Yksi argumentti asuntosijoittamisen puolesta on, että sen tuottoon voi vaikuttaa, toisin kuin pörssisijoituksen. On aika vaikea Sammon osakkeenomistajana tehdä asioita, joilla olisi vaikutusta sen osakekurssiin. Tai kenties voit ostaa Ifin vakuutuksia ja suositella niitä ystävillesikin, mutta vaikutus on promillen miljoonasosissa.
Asuntosijoitukseen sen sijaan voit vaikuttaa paljon enemmän. Voit remontoida asuntoa hyvällä maulla ja kustannustehokkaasti, ja siten nostaa sen arvoa. Voit osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen ja tehdä siellä hyviä ehdotuksia. Tai voit pyrkiä taloyhtiön hallitukseen ja tehdä ihan oikeita päätöksiä, jotka pitävät hoitovastikkeen kurissa ja toteuttaa remontit kustannustehokkaasti.
En osaa sanoa kuinka iso prosentuaalinen vaikutus näillä toimilla on asuntosijoituksen kokonaistuottoon, mutta huomattavasti isompi kuin osakesijoituksessa. Kuitenkin merkittävä osa tuotosta tehdään ostohetkellä.
Pitkän aikavälin rahavirta koostuu käytännössä kokonaan vuokratulosta, etkä voi siihen määränsä enempää vaikuttaa. Vuokrataso määräytyy markkinoilla ja vaikka voit sitä hieman parantaa hyvillä kuvilla, selkeällä ilmoitustekstillä ja käyttämällä ammattilaista, et kuitenkaan voi nostaa sitä kymmeniä prosentteja mielivaltaisesti.
Sen sijaan toimitilan tuottoon pystyy vaikuttamaan huikeasti enemmän kuin asuntosijoituksen tuottoon.
Toimitiloja on monenlaisia, enkä itsekään ole niiden muokkauksessa ammattilainen, mutta tunnen monta ammattilaista. Kun kuuntelen heidän juttuja, käy selväksi, että toimitiloilla osaava sijoittaja voi parantaa sijoituksensa tuottoa huikeasti. Tämä vaatii potentiaalisten vuokralaisten tarpeiden ymmärtämistä nyt ja tulevaisuudessa.
Lisäksi pitää ymmärtää kiinteistötekniikan päälle ja osata yhdistää se vuokralaisten tarpeisiin. Minkälainen lämmitysmuoto kiinteistössä on nyt? Minkälaisen siihen voisi asentaa? Minkälaiset käyttökulut näissä on nyt ja tulevaisuudessa? Kuinka ne tukevat vuokralaisen liiketoimintaa?
Minkälainen tila pitää olla, että siihen sopii ravintola, parturi tai kuntosali? Entä mitä tarpeita näillä vuokralaisilla on tilan, ympäristön, pysäköinnin ja palveluiden suhteen?
Ja kuinka muokattavissa tila on? Ideaalitapauksessa tila on sellainen, johon sopii hyvin monenlaisia toimijoita. Tällöin vuokranantajan riski löytää uusi vuokralainen on matalampi kuin tilassa, joka on tehty hyvin spesifiseen käyttöön. Jos vuokranantaja osaa toteuttaa remontin näiden perussääntöjen mukaan, pystyy hän parantamaan tuottoaan paljon enemmän kuin mitä ikinä voi asunnon remontoinnilla tehdä.
Jos tila saadaan muokattua sopimaan täydellisesti vuokralaisen tarpeisiin ja vuokralaisen bisnes menestyy, tulee myös vuokranantajalle mahdollisuus tehdä tavallista suurempia vuokrankorotuksia. Vuokralaisen kynnys muuttaa voi olla todella korkea, sillä sen ei kannata riskeerata bisnestään. Mitä jos asiakkaat eivät löydäkään uuteen sijaintiin yhtä hyvin? On parempi maksaa vuokranantajalle muutama kymppitonni korkeampaa vuosivuokraa kuin menettää satoja tonneja bisnestä.
Entä onko toimitilan hankintahinnasta mahdollista vähentää sen rakentamisessa maksettu arvonlisävero? Jos on ja osaat tehdä sen oikein, saat kiinteistön omistajana ison rahallisen edun verrattuna toimijaan, joka tätä ei osaa tehdä.
Kiinteistöissä saa tehdä poistoja, joka on loppuvaikutukseltaan suurinpiirtein sama kuin asuntojen yhtiölainojen verovähennysoikeus. Kuten yhtiölainen vähennyksellä, samoin poistoilla voidaan siirtää veron maksua myyntihetkeen.
Toimitilat tarjovat siis hyvin monenlaisia mahdollisuuksia vaikuttaa kohteen kokonaistuottoon, mutta kuten yllä on kuvattu, osaamisvaatimukset ovat paljon korkeammat kuin asunnoissa. Ja tämän vuoksi toimitilojen tuototkin ovat korkeammat.
Jos asunnon tyypillinen vuokratuotto on 4 %, on toimitilan vuokratuotto 8 %. Kun asunnossa on tyhjän kuukauden riski, toimitilassa voi olla tyhjän vuoden riski. Mutta pätevän välittäjän hoitamana ei tule tyhjäkäyntiä vaan pikemminkin päinvastoin, tila saadaan vuokrattua jopa 10 vuodeksi. Tällaista tilaa on aika huoleton omistaa mukavalla tuotolla.