Juttelin asiakkaan kanssa, jolla oli kiinnostava ostokohde kiikarissa, mutta hän ei tykännyt taloyhtiölainan ehdoista.
Tähän on periaatteessa yksinkertainen ratkaisu. Osta asunto ja maksa yhtiölaina pois. Näin saat parhaat puolet molemmista. Saat hyvän sijoituskohteen, ja juuri sellaiset rahoitusehdot kuin itse pystyt järjestämään.
Jos katsoo asuntosijoittamista kokonaisuutena, on siinä monta liikkuvaa osaa. Yksinkertaisuudessaan idea on ostaa asunto, jonka vuokralainen maksaa sinulle takaisin vuosien varrella.
Näin yksinkertaistettuna kaikki asunnot ovat hyviä sijoituskohteita, kunhan sen saa vuokrattua. Ja pidettyä vuokralla.
Tämä onkin yksi ansa, mihin aloittelija voi langeta. Asunnon myyjä on saattanut vuokrata asunnon alle markkinahintaan, koska se ei muuten menisi vuokralle. Toisaalta, kaipa tämä vuokrataso sitten on se markkinahinta.
Mutta myyjä saattaa vakuuttaa ostajalle, että vuokraa pystyy kyllä korottamaan. Tähän ostajan kannattaakin todeta, että myyjä voi ensin korottaa vuokran, niin minä voin sitten maksaa korkeamman kauppahinnan.
Ovelampi myyjä taas toimii siten, että hän pyytää asunnosta markkinahintaa korkeampaa vuokraa. Hän saa vuokralaisen suostumaan tähän antamalla hänelle ilmaisia kuukausia alkuun, jolloin esim. vuoden mittainen vuokrasuhde kokonaisuudessaan tulee vuokralaiselle edullisemmaksi, vaikka hän loppuajan maksaakin ylihintaa.
Toinen vaihtoehto on antaa oheistuotteita, kännykkä, kodinkoneita, lahjakortteja jne.
Pointtina siis, että vuokralainen loppujen lopuksi maksaa hieman vähemmän vuokraa vuoden aikana kun kaikki lasketaan yhteen, mutta jos ostaja ei tiedä tästä, hän näkee vain hulppean vuokratason, ja tulee siten maksaneeksi asunnosta ylihintaa.
Sitten on tietenkin kaikki asuntoon ja taloyhtiöön liittyvät tekniset asiat. Onko korjausvelkaa?
Tavallaan on huvittavaa, että matala hoitovastike voi tarkoittaa, että yhtiö on tosi hyvin hoidettu (ja tämän vuoksi kulut on aisoissa), tai että se on tosi huonosti hoidettu (eli huolto- ja korjaustoimenpiteitä on jätetty tekemättä).
Sama lopputulos, päinvastaiset syyt. Ostaja varokoon.
Ja kolmas tärkeä kokonaisuus asuntosijoittamisessa on rahoitus. Mutta mielestäni on hyvä pitää rahoitus irrallaan ostokohteesta.
Ostokohde voi olla todella hyvä tai huono riippumatta minkälaisin ehdoin rahoitusta saa.
Toki yleisesti ottaen pankki huomioi rahoituksessa sen, minkälainen kohde ollaan ostamassa.
Hyvään kohteeseen, eli toisin sanoen, vähäriskiseen kohteeseen saa lainaa paremmin ehdoin kuin isoriskiseen.
Mutta rahoitusta voi koska tahansa muuttaa, myös kaupanteon jälkeen. Voit uudelleenrahoittaa lainasi, voit maksaa sen pois kokonaan tai osittain, voi lyhentää tai pidentää laina-aikaa, ja tehdä melkein mitä vaan.
Sen sijaan asunnon suhteen on vähän tehtävissä kaupan jälkeen. Sitä voi toki remontoida ja kalustaa, tai voit mennä hallitukseen ajamaan taloyhtiölle kulukuuria. Mutta et voi vaihtaa asuntoa toiseen, etkä voi päivittää sen kerrosta tai tehdä ratikkapysäkkiä sen lähelle.
Tämän vuoksi on todella tärkeää ensisijaisesti ostaa hyvä asunto, ja toissijaisesti hankkia sille hyvä rahoitus. Jälkimmäistä voit vuosien varrella päivittää paremmaksi, ensimmäistä et oikein.
Toki rahoitukseenkin liittyy tiettyjä etuja, joita ei saa takaisin. Esim. uudiskohteen taloyhtiölainan verovähennysoikeus on ihan kiva veroetu.
Eniten tästä saa irti oman kodin ostaja. Hän ostaa uudiskohteen, laittaa sen vuokralle ja vähentää vuokratulosta yhtiölainan korot ja lyhennyksen. Kun yhtiölaina on maksettu pois, eli koko verohyöty saatu, asuu hän asunnossa kaksi vuotta putkeen, jolloin myös myyntivoitto on verovapaa.
Normaalisti myyntivoiton yhteydessä tulee maksettavaksi ne verot, jotka jäi maksamatta vuokratuloista tehtyjen vähennysten (lainan lyhennykset) ansiosta. Mutta kun asunnon myyntivoitto on verovapaa, ei näitä veroja tarvitse maksaa ikinä.
Eli kaikki asunnosta saatu pääomatulo, on verovapaata.
Sillä ei ole väliä missä vaiheessa tuon kahden vuoden asumisen hoitaa pois alta. Järkevintä on hoitaa se silloin, kun se sopii omaan elämäntilanteeseen. Riskien näkökulmasta se kannattaa tehdä aiemmin kuin myöhemmin, koska verotuksen säännöt saattavat muuttua, ja etu poistua.
Jos sen sijaan maksat yhtiölainan pois, et voi hyödyntää tätä etua. Toki osakeyhtiön kautta tehtynä tätä etua ei pysty muutenkaan hyödyntämään, koska osakeyhtiö ei voi asua missään.
Mutta saa osakeyhtiökin sen hyödyn, että vuokratuloista ei tarvitse maksaa yhteisöveroa kahteenkymmeneen vuoteen. Tämän rahan voi laittaa muualle tuottamaan, jolloin kertyy korkoa korolle.
Asuntosijoittamisen eri instrumenteille on siis omat käyttötarkoituksensa ja niistä saa paljon irti kun niitä käyttää oikein.
Mutta asuntosijoittamisen perusta on kuitenkin itse asunto, hyvä sijoituskohde. Älä jätä hyvää sijoituskohdetta ostamatta sen takia, että sen mukana tulee huono rahoitus. Vaan osta kohde ja järjestä rahoitus itse.
Näin saat rusinat molemmista pullista.
