Vuosia sitten uutisoitiin riskeistä, joita asuntosijoittajat tuovat taloyhtiöön. Logiikka oli, että kun sijoittaja omistaa paljon asuntoja yhdestä talosta, ja jättää vastikkeet maksamatta, joutuvat muut osakkaat maksumiehiksi.
Näin siinä tietysti käy, jos joku tai jotkut jättävät vastikkeet maksamatta. Mutta en ole itse törmännyt yhteenkään taloyhtiöön, joka olisi joutunut ongelmiin sijoittajan maksamatta jättäneiden vastikkeiden vuoksi.
Itse asiassa mitä olen sivusta seurannut isännöintiämme, joka isännöi lukuisia taloja, joissa on asuntosijoittajia, niin lähes aina vastikemaksuongelmat olivat tavallisella asukkaalla.
En tietenkään tiedä miksi yksittäinen asukas jättää vastikkeen maksamatta, mutta valistunut veikkaukseni on, että häntä on kohdannut joku isompi mullitus henkilökohtaisessa elämässään.
Tämän mullistuksen vuoksi fokus ei ole laskujen maksamisessa, tai rahaa ei yksinkertaisesti ole.
Mutta olemme myös saaneet lukea mediasta, että taloyhtiöitä on joutunut ongelmiin kun useamman asunnon omistaja jättää vastikkeet maksamatta.
Tässä tapauksessa sijoittaja omisti 12 asuntoa taloyhtiön 45 asunnosta, eli yli neljänneksen.
Muutamasta puuttuvasta vastikkeesta ei taloyhtiön talous hetkauta, mutta jos niitä puuttuu 6-9 kuukauden ajalta joka neljänneltä asunnolta, on selvää, että ongelmia tulee.
Tiedän myös tapauksen, jossa sijoittaja systemaattisesti jättää vastikkeita maksamatta. Ilmeisesti ajatus on, että taloyhtiöltä saa ilmaisen pikavipin.
Jos vastike on esim. 800 €/kk sisältäen hoito- ja pääomavastikkeen, niin kolmessa kuukaudessa saa jo 2400 euron lainan.
Kaikkia taloyhtiöitä ei isännöidä niin ammattimaisesti kuin soisi, eikä niiden taloutta siten seurata tarkasti. Mikäli vastikerästi ei aiheuta ongelmia taloyhtiön taloudelle, voi rästi kasvaa kuin huomaamatta yli puolen vuoden mittaiseksi.
Viimeistään tilinpäätöstä tehdessä kirjanpitäjä huomaa viestiä rästeistä isännöitsijälle.
Kun sijoittaja omistaa vaikkapa 100 asuntoa, ja jokaisesta asunnosta on esim. 5000 euron vastikevelka, on sijoittaja faktisesti järjestänyt itselleen puolen miljoonan euron velan.
Ja velka on vieläpä lähes ilmainen, jos nyt hieman maksumuistutuskuluja joutuu silloin tällöin maksamaan.
Mutta jos samaan aikaan sijoittaa tämän 500.000 euroa esim. 2 % korkotilille, tulee korkotuottoa kymppitonni vuodessa. Sillä maksaa maksumuikkareita kerran jos toisenkin.
Taloyhtiön kannalta tässä ei välttämättä ole ongelmaa, jos rahat riittää.
Mutta jos ei riitä, niin pahimmillaan käy kuten yo. Hesarin esimerkissä, jossa sähkö ja vesi uhattiin katkaista.
Lisätyötä tämä toki aiheuttaa isännöitsijälle ja kirjanpitäjälle. Mutta suora vaikutus kaikkiin osakkaisiin voi tulla pankin kautta.
Jos hallitus haluaisi kilpailuttaa yhtiölainan, tarkistaa pankki vastikereskontran. Kun siellä näkyy toistuvia maksumyöhästymisiä, nousee asiakkuuden riski pankin silmissä.
Tällöin yhtiölainan hinta on korkeampi, laina-aika lyhyempi tai määrä pienempi.
Miten hallituksen kannattaa sitten toimia, mikäli tällainen tilanne tulee eteen?
Lähtökohta on se, että hallituksen tulee vaatia isännöitsijää ilmoittamaan heti jos maksuongelmia esiintyy.
Jos näin käy, tulee osakkaalle lähettää maksumuistutus muistutuskuluineen, ja kertoa, että seuraavaksi lähtee viivästyskorko juoksemaan.
Jos tilanne ei korjaannu, täytyy isännöinnin kertoa osakkaalle asian merkitys; kulut ja korot juoksevat ja asunto voidaan ottaa haltuun.
Haltuunotossa taloyhtiö saa asunnon vuokratulot itselleen, joilla se voi maksaa vastikkeet, eli se saa stabilisoitua tilanteen.
Mikäli osakkaalla on pysyvämpi rahapula, voi hän joutua myymään asunnon. Tällöin ostaja kuittaa vastikerästit pois, ja luonnollisesti maksaa asunnosta rästin verran vähemmän.
Ilmaista lounasta ei ole, paitsi jos isännöinti ei ole tilanteen hermolla.
Korot ovat laskeneet ja monen asuntosijoittajan tilanne on tasaantunut, mutta olkaa hallitukset ja isännöitsijät hereillä ensi kevään yhtiökokouksiin asti, ja sen jälkeenkin.
Vastikereskontraa kannattaa seurata aktiivisesti ja ongelmiin puuttua heti.
