Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sanoo, että vuokra-asunnon vakuuden (vuokravakuus, sopimusvakuus, rakkaalla lapsella on monta nimeä) maksimimäärä on kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa.
Jos vuokraat asuntoa itse, kannattaa käyttää termiä vakuus tai sopimusvakuus. Tällöin vakuutta voi varmasti käyttää kaikkiin vuokrasuhteesta seuranneiden vahinkojen korvaamiseen. Jos epäilyttää, pätevä välittäjä osaa laatia vuokrasopimuksen siten, että vakuudenkaan suhteen ei tule riskiä asunnon omistajalle.
Jos vuokrasopimuksessa käytetään termiä vuokravakuus, katsotaan tämän tarkoittavan vain vakuutta vuokraa varten. Eli vuokravakuudella voi kattaa maksamattomia vuokria, mutta ei loppusiivousta tai rikottua jääkaappia.
Joskin en tiedä miten oikeus tätä nykyään tulkitsee, katsottaisiinko siellä, että vuokravakuus on vain vakiintunut termi koko vuokrasuhteen vakuudelle, eikä tarkoituksella kohdistettu vain vuokranmaksuun. Eihän ole mitään järkeä, että vuokranantaja ottaisi vakuuden vain vuokranmaksua varten.
Toisaalta en näe hyötyä ottaa riskiä, että oikeus tulkitsisi asiaa epäedullisesti (niin kuin se tekee sopimuksen laatijan vahingoksi), eli kannattaa käyttää termiä sopimusvakuus.
Eli jos asunnon vuokra on 1000 €/kk, saa vuokranantaja ottaa maksimissaan 3000 € vakuuden. Ja tätä vakuutta voi sitten käyttää vuokrasuhteesta seuranneiden vahinkojen kattamiseen.
Samainen laki rajoittaa myös ennakkovuokran vaatimista. Vuokranantaja voi vaatia korkeintaan kolmen kuukauden ennakkovuokraa. Eli lain mukaan vuokranantaja voi saada korkeintaan kuuden kuukauden vuokrat sisään etukäteen.
Laki ei toki estä vuokralaista tarjoamasta isompaa ennakkoa, mutta vuokranantaja ei voi sitä vaatia.
Olen toisinaan miettinyt, miksi vakuuden ja ennakkovuokran määrää tulee laissa rajoittaa. Toki, taustalla on vuokrasuhteen ”heikomman” osapuolen eli vuokralaisen oikeuksien turvaaminen.
Mutta ajaako nämä rajoitteet oikeasti vuokralaisen asemaa paremmaksi?
Kuvitellaan tilanne, että vuokralainen on vuokranantajan näkökulmasta ei-niin-hohdokas, esimerkiksi jos hänellä on paljon maksuhäiriömerkintöjä, maksamattomia vuokria aiemmista vuokrasuhteista, ja riski että asunnon kuluminen on normaalia suurempaa.
Mutta asunnon tarve hänellä on kova. Tällöin riskiä voisi vähentää, jos vuokranantaja saisi vuokraa sisään ennakkoon, joko vakuuden tai ennakkovuokran muodossa. Mutta kuten todettu, laki ei tätä mahdollista. Vuokralaisen tulisi itse ehdottaa maksavansa ennakkovuokraa.
Mikäli laki ei rajottaisi vakuuden määrää, saisi useampi vuokralainen asunnon heti. Jos vuokranantajalla on sisässä vaikkapa 6 tai 12 kuukauden vuokrat, on hänen riski vuokrata asunto paljon maltillisempi.
Toki vuokralainen voi silti hajoittaa paikat ja tehdä huomattavasti enemmän vahinkoa, mutta loppujen lopuksi tämä on varsin harvinaista, varsinkin jos käyttää välittäjää.
Ja jos häätöprosessi olisi nopeampi, voisi vuokranantaja olla varma, että hän pääsee huonoksi kääntyneestä vuokrasuhteesta nopeasti eroon. Tällöin useampi vuokranantaja olisi valmis ottamaan riskin ja vuokraamaan asunnon myös huonommille vuokralaisille.
Logiikka on sama kuin työntekijän irtisanomisessa. Mikäli työnantaja voi luottaa, että työntekijästä pääsee helposti eroon, on kynnys palkata huomattavasti matalampi. Hyvistä työntekijöistä ja vuokralaisista ei kukaan tietenkään halua päästä eroon.
Siinä kohtaa kun vuokralaisella on kaksi vuokraa maksamatta, saa vuokranantaja purkaa vuokrasuhteen. Käytännössä siis mikäli vuokran eräpäivä on kuun toinen päivä, saa purkuprosessin käynnistää seuraavan kuun kolmantena päivänä jos molemmat vuokrat on maksamatta.
Luonnollisesti hieman kannattaa käyttää pelisilmää, koska jo pelkästään pankin takia vuokra saattaa näkyä pienellä viiveellä vuokranantajan tilillä.
Vuokrasuhteen purkaminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että vuokralainen siivoaa asunnon ja muuttaa kiltisti pois.
Jos vuokralainen ei suostu muuttamaan asunnosta, tulee hänet häätää. Tähän on omat kommervenkit ja prosessi kannattaa jättää ammattilaisen huoleksi.
Tiedän muutaman häätötapauksen Tampereelta hiljattain. Molemmissa häätö laitettiin käyntiin marraskuussa, eikä vieläkään ole häätöpäivää tiedossa. Eli häätö kestää arviolta 4-5 kuukautta.
Tilanne vaihtelee kaupungeittain, mutta varmaan keskimäärin siinä kestää 3-6 kuukautta.
Tämä tarkoittaa sitä, että julkisen sektorin mielestä on ok, että vuokranantaja tarjoaa omaisuuttaan toisen käyttöön ilman korvausta 3-6 kuukauden ajan.
Näin ollen olisi loogista, että vuokranantajalle sallittaisiin myös ottaa vastaavan suuruinen sopimusvakuus.
Eri asia on kuinka hyvin markkina mahdollistaa tämän. Eli jos asunnoista on ylitarjontaa, kuten tällä hetkellä on, ovat jotkut vuokranantajat lähteneet kilpailemaan vuokralaisista hyväksymällä pienemmän vakuuden.
Tällöin se vuokranantaja, joka pyytää kolmen (tai jos laki sallisi kuuden) kuukauden vakuutta, jää ilman vuokralaista jos vastaavan asunnon saa 1-2 kuukauden vakuudella.
Mutta markkina normalisoituu aikanaan.
Ja isompi merkitys tällä olisi, että tämä loisi painetta julkiselle sektorille tehostaa toimintaansa, eli nopeuttaa häätöä.
Tai ehkä olen vain idealisti, mutta päivä kerrallaan yritän luoda parempaa ja tehokkaampaa vuokra-asuntomarkkinan Suomeen.
Miika Vuorensola
Miika on Asuntopehtoorin perustaja ja toimitusjohtaja. Vuokranantajana hän on toiminut yli 20 vuotta.
