Opiskeluajoilta mieleeni painui signaalin ja kohinan käsitteet. Ei-insinööreille signaali tarkoittaa asiaa, faktaa, informaatiota. Kohina tarkoittaa epäoleellista hälyä, suurella todennäköisyydella tarpeetonta tai väärää informaatiota.
Tuntuu siltä, että uutiset ovat pääosin hälyä. Olen jo monta vuotta seurannut uutisia lähinnä otsikkotasolla. Tosin, nyt sodan aikana uutisten lisäarvo on kasvanut. Toimittajat tekevät hyvää työtä suodattaessaan somen hälystä oikeaa asiaa, signaalia.
Paras signaali/kohinasuhde on kirjoissa. Niissäkin on nykyään valitettavan paljon kohinaa ja monen soisi olevan blogiteksti. Kirjoihinkin pätee Talebin Lindy-efekti; mitä vanhempi kirja on, sitä todennäköisemmin sen sisältö on hyvää.
Mutta esimerkiksi asuntosijoittamiseseen liittyen uutismedioista ei saa juuri mitään lisäarvoa. Tällä viikolla Kauppalehti kertoi, että vääränlaisia asuntoja tulee liukuhihnalta. Tämä on paljon lähempänä kohinaa kuin signaalia.
Asuntomarkkinoiden ominaisuus on, että ne ovat hitaat. Jos huomenna on kysyntää nelikoille, markkinat eivät vain kykene tuottamaan lisää nelikoita huomiselle. Tänään valmistuu asuntoja, joiden suunnittelu alkoi kolmisen vuotta sitten.
Kolmisen vuotta sitten mediassa kerrottiin miten sijoittajat vievät yksiöt ensiasuntojen ostajien nenän edestä. Ekonomistit kertoivat, että lääke tähän on rakentaa lisää yksiöitä. Ja näin markkina luonnollisesti teki, yksiöitä alettiin suunnitella ja rakentaa enemmän.
On siis luonnollista, että tällä hetkellä valmistuu ”vääränlaisia” asuntoja paljon. Niille oli kova kysyntä sillä hetkellä kun niitä alettiin rakentaa, maailma vain on ehtinyt muuttua välissä.
Kolme vuotta sitten meillä ei myöskään ollut koronaa, joka siirsi kysyntää isompien asuntojen suuntaan.
Välillä tuntuukin, että mediassa ja julkisessa keskustelussa katsotaan asioiden lopputulemia ja siitä päätellään tehtiinkö 3 vuotta sitten fiksu päätös. Näinhän maailma ei tietenkään toimi, vaan päätös tehdään aina sen hetken tiedon varassa.
Ei siis ole järkevää kritisoida päätöstä nykytiedon valossa. Sen sijaan on järkevää kritisoida päätöksentekoprosessia. Otettiinko siinä huomioon oikeat asiat ja annettiinko niille oikeat painoarvot. Pokerinpelaajatkaan eivät moiti peliliikettä huonoksi vain koska (kävi huono tuuri ja) käsi hävittiin.
Sinällään, Kauppalehti ei kritisoi vaan lähinnä kertoo mitä tapahtuu. Lukijan on kuitenkin hyvä ymmärtää miksi nyt valmistuu paljon yksiöitä ja miksi niiden kysyntä on tällä hetkellä aiempaa vähäisempää. Syynä on koronan vähentämä matkustus (Airbnb-asuntojen kysyntä vähentynyt ja ne ovat siirtyneet pitkäaikaisvuokraukseen) ja opiskelijoiden etäopiskelu.
Jos nyt todetaan, että yksiöitä ei enää tarvita ja aletaan rakentaa pääosin kaksioita ja perheasuntoja, voin lyödä vetoa, että kolmen vuoden päästä uutisoidaan, että isot asunnot jäävät rakennusliikkeiden käsiin eikä kauppa käy.
Kun rakennutan kerrostaloja, pyrin luomaan niistä tasapainoisia. Talo täynnä yksiöitä näyttää hyvältä excelissä, mutta Huolenpitopalvelumme ja isännöintimme arki tietää millaista asuminen talossa käytännössä on (rauhatonta). Tällöin talon arvo ei kehity yhtä suotuisaisti kuin ”normaalin” kerrostalon.
Talo täynnä kolmioita ja nelikoita on varmasti rauhallinen ja mukava talo asua, mutta hankkeen kannattavuus kärsii pahasti. Tällä hetkellä sijoittajat ostavatkin mielellään isoja asuntoja, ainakin siihen asti kunnes huomaavat nelikon tekevän hulppeaa 2,9 % vuokratuottoa.
Uskon, että tässäkin kultainen keskitie on paras. Kun talossa on jokaista asuntotyyppiä, toimii se kokonaisuutena parhaiten.
Kun miettii, että minkälaisiin asuntoihin nyt kannattaa sijoittaa, kannattaa kysyä itseltään miltä oma asuntosijoituskaupunki tai -alue, näyttää 10 tai 20 vuoden päästä. Jos uskot, että keskustassa tai Kalevassa haluaa asua nuoret ja eläkeläiset, kannattaa satsata pienehköihin asuntoihin.
Jos uskot, että perheet haluavat asua lähiössä, kannattaa sieltä ostaa kolmioita.
Vuokra-asumisen suosion kasvu ja asuinkunnan koon pienentyminen ovat pitkän aikavälin trendi. Ne puoltavat pienten asuntojen kysyntää.
Nyt kun rakentamisen hinta kallistuu hurjaa tahtia ja sitä kautta uusien hankkeiden käynnistäminen luultavasti vähenee, voimme muutaman vuoden päästä ihmetellä yhä nousevia asuntojen hintoja. Jos kysyntä palautuu tai jopa paranee koronan ja sodan jälkeisessä maailmassa, mutta samaan aikaan tarjonta eli rakentaminen on vähentynyt, on seurauksena nousevat hinnat ja vuokrat.
Tämä on sinällään hyvä uutinen niille, jotka jo omistavat asuntoja. Heidän asuntojen arvo nousee ja tätä noussutta arvoa vasten saa nostettua uutta lainaa, jolla ostaa taas uusia, joskin kalliimpia, asuntoja. Ensiasunnon ostajan tilanne pysyy yhtä tukalana kuin se aina on ollut.
Toimivat asuntomarkkinat tarvitsevat kaikenlaisia asuntoja kaikenlaisille sijainneille. Sijoittajan kannattaa rakentaa itselleen toimiva salkku ja murehtia vähemmän hetkellisiä (muutaman vuoden kestäviä) markkinamuutoksia. Pitkässä juoksussa tarvitsemme yksiöitä, kaksioita ja isompia asuntoja.