Tämä aihe on ollut pinnalla muutamissa taloyhtiöissäni tänä keväänä, ja olen huomannut, ettei kaikille aina ole selvää mitä eroa näillä oikeasti on.
Joo, on selvää, että korotettu vastike on vain muutaman kympin kuussa kun taas ylimääräinen vastike on pari satasta kertamaksuna.
Joillekin osakkaille voi tehdä tiukkaa maksaa isompi könttämaksu, kun taas pieni korotus kuukausimaksuun ei näy arjessa samalla tavalla.
Isännöitsijällekin vastikkeen korotus on tavallaan mieluisampi vaihtoehto. Ei tarvitse laatia ja lähettää ylimääräistä vastikelaskua (joskin tämä on monelle isännöitsijälle kannattavaa, koska jokaisesta kirjeestä pääsee laskuttamaan).
Lisäksi isännöitsijän oma työ on hieman helpompaa, koska hänen ei tarvitse seurata taloyhtiön taloutta yhtä tarkkaan kuin aiemmin. Jos budjetti on laadittu ylijäämäiseksi, rahaa tulee enemmän kuin kuluu.
Kun taas jos budjetti laaditaan tasapainoiseksi, eli että vastiketta kerätään suurinpiirtein yhtä paljon kuin kuluja on, pitää isännöitsijän olla hereillä pankkitilin saldon suhteen.
Ja varsinkin jos ylimääräistä kassaa puretaan, eli laaditaan alijäämäinen budjetti, pitää isännöitsijän olla tarkkana.
Mutta kenelle hallitus ja isännöitsijä tekevät töitä? Taloyhtiölle, eli asuntojen omistajille.
Entä onko vastikkeen korotus vai ylimääräinen vastike omistajien edun mukaista?
Riippuu monesta asiasta. Ylijäämäistä taloyhtiötä on sikäli kiva omistaa, että rahaa tulee enemmän kuin kuluu. Ongelma vain on, että tämä on omistajan omaa rahaa. Rahaa ei siis tule mistään ”ulkopuolelta”, niin kuin normaaleissa osakeyhtiöissä.
Kun osakas lähtee myymään asuntoa, asian merkitys kirkastuu. Ostajat katsovat nykyään varsin tarkkaan asunnon kuluja. Mikäli vastike on korkeampi kuin alueen muissa asunnoissa, herää ostajalla kysymys, että onko taloyhtiö jotenkin huonosti hoidettu. Tai onko siinä korjausvelkaa tai jotain muuta erikoista, minkä vuoksi vastike on korkeampi kuin naapuritaloissa.
Mikäli ostaja on sijoittaja, hänen vuokratuottonsa on suoraan korotetun vastikkeen verran heikompi, mikä vaikuttaa suoraan asunnosta maksettavaan hintaan.
Mikäli vastike on esim. 30 €/kk korkeampi kuin sen pitäisi olla, ja sijoittajan tuottovaade on 4 %, voi sijoittaja maksaa asunnosta 30*12/0,04 = 9000 € vähemmän.
Kuinka moni isännöitsijä tai hallitus ajattelee asiaa tältä kantilta, että maltillinen 30 euron vastikkeen korotus laskeekin osakkaiden omaisuuden arvoa 9000 €.
Lisäksi mikäli taloyhtiö hilloaa osakkaiden rahaa tilillä, tulisi myyjän tai välittäjän osata kertoa ostajakandidaateille, että taloyhtiöllä on näin paljon rahaa tilillä ja siitä x euroa kohdistuu tähän asuntoon.
Tästä näkökulmasta katsottuna ylimääräisen vastikkeen periminen on osakkaiden kannalta parempi kuin vastikkeen korottaminen.
Toki valveutunut ostaja käy taloyhtiön paperit läpi, ja kysyy välittäjältä tai isännöitsijältä miksi ylimääräinen vastike on peritty. Jos ja kun vastaus on, että sillä paikataan alijäämäistä budjettia, osaa ostaja laskelmissaan asettaa vastikkeen sopivalle tasolle.
Ei tietysti ole järkevää, että vastike pidetään kroonisesti alimittaisena. Mutta vuoden tai parin verran se on mielestäni ok, riippuen tietysti taloyhtiön tilanteesta. Mutta mikäli näköpiirissä on asioita, jotka helpottavat taloyhtiön taloutta, ei vastiketta kannata veivata eestaas vuosien mittaan.
Toisaalta harvoinpa vastiketta päästään laskemaan. Kun se on löytänyt uuden korkeamman tasonsa, löytää isännöitsijä helposti uusia rahareikiä, joihin taloyhtiön rahaa voi käyttää (helpottaakseen isännöitsijän työtä).
Tämänkin vuoksi hallituksen kannattaa vaatia isännöitsijältä talouskuria. Vasta sitten kun budjetti on peratta tiheällä kammalla läpi, eikä säästöjä ole saatavissa, voidaan vastiketta nostaa.
Tämä on vain hyvin geneerinen neuvo, ja käytännön toimet riippuvat täysin kunkin taloyhtiön tilanteesta.
Vanhassa yhtiössä, jossa on korjausvelkaa ja paikat hieman rempallaan, lienee järkevää kerätä puskuria ”yllättäviin” korjauksiin.
Mikäli taloyhtiö sen sijaan on uudehko, ja siinä on jopa rakennusliikkeen takuut vielä voimassa, ei puskuria tarvita kovin paljon.
Isännöitsijä mielellään käyttää Kiinteistöliiton ohjeistusta 3 kk puskurista, mutta järkeäkin kannattaa käyttää, ja tehdä budjetti juuri kyseiselle taloyhtiölle, ei keskimääräiselle taloyhtiölle.
Yksi argumentti normaalia korkeamman vastikkeen keräämisen puolesta on isomman taloyhtiöremontin hintalappu. Mikäli linjasaneeraus maksaa miljoona euroa, ja taloyhtiön sijainti ja kunto ovat sen verran huonoja, että pankkeja ei välttämättä kiinnosta rahoittaa remonttia.
Tällöin osakkaiden täytyy kerätä rahat itse, mikä voi olla osalle osakkaista hankalaa.
Mutta tällaisessakin tapauksessa isännöitsijän tulee olla perillä talouden vaihtoehdoista. Mikäli pankki ei suostu rahoittamaan koko remonttia, voisi se kuitenkin olla kiinnostunut rahoittamaan esim. 30 % tai 50 % remontista, koska tämä laskee pankin riskiä merkittävästi.
Tällaisessa tilanteessa isännöitsijän tulee kuitenkin varmistua, että taloyhtiön tilillä oleville satojen tuhansien puskurille saadaan edes jotain korkotuottoa sillä välin kun remonttia odotetaan.
Kannattaa siis miettiä juuri oman yhtiön tilanne, katsoa hieman tulevaisuuteen ja sen mukaan tehdä päätökset sopivasta vastiketasosta.
Miika Vuorensola
Miika on Asuntopehtoorin perustaja ja toimitusjohtaja. Vuokranantajana hän on toiminut yli 20 vuotta.
