Usein asuntosijoittajat etsivät hyvin hoidettuja taloyhtiöitä, joissa on matala hoitovastike.
Valmentajat neuvovat asuntosijoittajia soittamaan isännöitsijälle käydäkseen läpi mitä taloyhtiö ”on syönyt” teknisesti ja taloudellisesti.
Isännöintiä jonkin verran tuntevana en ole ihan varma, onko näistä puheluista niin paljon hyötyä loppujen lopuksi. Korjausvelan näkee kunnossapitotarveselvityksestä, sekä tehtyjen remonttien listasta.
Eli jos talo on 60 vuotta vanha, eikä putkia ole vielä uusittu, eikä putkiremonttia näy tulevien remonttien listalla, niin voit silti olla aika varma, että se on tulossa.
Tällaisessa asiassa isännöitsijä voi puhelimitse kuitenkin olla avuksi. Hän voi kertoa saman asian, mikäli asunnon ostaja ei sitä itse hoksaisi. Tai hän voi antaa vähän kättä pidempää, että minkä hintainen tuleva putkiremontti saattaisi olla.
Isännöitsijä voi siis tietää osakkaiden ajatuksia mitä ylipäätään on keskusteltu. Että tehdäänkö perinteinen putkiremppa vai sukitus. Toki viimeisen päätöksen tekee yhtiökokous, eli varmuutta ei saa etukäteen.
Samoin talouden tila selviää tilinpäätöksestä. Moni isännöitsijä saattaa sanoa, että lue se tilinpäätös, mutta palvelualtis isännöitsijä pystyy tuottamaan lisäarvoa ostajaehdokkaalle, esim. kertomalla kuinka tiukoille talous on vedetty.
Tämän tiedon saa kyllä tilinpäätöksistä, jos niitä lukee useamman, mutta on se aika työlästä, ja vaatii osaamista.
Mutta onko ideaalista etsiä matalan vastikkeen yhtiöitä? Eikö tässä ole riski, että vastike nousee ja kyseisen asunnon tuotto heikkenee?
On toki. Mutta yleisesti ottaen voi sanoa, että matala vastike tarkoittaa hyvin hoidettua yhtiötä.
Paitsi sitten, jos matala vastike perustuu 2-3x vastiketta maksaviin liiketiloihin, jotka eivät mene vuokralle. Ennen pitkää nämä päätyvät kaikkien osakkaiden maksettavaksi tavalla tai toisella.
Tarkoittaako sitten korkea vastike huonosti hoidettua yhtiötä? Usein kyllä, mutta siinä voi olla myös mahdollisuus.
Nimittäin mikäli korkean vastikkeen saa omilla toimillaan laskettua, saa sijoitusasunnon tuottoa parannettua.
Paljon on tietysti kiinni siitä, mistä korkea vastike johtuu.
Jos se johtuu kalliista tonttivuokrasta, energiatehottomasta rakennuksesta ja ylihyviä palveluita haluavista osakkaista, voi olla vaikea saada vastiketta alennettua.
Mutta jos korkea vastike johtuu kalliista palvelusopimuksista (isännöinti, huolto, siivous), liian kattavista ja kalliista vakuutuksista tai liian kuumasta rappukäytävästä, niin säästöjä on hyvinkin saavutettavissa.
Minkälainen vaikutus tällä voi olla? Otetaan kuvitteellinen esimerkki.
Oletetaan, että kyseessä on 30 asunnon taloyhtiö, jossa vastike on hulppeat 8 €/m2. Asuntojen keskipinta-ala on 50 m2, jolloin vastiketta kerätään 8*50*30*12 = 144.000 € vuodessa.
Nyt ensin kilpailutetaan isännöinti, josta saadaan säästöä 5000 €/v. Sen jälkeen isännöinti kilpailuttaa huollon, siivouksen ja vakuutukset. Näistä saadaan yhteensä 15.000 €/v säästö.
Huom. kilpailutuksen yhteydessä kannattaa tarkastella myös ostettavan palvelun laajuutta, ei pelkästään hintaa. Olen kuullut tapauksesta, jossa yleisiä tiloja siivottiin päivittäin, eli tehtiin järjetöntä ylilaatua. Siivooja pesi puhtaita lattioita.
Samalla isännöitsijä tarkastelee muut suurimmat kuluerät, ja keskustelee hallituksen kanssa mistä voisi saada säästöjä. Esimerkiksi juuri yleisten tilojen lämmitys on yksi helppo säästökohde.
Lämmitys on taloyhtiön suurin yksittäinen kuluerä, eikä ole tarkoituksenmukaista, että rappukäytävissä on helle. 18 astetta riittää mainiosti.
Oletetaan, että säästöjä saatiin yhteensä 24.000 €, ja hoitovastike säädetään vastaamaan uutta kulutasoa, eli se lasketaan 120.000 euroon vuodessa.
Tämä tarkoittaa 6,7 €/m2 vastiketasoa, eli laskua alkuperäisestä tuli 1,3 €/m2.
Jos oletetaan 4 % tuottovaade, tarkoittaa tämä säästö 50 m2 asunnolle 19.500 euron (1,3*50*12/0,04) arvonnousua.
Tämä arvonnousu on toki enemmän excel-rahaa kuin oikeaa rahaa, mutta logiikka on tämä. Asunnosta voidaan maksaa korkeampaa hintaa, mitä alempi vastike on. Osittain tämänhän vuoksi Helsingin arvotaloista maksetaan korkeampaa hintaa.
Ja tämän vuoksi korkea hoitovastike voi olla asuntosijoittajalle myös mahdollisuus.
Toki edelliset toimenpiteet vaativat työtä, mutta siinä kyllä oppii myös paljon taloyhtiöstä ja asuntosijoittamisesta samalla kun tällaisen projektin vetää läpi. Ja samalla tulee luotua arvoa.
Ei kannata siis suorilta käsin hylätä korkean vastikkeen taloyhtiötä, vaan miettiä olisiko siellä helmi odottamassa osaavaa löytäjäänsä.
