Asuntosijoittajan neuvot omaa taloa rakentavalle - Asuntopehtoori LKV

Asuntosijoittajan neuvot omaa taloa rakentavalle

Kun on vakiintunut parisuhteeseen ja lapsiakin kenties alkaa olla tulossa, moni alkaa miettiä asumistarpeitaan uudestaan. Kerrostaloista ei ole helppoa löytää lapsiperheelle sopivaa asuntoa, sillä monesti niiden koot jäävät liian pieneksi. Toki jonkin verran rakennetaan myös yli sadan neliön kerrostaloja asuntoja, mutta enemmän tätä koko luokkaa on tarjolla rivitaloissa ja tietenkin omakotitaloissa.

Omakotitalo on yhä suomalaisten kestosuosikki tapa asua.  Suomen Asuntomessujen Asumisen ihanteet -selvityksen mukaan yli puolet suomalaisista haluaisi mieluiten asua omakotitalossa. Omakotitalojen kysyntä kasvoi koronan aikana ja on yhä hyvä.

Tällä hetkellä omakotitalo kärsii muita asuntotyyppejä enemmän nousseesta sähkön hinnasta. Mikäli omakotitalossa on maalämpö, aurinkopaneelit, varaava takka tai muita edullisia lämmitysmuotoja, on sen kysyntä jopa parantunut markkinoilla.

Ja käänteisesti suoralla sähköllä lämpiävä omakotitalo ei ole nyt yhtä hyvässä huudossa kuin vielä muutama kuukausi sitten. Toisaalta en usko, että sähkö on jäänyt pysyvästi nykyiselle tasolle eli nähdäkseni sen hinta normalisoituu ennen pitkää.

Helpoin tapa päästä asumaan omakotitaloon on ostaa valmis talo. Mutta tällöin et voi vaikuttaa talon suunnitteluun. Jos haluat ”oman pesän”, itsesi näköisen talon niin ainoa vaihtoehto on rakentaa talo.

Asuntosijoittajan neuvot omaa taloa rakentavalle/rakennuttavalle

Olen itse rakennuttanut yhden omakotitalon eli sen kokeneempi en asiassa ole, mutta jotain tiedän asuntojen rahoittamisesta ja kannattavuudesta.

Virhe #1: kallis talo huonolle tontille

Kiinteistön (eli tontin+talon) arvo muodostuu enemmän tai vähemmän sen sijainnin mukaan. Eli missä kaupungissa ja millä mikrosijainnilla tontti on. Jos tontti on todella kaukana, esim. 3 tunnin ajomatkan päästä lähimmästä suuresta kaupungista, on siitä kiinnostuneiden ostajien ryhmä paljon pienempi kuin jos se olisi 30 minuutin ajomatkan päässä.

Jos vielä rakennat todella kalliin talon, vähentää se ostajakuntaa entisestään.

Miljoona euroa maksava talo huonolla sijainnilla on todella vaikea myydä. Ne harvat, joilla olisi varaa ostaa se, eivät välttämättä halua asua kyseisellä sijainnilla.

Asuntosijoittajan perusneuvo onkin, että osta keskinkertainen ja keskihintainen asunto. Kaikki ääripäät on aina vaikeita.

Rakenna siis omakotitalo mieluummin lähelle isoa kaupunkia ja tee siitä järkevän hintainen. En tunne koko Suomen omakotitalomarkkinoita, mutta esim. Tampereella 300 000 euroa on aika normaali omakotitalon hinta. Eli jos haluat olla turvallisilla vesillä, älä tee 100 000 euron tai 700 000 euron taloa.

Virhe #2: valitaan halvin rakentaja

Ammattimainen ostaja pyytää ainakin kolmelta eri rakentajalta tarjouksen. Pidä huoli, että tarjouspyyntö on identtinen, jotta saisit myös mahdollisimman vertailukelpoiset tarjoukset.

Hinta on tärkeä kriteeri, mutta kymmenenkään prosentin heitto ei ole mieletön summa urakkahinnassa, mutta laadussa voi olla iso ero. Se huonosti tehty keittiön seinä osuu silmään aina kun olet syömässä.

