Uusi asunto löytynyt - kannattaako vanha myydä vai vuokrata? - Asuntopehtoori LKV

Uusi asunto löytynyt – kannattaako vanha myydä vai vuokrata?

Kannattaako vanha myydä vai vuokrata? Kas siinä pulma.

Kun on ostamassa uutta kotia, pitää miettiä mitä vanhalle kodille tekee. Ennen kuin päätät jättää vanhan kotisi vuokralle, mieti ainakin seuraavia pointteja.

 

1. Miten hoidat asuntoa?

Mieti minkä verran asunnon vuokraus työllistää sinua. Haetko vuokralaiset itse vai ostatko sen palveluna? Entä vuokrasuhteen hoitaminen? Kodinkoneet hajoavat aika ajoin ja asunto saattaa kaivata pientä ehostusta.

Tunnet itse asuntosi parhaiten ja osaat sanoa kuinka huoltovapaa se on. Muista myös laskea omalle ajalle arvo. Jos käytät matkoihin pari tuntia, se on pois jostain muusta tuottavasta työstä (myös vapaa-ajalla palautuminen on tuottavaa).

Budjetoi siis mukaan lisääntynyt oman ajan käyttö tai ulkoistetun työn kustannukset.

Laske auki kassavirta. Paljonko uusi asunto vaatii rahaa kuukaudessa, entä paljonko vanha asunto tuottaa ja syö vastikkeineen ja lainanhoitomenoineen. Kannattaa kysyä asuntosijoittamista ymmärtävän pankin mielipidettä.

Jos vanhasta asunnosta on lainaa vähemmän kuin asunnon arvo on, voit käyttää tätä vakuusarvoa uuden lainan vakuutena. Eli voit ostaa sijoitusasunnon käyttämättä yhtään omaa rahaa.

Mikäli lainojen yhteissumma on korkeintaan sijoitusasunnon arvon verran, voit kohdistaa molemmat lainat sijoitusasuntoon eli ilmoitat ne veroilmoituksessa tulonhankkimislainoiksi. Tällöin sijoitusasunnosta on lainaa 100 % ja omasta asunnosta 0 %.

Koska tulonhankkimislainan koroista saa vähentää 100 % (asuntolainassa vähennysoikeus on vain 15 %), saat tällä järjestelyllä enemmän vähennyksiä verotuksessa.

 

2. Onko vanha asuntosi hyvä sijoituskohde?

Jos et ole kokenut vuokranantaja, kysele mielipiteitä muilta asuntosijoittajilta tai asiaan perehtyneeltä kiinteistönvälittäjältä (jolla ei ole mahdollisuutta saada sinulta myyntitoimeksiantoa). Voi hyvin olla, että asunto oli mitä mukavin koti, mutta sijoituskohteeksi se ei sovi.

Muuttotappiopaikkakunnan asunnon arvonkehitys on todennäköisesti negatiivinen, jolloin kahden vuoden verovapaudesta ei ole hyötyä. Itseasiassa siitä on haittaa, kuten myöhemmin kerron.

Varsinkin jos on kokematon vuokranantaja, on turvallisempaa myydä maaseudun asunto ja sijoittaa rahat kasvukeskuksen asuntoon.

Entä miten alue vanhan kotisi lähellä kehittyy? Tiedät siitä varmasti enemmän kuin asunnon ostaja. Jos alueelle on tulossa uusia palveluita tai asuntoja, on mahdollista että arvonkehitys on suotuisaa.

Vertaa myös mitä muuta voit samalla rahalla ostaa. Minkä verran indeksirahasto tuottais? Entä joku toinen sijoitusasunto?

Älä laske siis pelkkää vuokratuottoa ja kassavirtaa vaan huomioi myös tuleva arvonkehitys.

 

3. Oletko asunut ja omistanut asunnon kaksi vuotta yhtäjaksoisesti?

Tämän ehdon täyttyessä on myyntivoittosi verovapaa. Toisinsanoen, kaikki tuleva arvonnousukin on verovapaata. Jos asunnon arvo on nyt 100 000 euroa ja oletat, että sen arvo on vaikkapa 200 000 euroa kolmenkymmenen vuoden päästä, on tämä 100 000 euron arvonnousu verovapaata. Säästösi on 33 800 € nykyverotuksella.

Jos päättäisit myydä asunnon ja sijoittaa rahat toiseen sijoitusasuntoon, pitäisi tämän tuottaa 33 800 € enemmän kolmenkymmenen vuoden aikana, jotta se olisi yhtä kannattava sijoitus kuin ensimmäinen asunto. Mutkia oikoen tämä tarkoittaa 1100 € korkeampaa tuottovaatimusta per vuosi, eli noin 1 % korkeampaa vuosituottoa. Ei ole helppoa nostaa sijoitusasunnon tuottoa 4 % -> 5 %.

Samalla kannattaa muistaa, että kahden vuoden asuminen ja omistaminen vie mahdollisuuden vähentää luovutustappio muista pääomatuloista. Jos pidät todennäköisenä, että tulet myymään asunnon tappiolla, kannattaa kahden vuoden asuminen katkaista. Tämä onnistuu vuokraamalla asunto joko tavallisesti tai vaikkapa Airbnb:n kautta.

Toivottavasti näistä vinkeistä on hyötyä kun mietit jättääkö vanha asunto vuokralle vai ei.

Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

6 Comments

  1. Markus sanoo:

    Jos omistusasumiseen käytetyn asunnon myy tappiolla 2 vuoden asumisen jälkeen, saa syntyneen tappion vähentää myös muista pääomatuloista. Verottaja ottaa yhteyttä tälläisen tilanteen ollessa käsillä.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Verottajan sivuilla tosiaan sanotaan, että tappiolla myytäessä saat verottajalta selvityspyynnön. Tässä on kuitenkin kyse asunnosta, jossa ei ole asuttu 2 vuotta putkeen.

      Mutta kun rullaa hieman alemmas kohtaan ”Miten tappio vähennetään?”, lukee siellä:

      ”Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.”

      Eli verottajan idea on, että kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen JA omistaminen poistaa kohteen myyntivoiton tai -tappion verotuksen. Ei siis tarvitse maksaa veroja voitosta eikä saa vähentää tappiota.

      https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/asunnon_myynti/

  2. Majava sanoo:

    Onko tuo molempien lainojen korkojen kohdentaminen 100% sijoitusasuntoon vielä validi? Verottajan sivuilta ei löydy kovin selkeää vastausta, ja ilmeisesti vuoden alusta on joku muuttunut (tuloverolaki 58 §).

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Kyllä sen pitäisi olla. Voisithan maksaa vanhan asuntolainan pois ja nostaa tilalle yhden uuden, muutaman kymppitonnin suuremman, ja ostaa sillä sitten sijoitusasunto. Sijoitusasunnon velkavipu toki olisi 100 %, mutta koko salkun (sijoitusasunto + koti) velkavipu olisi maltillisempi.

  3. Juha sanoo:

    Jos olen asunut asunnossani 5 vuotta ja laitan sen nyt vuokralle ostaessani uuden, onko mahdollinen myyntitappio siis vähennyskelpoinen vai ei?

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Jos olet asunut ja omistanut yhtäaikaisesti asuntoa vähintään 2 vuotta putkeen niin myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen. Näin taitaa sinun tapauksessa asian laita valitettavasti olevan.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *