoa sinne? Ei sinänsä näy kuinka hyvin tai huonosti firmalla menee. Näkevät vain, että lainaa on otettu reippaasti, vähän mietityttää uskaltaako tähän lähteä jos sitten sen takia jäisikin oma kämppä saamatta.
Mitä jos kysyy yrityyksen pankilta, voiko lähteä ilman nimitakausta? Onko tämä heille selkeä viesti, että en usko itse firmaan eivätkä myönnä lainaa?
Pankki ei muistaakseni kyllä edes tällaista kysynyt kun edellisen asuntolainani hain, eli pitäisikö vaan jättää mainitsematta yrityksen lainat ja pääsisi helpoimmalla? Jos niitä ei kuitenkaan edes kysytä, kysytään vain muut omat lainat ja siihen ei kuulu yrityksen lainat.
Ja tuli mieleen, että eikös nimitakausta pyydetä vakuusmielessä? Jos tässä tapauksessa asunto toimii vakuutena, miksi tarvitsisivat vielä omavelkaisen takauksen yrittäjältä?
Tämä on mielenkiintoinen aihe. Sijoitushuoneistojen merkitseminen käypään arvoon tuli tosiaan joitain vuosia sitten mahdolliseksi kirjanpitolain muuttumisen myötä. Olen itsekin harkinnut yhtiölläni tämän vaihtoehdon hyödyntämistä. Aiheesta on myös muita mielenkiintoisia kirjoituksia, tuossa esim. Leppiniemeltä. https://tilisanomat.fi/kirjanpito/sijoituskiinteistojen-kaypaan-arvoon-kirjaaminen
Nyt kuitenkin kirjanpitäjäni kanssa pohdimme asiaa ja laki (KPL 5:2b §) on kirjoitettu siten, että ”Jos kirjanpitovelvollinen on mikroyritys ja noudattaa tässä laissa ja sen nojalla annettuja säännöksiä mikroyrityksistä, se ei saa soveltaa tämän pykälän mukaista menettelyä sijoituskiinteistön arvostamisessa.” Tulkitsimme tämän niin, että sijoitushuoneistojen merkintä käypään arvoon on mahdollista vasta mikroyritystä suuremman kokoluokan yhtiöille. Kirjanpitomielessä mikroyritys on kyseessä, jos sekä päättyneellä että sitä edeltävällä tilikaudella vain yksi seuraavista rajoista ylittyy: 1) liikevaihto 700 000 €, 2) taseen loppusumma 350 000 € ja 3) henkilömäärä 10. Tämä siis KPL 1:4b §. Näistä rajoista pitäisi saada kaksi rajaa ylitettyä, että kokoluokka nousisi luokkaan ”Pienyritys”. Sijoitusyhtiöön tuskin yli kymmentä työntekijää palkataan ihan heti, joten liikevaihtoa pitäisi saada yli 700k ja tasetta yli 350k. Tase toki menee sijoitusyhtiöllä helposti tuon rajan yli mutta yli 700k liikevaihdon kanssa voi kestää hieman kauemmin.
Ehkä yksinkertaisempana keinona salkun vakuusarvo voi pankin silmissä olla toinen kuin kirjanpidossa, jos pankki hyväksyy suoraan arviokirjat vakuusarvon korotuksena. Tämän vaihtoehdon hyödyllisyys toki riippuu siitä mitä tarkalleen ottaen haetaan.
Taas kerran hyvää pohdintaa ja tätä käyvän arvon merkintää olen mielessäni pohtinut, mutten tiennyt että siihen on tällainen keino. Mainitsit, että nettovarallisuus eri nouse, en aivan ymmärtänyt tätä? Kun kyseessä on kirjanpidollinen toimi ja OPO kasvaa mutta VPO pysyy samana, eikös juuri nettovarallisuus kasva? Ehkä vain terminologinen seikka, OPOa pankki kuitenkin katsoo.
En ole varma oletko blogissasi tai muualla maininnut, mutta olen itse ajatellut vaihtaa kirjanpitäjää. Onko sinulla suositella ketään, joka ymmärtäisi juuri asuntosijoittamisen/flippaamisen yms. genren päälle? Edellisen kanssa sai hieman rautalangasta vääntää ja kulutkin aika kovat…
Hyvä kirjoitus.
Oletko muuten sijoittanut myös osakkeisiin yrityksen kautta ja onko se kannattavampaa (verotusmielessä) kuin omaan nimiin osto?
Kiitos!
En ole. Itseasiassa en omista yhtään suoria pörssiosakkeita vaan kaikki omistukset on indeksin kautta. Oma filosofia on, että osakepoiminta ei ole mulle järkevää, koska siihen menee paljon aikaa ja palkkioksi saa mahdollisuuden päihittää indeksin kenties muutamalla prosenttiyksiköllä. Siis kun puhutaan 50 vuoden aikajänteestä. Mulle on kannattavampaa käyttää tuo aika asuntosijoittamiseen ja yrittämiseen 🙂
Mutta jos yrityksen kautta omistaisi niin kaipa siinä se sama hyöty tulee, että verotus on kevyempää kuin hetun kautta sijoitettaessa. Toisaalta sitten osingot ovat firmassa eikä niitä voi itse kuluttaa.
t. Miika
Hyvää pohdintaa!
Jos asuntosijoitusyhtiö ostaa taloyhtiölainaa sisältävän kohteen, näkyykö tämä asuntosijoitusyhtiön taseessa? Jos esim myyntihinta 30k ja yhtiölaina 70k, tuleeko taseeseen vain tuo 30k omistus vai 100k omistus ja 70k velka vieraaseen pääomaan? Ehkä vähän kirjanpidollinen kysymys, mutta mietin vain miten heijastuu taseeseen.
Taseeseen kirjataan vain myyntihinta 30k. Yhtiölaina on taloyhtiön, ei asuntosijoitusyhtiön.
Moi! Tämä oli hyvä vinkki arvonpäivityksiä varten, täytyykin kysyä kirjanpitäjältä.
Olen miettinyt myös tytäryhtiön perustamista oman asuntosijoitusyhtiöni alle. Tytäryhtiölle voisi ottaa esimerkiksi vähän riskisempiä hankkeita ja pitää pääyhtiössä varmemmat sijoitukset. Olen ymmärtänyt, että riskien toteutuessa kaatuisi vain tytäryhtiö. Tiedätkö toimiiko asia näin? Täytyy tiedustella myös tätä kirjanpitäjältä.
Jos emo ei takaa tyttären lainoja niin sitten emo ei taida kaatua. Mutta jos yhtiöissä on samat vastuuhenkilöt niin siitä jää heille merkintä, mistä voi tulla mainehaittaa ja hankaluuksia rahoitusneuvotteluissa.
Oma neuvoni on keskittyä fiksuun bisnekseen ja ottaa sen verran riskiä kuin oikeasti pystyy kantamaan ja jättää kikkailut sikseen 🙂