Pidä siis hinta yhtenä valintakriteerinä, mutta ei ainoana. Pyydä perusteluita hinnalle, mutta ennen kaikkea referenssejä. Juttele heidän aiempien asiakkaiden kanssa ja selvitä mikä toimi ja mikä ei. Mieti miten ei toimivia asioita voisi tehdä toisin sinun projektissasi.

Virhe #3: ei tiedetä, mitä ostetaan

Kun tarjouspyyntö on tehty taitavasti, on helpompi tietää, mitä oikeasti on ostamassa. Käy ainakin kahta parasta tarjousta läpi tarkkaan, että oikeasti ymmärrät mitä ne sisältää. Ei ole mukava yllätys joulun alla huomata, että takkatiilien sisäänkanto ei kuulunutkaan urakkaan.

Virhe #4: tehdään ihan kaikki itse

Mielestäni suomalaiset käyttävät aivan liian vähän palveluita. Oma aika kannattaa käyttää palautumiseen, mukaviin asioihin ja siihen työhön, jossa olet hyvä. Jos et ole ammattimuurari, anna jonkun muun muurata takka. Jos et ole ammattimainen työnjohtaja, palkkaa sellainen. Jos et ole ammattimainen kirjanpitäjä, anna jonkun muun valvoa vuokrat.

Kun teet sitä missä olet itse hyvä, saat parempaa palkkaa ajallesi kuin jos tekisit sitä, jossa et ole hyvä.

Palkan lisäksi myös työn laatu kärsii väkisin. Jos yrität tehdä työmaalla asioita, joita et osaa, rakentaminen hidastuu ja laatu heikkenee.

Kun otat tästä vinkistä vaariin, älä silti jätä kaikkea urakoitsijan vastuulle. Käy säännöllisesti työmaalla ja tarkista, että asiat tehdään kuin on sovittu. Kun työmiehet huomaavat, että teet ”tarkastuskäyntejä” niin heidänkin työote paranee.

Virhe #5: budjetissa ei ole pelivaraa

Kun maallikko rakennuttaa talon pienen urakoitsijan toimesta, on lähes varmaa, että jossain kohtaa budjetti ei pidä. Yleisin budjetin ylityskohta on maatyöt, joiden kohdalla voi tulla vastaan erittäin kalliitakin yllätyksiä.

Pidä siis huoli siitä, että jos jokin urakkavaihe maksaakin budjetoitua enemmän, pystyt maksamaan sen. Sovi pankin kanssa arvioitua suuremmasta lainamäärästä tai pidä itselläsi likvidiä omaisuutta tai käteistä, jolla voit hoitaa budjetin ylitykset.

Käy neuvottelut pankin kanssa hyvissä ajoin ja läpinäkyvästi. Uskoakseni pankkien suhtautuminen omakotitalon rakennusprojekteihin on tiukentunut viimeisen parin vuoden aikana, eli ei välttämättä ole itsestään selvää, että lainaa saa sovittua enemmän.

Pihan rakentaminen ja talon ulkomaalaus tehdään usein vasta talon valmistumista seuraavana kesänä, muista ottaa myös ne huomioon budjetissasi. Pihatöihin saa helposti kulumaan suurenkin summan.

Ymmärrä myös miten talopaketin toimittaja hinnoittelee muutostyöt. On lähes varmaa, että haluat muutoksia joten sovi niistä etukäteen. Jälkikäteen pyydetyt muutokset tulevat todella kalliiksi, koska toimittajalla ei ole mitään intressiä antaa niistä alennusta enää kun paketti on jo myyty. Se voi siis vapaasti ottaa täyden katteen sinulta.

Excel on hyvä työkalu rakennusbudjetin ylläpitämiseen. Budjetissa pysymisen kannalta on tärkeää, että kaikki olemassa oleva tieto kustannuksista on yhdessä paikassa.

Lopuksi varmista myös kuinka kahden vuoden asumisen sääntö toimii tapauksessa. Omistatko kiinteistön yksin? Onko siinä useampi rakennus? Onko kyseessä vapaa-ajan asunto vai vakituinen asunto? Pahin tilanne on se, että joudut myymään kiinteistön tappiolla, mutta kahden vuoden asumisen vuoksi et voi vähentää myyntitappiota verotuksessa.

Ja paras tilanne luonnollisesti on, että voit myydä talon voitolla, verovapaasti.

Jaa eteenpäin:

Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.