40 vuoden asuntolaina

Eduskunnan talousvaliokunta suosittaa hyväksymään hallituksen ehdotuksen, joka sisältää muutamia muutoksia asuntomarkkinoita koskien:

  1. Asuntolainan enimmäistakaisinmaksuaika nostettaisiin 30 vuodesta 40 vuoteen. Perusteluina on vauhdittaa asuntokauppaa ja rakentamista, sekä antaa kotitalouksille paremmat mahdollisuudet sijoittaa ja säästää muihin kohteisiin samalla kun maksaa asuntolainaa.
  2. Finanssivalvonnalle annettaisiin valtuus nostaa enimmäislainamäärää 5 prosenttiyksiköllä. Tällä hetkellä se on 90 % ja ensiasunnoissa 95 %.
  3. Taloyhtiölainojen perusrajoitukset säilyvät (60 % lainamäärä, 30 vuoden takaisinmaksuaika). Mutta laskusuhdanteessa sallittaisiin nostaa lainamäärä 70 prosenttiin ja lyhennysvapaan nostaminen 12 kk -> 24 kk, sekä nostaa laina-aikaa 40 vuoteen.
  4. Fivan stressitestin (6 % + 25 vuotta) pitäisi kuulemma seurata lainan todellisia ehtoja nykyistä paremmin.

Kun asuntolainan laina-aika nousee 40 vuoteen, tarkoittaa se yksinkertaisesti pienempää kuukausierää. Esimerkiksi 200.000 euron lainalla, 25 vuoden maksuohjelmalla ja 3,5 % kokonaiskorolla, on kuukausierä noin 900 €/kk. Jos laina-aikaa nostetaan 40 vuoteen, tippuu kuukausierä 777 euroon.

Tällöin velallinen voisi sijoittaa (tai kuluttaa) ”säästyvän” 123 €/kk. Tai sitten hän voi nostaa 231.000 euron lainan. Eli 15 vuoden laina-ajan pidentämisellä hän voi nostaa 31.000 euroa enemmän lainaa samalla pitäen kuukausierän entisellään.

Veikkaan, että keskiverto kuluttaja ei mieti kovin montaa askelta edemmäs. Hän laskee millä summalla pystyy lainaa hoitamaan, ja ottaa sitten sen suuruisen lainan. Tästä seuraa se, että lainaa nostetaan enemmän, eli ostetaan kalliimpi asunto.

Tämä johtaa asuntojen hintojen nousuun.

Tämä on sikäli mielenkiintoinen muutos, että aika harva taitaa tälläkään hetkellä hakea tai saada täyttä 30 vuoden laina-aikaa. Myöntävätkö pankit sitten jatkossa suoraan 40 vuoden lainoja, vai lähinnä 30 tai 35 vuoden lainoja?

Enimmäislainamäärän muutos vaikuttaa aika lailla samalla tavoin kuin laina-ajan nostaminen. Pankki voi myöntää 5 % suuremman lainan kuin tällä hetkellä. Eli omaa rahaa tarvitaan tämän verran vähemmän.

Eli asunnon voi ostaa hieman aiemmin kuin tällä hetkellä voisi, kun ei tarvitse säästää omaa pääomaa yhtä kauan.

Tämäkin muutos johtaa asuntojen hintojen nousuun.

En ole varma miten ja kuka määrittelee laskusuhdanteen, mutta ainakin nyt taidetaan olla sellaisessa. Eli nyt uudiskohteiden yhtiölaina voitaisiin nostaa perinteiseen 70 prosenttiin, sekä lyhennysvapaa kahteen vuoteen.

Tälläkin on sama vaikutus. Omaa rahaa tarvitaan vähemmän, eli asunnon voi ostaa aiemmin. Tai sitten voi samalla omalla pääomalla voi ostaa kalliimman asunnon.

Lyhennysvapaalla on merkitystä esim. nuorelle uudiskohteen ostajalle, koska kahden vuoden aikana hänen pääomavastike on matalampi, eli hän voi käyttää rahaa vaikkapa asunnon kalustamiseen, sijoittamiseen tai puskurin keräämiseen.

Asuntosijoittajalle tämä on myös mieluisaa, sillä nyt hänen kassavirtansa on todella runsas ensimmäiset kaksi vuotta. Jos hän laittaa tämän ”ylijäämän” talteen, voi sitä käyttää omistamisen vuosin 2-5 negatiivisen kassavirran paikkaamiseen.

Tai sitten tätä ylijäämää voi käyttää seuraavan ostokohteen omarahoitusosuuteen.

Tämä muutos vaikuttaa nostavasti uudiskohteiden kysyntään.

Fivan stressitestin muutoksesta ei esitetty tarkkoja speksejä, eli ilmeisesti harkinta jää Fivalle. Ymmärrän tämän kritiikin, koska stressitesti on toisinaan turhan tiukka.

Mitä jos asiakas ottaa 20 vuoden kiinteän koron 3 prosentilla? Kuinka mielekästä tässä tilanteessa on tehdä stressitesti 6 % korkotasolla?

Tai jos asiakas ottaa lainan 40 vuoden laina-ajalla, kuinka mielekästä on tehdä stressitesti 25 vuoden laina-ajalla?

Eli on järkevää, että stressitesti huomioi asiakkaan kokonaistilanteen, ja peilaa siihen, eikä yksioikoisesti laita kaikkia samalle viivalle. Käyttötarkoituksensa sillä toki on.

Tämän muutoksen merkitys lienee vähäisin. En usko, että pankeilla on paljon asiakkaita, jotka eivät saa asuntolainaa stressitestin takia. Voi olla, että jotkut nostavat hieman pienemmän lainan peläten stressitestiä. Eli tiedä sitten voisiko testin järkeyttämisellä olla pieni nostava vaikutus asuntolainojen nostomääriin tai -kokoihin.

Pieni kysyntää nostava vaikutus tälläkin muutoksella taitaa olla.

Kuten olen usein blogissani todennut, asuntomarkkinat liikkuvat hitaasti. Mutta jos pelisäännöt muuttuvat siten, että lainaa saa enemmän ja pienemmällä kuukausierällä, niin on selvää, että tämä muutos tukee asuntojen kysyntää ja siten sillä on nostava vaikutus asuntojen hintoihin.

Mitään äkillistä muutosta tämän johdosta en usko asuntomarkkinoille. Mutta pikku hiljaa vaikutus tulee läpi.

Miika Vuorensola

Miika on Asuntopehtoorin perustaja ja toimitusjohtaja. Vuokranantajana hän on toiminut yli 20 vuotta.