Kestoaihe hieman pidemmälle ehtineillä asuntosijoittajilla on, että kannattaako asuntosijoittamista varten perustaa osakeyhtiö? Tästä olen kirjoittanut paljonkin blogissamme vuosien varrella.
Vastaus riippuu monesta asiasta, mutta yksinkertaestaen voi sanoa, että kannattaa jos toimintaa aikoo kasvattaa.
Huono puoli asuntojen siirtämisessä yhtiölle on se, että niitä ei voi vain ”siirtää”. Vaan ne pitää esim. myydä tai luovuttaa apportina. Molemmissa tapauksissa yhtiön tulee maksaa varainsiirtovero, eli 1,5 % asunnon velattomasta hinnasta.
Tämän vuoksi käy kalliiksi siirtää asunnot ”taskusta toiseen” eli itseltä yritykselle. Jos asuntojen velaton keskihinta on 167.000 € ja asuntoja on 6 kpl, on salkun arvo miljoona euroa, josta menisi 15.000 € varainsiirtoveroihin.
Onko tähän mitään muuta ratkaisua? Eli voisiko asunnot jotenkin siirtää yhtiölle ilman varainsiirtoveroa? Ei voi. Mutta toivotun vaikutuksen voi saada ainakin osittain aikaan ilman asuntojen siirtämistä.
Voit nimittäin vuokrata omat asuntosi yhtiöllesi, joka puolestaan vuokraa ne eteenpäin varsinaiselle vuokralaiselle eli asukkaalle.
Eli jos asunnon markkinaehtoinen vuokra on 1000 €/kk, jonka asukas maksaa asunnosta, voisit vuokrata sen samaan hintaan yrityksellesi. Eli ensin asukas maksaa 1000 € yhtiöllesi ja sitten yhtiö maksaa 1000 € sinulle.
Tällöin juridisesti yhtiö on päävuokralainen ja asukas alivuokralainen.
Tällä mallilla yhtiölle syntyy vuodessa 12.000 € myynti sekä 12.000 € kulu, eli liikevaihto kasvaa 12.000 €, mutta tulos ei kasva yhtään. Tästä voi olla hyötyä joissain tapauksissa. Esimerkiksi rahoittaja arvostaa jos yhtiöllä on toimintaa.
Yhtiön kannalta järjestelylle tulee olla jokin peruste. Perusteeksi ei käy, että se hyödyttää yhtiön omistajaa, vaan yhtiön pitää itse hyötyä tästä jotenkin liiketoiminnallisesti.
Muuten voi käydä niin, että verottaja tulkitsee asian peitellyksi osingoksi, mistä seuraa lähinnä ikäviä asioita. Peitelty osinko voisi olla tilanne, jossa yhtiö maksaa omistajalleen enemmän vuokraa kuin saa vuokralaiselta.
Ja tämähän on mahdollista vain, mikäli yhtiössä on varallisuutta entuudestaan. Koska jos yhtiössä ei ole muuta toimintaa kuin näiden asuntojen vuokraus, ei yhtiö voi maksaa omistajalleen isompaa vuokraa, koska rahaa ei yksinkertaisesti ole kassassa.
Mutta jos varoja on jo kertynyt toisaalta, tämä olisi mahdollista. Ja tällöin verottaja voisi katsoa, että kyseessä on tosiasiallisesti peitelty osinko.
Sen sijaan toisinpäin asia on hyvinkin ok. Eli että yhtiö tekee voittoa vuokraustoiminnallaan. Vuokralainen maksaa 1000 € yhtiölle, mutta yhtiö maksaa omistajalleen vain 950 €.
Yhtiön tekemä voitto on perusteltua jo sillä, että se kantaa tosiasiallisen riskin vuokraustoiminnasta. Nimittäin mikäli vuokralainen jättää vuokran maksamatta tai asuntoa ei saada vuokrattua, joutuu yhtiö kuitenkin vuokrasopimuksen mukaisesti maksamaan omistajalleen täyden vuokran.
Tämän riskin kantamisesta yhtiön pitää saada preemio, eli hieman korkeampi vuokra. Paljonko tämä preemio sitten voi olla, en tiedä, ehkä 5 %? Riippuu monesta asiasta, ja kannattaakin konsultoida verotuksen asiantuntijaa.
Onko tässä sitten järkeä? Riippuu mitä halua saavuttaa. Nyt lopputulema on se, että yhtiö tekee voittoa ”tyhjästä” ja sinä omistajana teet tappiota. Eli yhtiö maksaa hieman enemmän 20 %:n yhteisöveroa ja sinä hieman vähemmän 30-34 % pääomatuloveroa. Tässä mielessä tämä olisi siis kannattavaa.
On myös yhtiön eduksi, että sillä on isompi liikevaihto ja tulos. Tämä auttaa mm. rahoitusneuvoitteluissa. Isompi ja kannattavampi yhtiö saa enemmän ja edullisempaa lainaa kuin pienempi ja kannattamattomampi.
Mutta tällä alivuokrausmallilla on siis mahdollista saada hyödynnettyä osakeyhtiön etuja ilman, että asuntoja siirtää yhtiön taseeseen. Kannattaa myös huomioida, että verottaja katsoo mitä toimenpiteellä on tosiasiallisesti pyritty saavuttamaan. Eli jos tämän tekee puhtaasti verojen optimoinnin vuoksi, voi olla että se ei mene läpi verottajalle.
Oikein tehtynä tämä on sinällään ihan toimiva malli. Mutta suosittelen veroasiantuntijan käyttämistä. Se maksaa kyllä, mutta tuo kulunsa moninkertaisesti takaisin säästöinä. Laita vain viestiä allekirjoittaneelle niin voin antaa hyväksi todetun veroasiantuntijan yhteystiedot.
Miika Vuorensola
Miika on Asuntopehtoorin perustaja ja toimistusjohtaja. Vuokranantajana hän on toiminut yli 20 vuotta.
