Tilamarkkinoilla vuokralaiset etsivät tilaa ja vuokranantajat etsivät vuokralaisia. Kun kohteista on pulaa, nostaa se vuokrien ja kiinteistöjen arvostustasoa, mikä lähettää impulssin markkinoille tuottaa lisää kohteita. Tämä yksinkertainen kysynnän ja tarjonnan laki täydentyy toimitila-alalla taloustilanteen suhdannemuutoksilla, jälkisyklisyydellä ja yritysten muuttuvilla tilatarpeilla
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden, uudistuotannon, tilakannan ja tilamarkkinoiden välistä vuorovaikutusta käytetään usein mallina kuvaamaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikkaa. Tilojen kysyntä ja tarjonta kulkevat kehää, jossa keskiössä on tilakysyntä. Kiinteistösijoitusmarkkinaan vaikuttaa yleisesti laajempi taloustilanne. Mikäli vuokrat ovat kysynnän myötä nousseet, nostaa se kiinteistöjen arvoa ja rakennusmarkkinoiden kannattaa tuottaa uudiskohteita olettaen, että niiden hinta ylittää rakentamisen kustannukset. Näin tilakantaan muodostuu uusia kohteita ja tarjonta lisääntyy, jolloin kokonaisuus saavuttaa jälleen uutta tasapainoa. Näin ainakin teoriassa.
Malli kuvaa hyvin alan syklisyyttä. Toimitila-alalle on kuitenkin tyypillistä, että se on vahvasti jälkijättöinen reagoinneissaan. Kiinteistösijoitus toimiikin myös ajallisena hajautuksena sijoitussalkussa. Päivän politiikan kuohunnat syttyvät ja laantuvat vaikuttamatta reaaliaikaisesti kiinteistösijoituksiin. Kiinteistösijoitusmarkkinaan vaikuttaa kuitenkin yleisesti laajempi taloustilanne, tärkeimpänä korkotaso. Kiinteistöihin ohjautuikin ennen Venäjän hyökkäyssotaa Ukrainassa isoja pääomamääriä, kun sijoitusmarkkinoiden nollakorkoympäristö ohjasi sijoituksia kaikkiin positiivista tuottoa tuottaviin sijoituslajeihin. Tämä kiinteistömarkkinaa lähes vuosikymmenen voimakkaasti tukenut erittäin matalan korkotason aika on ohitse. Korkojen nousu yhdistyi markkinan ylikuumenemiseen, maailmanpolitiikan muutoksiin ja kohonneeseen inflaatioon, aiheuttaen kiinteistökauppavolyymin romahduksen. Yleinen taloustilanne, rahan hinta, kiinteistöjen houkuttelevuus ja kiinteistöjen tuottovaade kaikki vaikuttavat miten pääomat löytävät tiensä kiinteistöihin. Toisin sanoen ostajan ja myyjän näkemykset ovat viimeisten vuosien aikana olleet kaukana toisistaan.
Nyt käännettä odotetaan tapahtuvaksi, koska ennusmerkit ovat asettuneet ja asettumassa kohdilleen. Näin ollen tilakantaan alkaa muodostumaan myös uudiskohteita. Tila- tai rakennuskannalla käsitetään kaikkia markkinoilla olevia kiinteistöjä. Kun uusia rakennuksia valmistuu, varasto kasvaa. Vanhojen rakennusten poistuessa (purku, käyttötarkoituksen muutos, rapistuminen) varasto pienenee. Toimitilahankkeet ovat yleisesti isohkoja ja spekulatiivista rakentamista tapahtuu vähän. Käytännössä hankkeet alkavat vähitellen ja itse rakentamisaikakin asettaa ajallista hitautta prosessiin. Kun tilamarkkina lähettää impulssin, että tiloja tarvitaan ei muutos tapahdu lyhyellä aikavälillä. Toisaalta myös nousukauden loppupuolella rakentamista tapahtuu jopa kiihtyvissä määrin, ja rakennukset lopulta valmistuvat vuoden kahden viiveellä hyvin erilaiseen markkinatilanteeseen.
Toimitilavälittäjän rooli tilamarkkinoilla on tärkeä, koska hän toimii kirjaimellisesti välittäjänä kysynnän ja tarjonnan välillä. Toimitilavälittäjä auttaa vuokralaisia löytämään sopivia tiloja ja vuokranantajia täyttämään rakennuksia. Vuokralaisille välittäjä kartoittaa vaihtoehtoja ja auttaa löytämään tilan, joka vastaa kullekin yrityksille sopivia tarpeita. Toimitilavälittäjä edistää vuokraneuvotteluita ja usein toimii myös osapuolten välisenä tulkkina ja sovittelijana. Vuokranantajille välittäjä puolestaan tarjoaa kanavan tyhjien tilojen täyttämiseen, konsultoi vuokratasojen määrittelyssä ja markkinoi kohteita aktiivisesti ja monipuolisesti. Tärkeimpänä valttina toimitilavälittäjällä on eri lähteistä koottu tilanhakijarekisteri, jonka myötä uusi tila löytää parhaimmillaan käyttäjänsä ennen kuin se edes ehtii julkiseen markkinointiin.
Logistila auttaa yrityksiä tilatarpeissa ja toimitilojen vuokrauksessa valtakunnallisesti. Logistilan alueelliset yhteyshenkilöt löydät täältä.
Ulla Lyytinen, liiketoimintajohtaja, toimitilat
