Vuokranantajalle yksi tärkeä mittari on asuntojen kysyntä ja tarjonta. Toisin kuin moni poliitikko, asuntosijoittajat ymmärtävät, että vuokratasot määräytyvät kysynnän ja tarjonnan perusteella.
Mitä enemmän asuntoja on tyhjänä tarjolla vuokrattavaksi, ja mitä vähemmän vuokralaisia on, sitä enemmän omistajan täytyy tiputtaa vuokraa saadakseen asuntonsa vuokrattua.
Ja sama toisinpäin. Jos asuntoja on vain vähän tarjolla, nousee vuokrat.
Muun muassa tämän vuoksi on älytöntä, että eri tahot kauhistelevat nousevia vuokria (mikä tosin ei ole viime aikoina ollut ongelma). Vuokrat nousevat siksi, että kysyntä ylittää tarjonnan. Niin yksinkertaista se on.
Eli jos vuokria halutaan ”kohtuuhintaistaa”, paras lääke on rakentaa lisää. Mutta markkinaehtoisesti. Mikäli rakennetaan verorahoilla asuntoja, syrjäyttää se saman verran vapaarahoitteisia asuntoja.
Miksi minä rakennuttaisin talon 10 miljoonalla eurolla ja kantaisin kaiken riskin itse, kun voi rakennuttaa ARA-kohteen 10,5 miljoonalla, mutta jonka rahoituksen takaa valtio 90 prosenttisesti.
Ensimmäisessä vaihtoehdossa minulla on koko 10 miljoonaa pelissä. Toisessa vain 1,05 miljoonaa.
Hyvä myös huomata tämä 500.000 euron ero hinnassa. Se ei ole näppäilyvirhe, vaan isännättömällä rakennetut asunnot tosiaan maksavat enemmän.
Vuokrien kehitys viime vuosina on ollut laimeaa juuri siksi, että asuntoja rakennettiin yli tarpeiden. Ja nyt tätä ylisuurta varastoa yhä sulatellaan. Tämä on täydellinen esimerkki markkinoiden toiminnasta.
On kuitenkin hyvä huomata, että julkisella rahalla ei voida ikinä rakentaa tarpeeksi asuntoja koko maahan. Siihen tarvitaan väkisin yksityistä pääomaa. Ja yksityistä pääomaa tulee käyttöön vain mikäli se saa kohtuullisen tuoton riskilleen.
Eli mikäli kaupungit haluavat nähdä uusien asuntojen nousevan, niiden kannattaisi antaa markkinoiden toimia. Sääntelyä pois mahdollisimman paljon, sekä verorahoilla tuettujen asuntoja kannattaisi rakentaa mahdollisimman vähän.
Miltä sitten vuokra-asuntotarjonta näyttää, miten se on kehittynyt viime vuosina?
Alla kuva tämän vuoden kehityksestä Helsingissä.
Vuokra-asuntoja oli siis tarjolla tammikuussa 6234 kun joulukuun alussa niitä oli 5893, eli määrä on hieman laskenut tänä vuonna.
2024 ja 2023 joulukuussa asuntoja oli tarjolla noin 6100, eli varasto on tosiaan hieman laskenut, joskin melko hitaasti.
Nimittäin vuonna 2022 tarjontaa oli 4800 asuntoa, 2021 4100 ja vuonna 2020 vain 3300. Eli määrä on tuplaantunut viiden vuoden takaiseen. Tämä selittää heikon vuokrakehityksen Helsingissä.
Sama trendi näkyy muissakin isoissa kaupungeissa. Tyhjien vuokra-asuntojen määrä on karkeasti tuplaantunut viiden vuoden aikana.
Alla graafit Turun, Tampereen ja Jyväskylän vuokra-asuntojen tarjonnasta.
Kaikista näkyy selvästi kesän kysyntäpiikki, kun opiskelijat etsivät asuntoja saatuaan tiedon opiskelupaikasta. Tämän jälkeen kysyntä hiljenee, tasoittuu talveksi, ja kasvaa taas kesällä.
Erityisen selvästi opiskelijoiden aiheuttama kysyntäpiikki näkyy yksiöiden kysynnässä.
Perheasunnoissa kysyntä on tasaista läpi vuoden eikä mitään selvää trendiä näy, sillä näissä asunnoissa asutaan pidempään ja muuton ajankohta riippuu kunkin perheen elämäntilanteesta.
Jos pitäisi nimetä yksi asuntotyyppi, jota on rakennettu liikaa, sanoisin kaksiot. Joku voisi sanoa, että osa yksiöistä ”naamioituu” kaksioksi ollessaan 30 m2 kokoisia, mutta yhtiöjärjestyksessä kirjattuna kaksioksi.
Yhteenvetona kuitenkin näyttää selvältä, että markkinat eivät kaipaa uusia vuokra-asuntoja tarjontaansa. Nykyinen varasto riittää oikein mainiosti vielä pitkään. Varsinkin, kun ARA-kohteita rakennetaan yhä runsaasti.
Vapaarahoitteisten asuntojen rakentaminen on vähentynyt huomattavasti, ja kuten todettu, ARA ei voi tuottaa tarpeeksi asuntoja, joten jossain kohtaa varasto on sulatettu, ja sitten alkaa taas hintojen ja vuokrien nousu.
Lisäksi on hyvä huomata, että Suomen asuntomarkkinat eivät ole homogeeninen otus, vaan jokainen kaupunki ja kaupunginosakin on oma markkinansa. Esimerkiksi Tampereella vuokrat nousivat viime vuonna 2,4 % ja tänä nousua on tulossa arviolta 2,5 %.
