Minulta kysytään usein ”onko väliä ostanko asunnon pienestä vai isosta taloyhtiöstä?”
Nopeasti ajateltuna voisi vastata ”ei”. Mutta kun katsoo pintaa syvemmälle, vastaus on ilmiselvä ”kyllä”.
Miksi kyllä? Koska isossa yhtiössä on enemmän kulujen maksajia. Esimerkiksi kattoremontti on helppo esimerkki.
Jos isossa yhtiössä on 50 asuntoa, ja kattoremontti maksaa 100.000 €, on hinta per asunto 2.000 €.
Kun taas jos pienessä yhtiössä on 10 asuntoa, ja kattoremontti maksaa 30.000 €, on hinta per asunto 3.000 €. Eli 50 % korkeampi.
Sama logiikka pätee kaikkii taloyhtiön remontteihin. Isompi yhtiö saa väkisin skaalaetua.
Ja tätä logiikkaahan voisi jatkaa korttelitasolle. Mikäli useampi taloyhtiö teettää putkiremontin yhteisesti, laskee hinta per asunto edelleen.
Toki jos tällainen yhteishanke kasvaa kooltaan tosi isoksi, laskee mahdollisten toimittajien määrä, jolloin hintaetua ei enää saada niin paljon.
Yhtälailla kaikki palvelutkin ovat edullisempia asuntoa kohden. 10 asunnon isännöinti voi maksaa 500 €/kk kun 50 asunnon 1000 €/kk. Asunto-osakeyhtiölle pitää tehdä yksi tilinpäätös. Isommassa yhtiössä sen tekeminen vie hieman enemmän aikaa kuin pienessä, mutta ei viisinkertaisesti enemmän.
Samoin huolto, siivous ja kaikki muutkin palvelut maksavat yksiselitteisesti enemmän per asuinneliö pienessä yhtiössä.
Tämän vuoksi pienen yhtiön hoitovastike on lähes aina korkeampi kuin ison yhtiön. Toki on myös tehokkaasti hoidettuja pieniä yhtiöitä. Mutta jos verrataan omenia omeniin (tehokkaasti hoidettu pieni vs. iso yhtiö), voittaa iso yhtiö kustannustehokkuudessa aina.
Entä sitten otsikon mukainen tulopuoli? Vaikuttaako taloyhtiön koko asunnosta saatavaan vuokraan?
Nopeasti ajateltuna ei. Mutta taas, kun katsoo pintaa syvemmälle, kyllä.
Isompi yhtiö nimittäin voi tarjota enemmän palveluita kuin pieni yhtiö. Isossa (ja uudessa) yhtiössä on usein kaikenlaisia extra-palveluita asukkaille.
Siellä voi olla korttelitupa, jossa voi huoltaa polkupyörää. Korttelituvassa voi olla kokoustilat, joissa voi kokousten lisäksi viettää synttäreitä tai muita juhlia.
Siellä voi olla moderni pihasauna, joka on kivempi kuin kellarin tunkkainen sauna.
Siellä voi olla Postin lähetys- ja vastaanottolaatikot, jolloin asukkaiden ei tarvitse kuin kävellä talonsa aulaan hakemaan ja lähettämään paketteja.
Koska ison yhtiön palvelut ovat halvempia per neliö, niitä voidaan ostaa enemmän. Tästä seuraa se, että yleisiä tiloja siivotaan tiheämmin ja pihaa hoidetaan paremmin, jolloin asumisviihtyvyys paranee.
Tällaiset lisäpalvelut tai palvelujen parempi laatu nostaa kyllä asunnosta saatavaa vuokraa.
Asuntosijoittajan kannattaa siis olla hereillä, mikäli omistaa asunnon tällaisesta yhtiöstä ja muistaa asuntoa markkinoidessaan tuoda esille nämä lisäarvotekijät pystyäkseen perustelemaan hieman korkeampaa vuokratasoa.
Eikö pienessä yhtiössä sitten ole mitään hyvää? On kyllä.
Osa asukkaista nimenomaan haluaa asua pienessä yhtiössä, sillä siinä on usein tiivis yhteisö. On pienempi kynnys lainata sokeria naapurilta, kun kaikki tuntevat toisensa.
Tällaisessa yhtiössä voidaan antaa yhteiseen käyttöön asukkaiden omia tavaroita, koska kaikki tuntevat toisensa.
Tällainen ”kotikutoisuus” ja yhteisöllisyys viehättää osaa vuokralaisista. Tällaista etsivä voisi siis olla valmis maksamaan premiota siitä, että saa asua kommuunissa.
Toisaalta ehkä hieman yleistäen voi ajatella, että tällaista kommuuniasumista suosivat eivät ole niin maksukykyisiä keskimäärin, joten korkeamman vuokran periminen voi olla hankalaa.
Toki sitten, jos asukkaat ylläpitävät taloa talkoovoimin, voidaan säästää esim. siivous- ja huoltokuluissa. Tällöin asuntojen omistajien vastikkeet ovat hieman matalampia, mitä kautta asuntosijoittajan tuotto paranee.
Sitten täytyy vain löytää vuokralainen, joka vuokran maksun lisäksi on valmis talkoisiin.
Iso merkitys on myös isännöinnin laadulla. Mikäli isännöitsijä (ja hallitus) johtavat taloyhtiötä ammattimaisesti, on se omiaan painamaan kuluja eli vastiketasoa alemmas.
Mutta olen kyllä sitä mieltä, että taloyhtiön kokokin vaikuttaa asunnon vuokratasoon. Yleistä sääntöä ei voi antaa, että isossa yhtiössä vuokrataso on aina korkeampi, vaan se riippuu monesta seikasta.
Pääsääntöisesti silti itse suosin asuntojen omistamista isoissa yhtiöissä.
