Joitain vuosia sitten keksittiin käsite taloyhtiöstrategia. Kaikilla muillakin yhtiöillä on strategia, joten miksei myös taloyhtiöllä?
Sitten vain ympättiin kaikki strategiaan liittyvät asiat yhteen taloyhtiön kanssa, ja näin meillä oli valmis uusi konsepti.
Strategia kertoo mikä on nykytila, mikä on tavoitetila ja miten siihen päästään.
Liikeyrityksellä strategia siis kertoo mitä yhtiö aikoo tehdä, saavuttaakseen tavoitteensa.
Miten tämä sitten soveltuu taloyhtiömaailmaan?
Taloyhtiöstrategiassa kartoitetaan taloyhtiön nykytilanne, kysytään osakkailta mitä he toivovat taloyhtiön johdolta ja minkälaisessa talossa he haluaisivat asua.
Kipinä taloyhtiöstrategian luomiselle lähtee joko isännöitsijän tai hallituksen toimesta, miksei toki myös joku valistunut osakas voi sitä ehdottaa yhtiökokouksessa.
Kun päätös strategian luomisesta on tehty, kartoittaa hallitus nykytilanteen. Kartoituksessa selvitetään yhtiön tekninen ja taloudellinen tilanne.
Eli minkälaisia korjaustarpeita on tiedossa sekä mitä yllättäviä korjauksia saattaa tulla.
Taloudellisessa kartoituksessa selvitetään yhtiön tulo- ja menovirrat. Minkälainen nykyinen kulurakenne on ja minkä verran sen hoitaminen vaatii tuloja.
Nämä kaksi selvitystä ovat linkitetty toisiinsa, koska tulevat remontit vaativaat rahaa, eli niihin pitää varautua ennen kaikkea taloudellisesti.
Kun nykytilanne on kartoitettu, laaditaan suunnitelma talon tulevaisuudesta. Minkälainen sen toivotaan olevan 10 vuoden päästä? Mitä palveluita taloyhtiön toivotaan tarjoavan (hissi, sauna, kerhotila, yhteisiä työkaluja jne.)?
Tämä tehdään esimerkiksi osakaskyselyllä. Hallitus ja isännöitsijä laativat listan kysymyksistä ja lähettävät sen osakkaille. Vastauksista koostetaan yhteenveto, joka käytännössä sitten vastaa kysymykseen ”minkälaisessa talossa halutaan asua”.
Yhteenveto käydään osakkaiden kanssa läpi ja kun sen on todettu vastaavan yhteistä tahtotilaa, lisätään se strategiadokumentaatioon.
Ja nyt meillä on valmis taloyhtiöstrategia!
Eräs alan vaikuttaja sanoi mielestäni hyvin ”taloyhtiöstrategia on kädenlämpöistä hyvesignalointia”.
Eihän tässä ole luotu käytännössä mitään uutta. Vuosittain tehdään talousarvio, jossa tulot ja menot budjetoidaan. Vuosittain ylläpidetään kunnossapitotarveselvitystä, joka kertoo tulevaisuuden remontteja ja niiden kustannusarvioita.
Kenties uutena asiana on osakaskysely, jota ei yleensä yhtiöissä tehdä, ainakaan kovin usein. Mutta hallitus ja isännöitsijä ovat keskimäärin kuitenkin kartalla siitä mitä asukkaat toivovat.
Eli taloyhtiöstrategiassa on vain puettu hienompiin vaatteisiin jo käytössä olleet konseptit.
Ongelmana tässä on myös se, että asukkaat vaihtuvat. Jos joku tietää muuttavansa pois viiden vuoden päästä kun lapset ovat muuttaneet pois kotoa, mitä väliä hänelle on miltä kyseinen talo näyttää kymmenen vuoden päästä?
Tai 90-vuotias mummo, miksi häntä pitäisi kiinnostaa yhtiön tulevaisuus kovin pitkälle?
Okei, vasta-argumentti tähän on, että kun taloyhtiön tulevaisuus on suunniteltu ja näyttää valoisalta, on myös asuntojen myynti helpompaa ja kauppahinta korkeampi.
Mutta väitän silti, että jos haastatellaan kiinteistönvälittäjiä, ja kysytään paljonko ammattimaisesti luotu taloyhtiöstrategia nostaa asunnon arvoa, niin moni vastaa ”melko vähän”.
Entä pitäisikö vuokralaisten mielipidettä kysyä? He siellä kuitenkin asuvat, eikä vuokranantaja. Ja jos he pitävät talosta, on heidän vuokranmaksuhalunsa korkeampi.
Taloyhtiöstrategia on ajatuksena kaunis, mutta käytäntö jää vajaaksi. Toki, eihän sen laatiminen paljoa maksa, riippuen toki isännöinnin veloitusperiaatteista. Eli mikäli sellainen jaksetaan laatia, ja sitä oikeasti ylläpidetään aktiivisesti niin antaa mennä vaan.
Olisikin mielenkiintoista kuulla taloyhtiöstä, joka on laatinut strategian ja kokee sen oikeasti hyödylliseksi. Itselleni ei tällaista ole vielä tullut vastaan.
