Viime vuosina on näkynyt mediassa juttuja liiketilojen aiheuttamista ongelmista taloyhtiöille.
Esim.:
Sastamalan kunta myi uimahallin sadalla eurolla naiselle, joka jätti vastikkeet maksamatta.
Sijoittaja myi Hämeenlinnassa liiketilat eurolla ostajalle, joka jätti vastikkeet maksamatta. Nyt rästejä on 130.000 €.
OP myi Pieksamäellä liiketiloja muutamilla kympeillä ulosottovelkaisille, jotka jättivät vastikkeet maksamatta.
Näissä kaikissa idea on sama. Omistaja omistaa liiketilan, jota ei saa vuokrattua eikä myytyä. Eli liiketila syö rahaa, eikä tuota mitään nyt eikä tulevaisuudessa.
Sillä ei sinällään ole väliä, miten omistaja on päätynyt omistamaan kyseiset liiketilat. Joku on saattanut ostaa ne markkinahintaan 20 vuotta sitten, vuokrannut niitä kaikenlaisille yrityksille.
Tämä on varmasti ollut ihan kannattavaa toimintaa, sillä toimitilojen vuokratuotto on varmaankin ollut mitä tahansa 5-20 % välimaastossa. Eli tilat ovat hyvinkin voineet maksaa itsensä takaisin kerran tai parikin.
Mutta maailma on muuttunut, ja Pieksamäen liiketilalle ei enää ole samanlaista kysyntää kuin ennen.
Joskin kyseisen tilan kohdalla kysyntä katosi jo 20 vuotta siten… OP oli pitänyt vanhaa konttoria tyhjänä 20 vuoden ajan, kunnes sitten keksi miten päästä siitä eroon.
Tässä problematiikassa on paljon samaa kuin golf- tai lomaosakkeissa. Käyttöä niille ei oikein ole, mutta vastikkeet pitää silti maksaa.
Liiketilojen ongelma on vaan suurempi, koska usein (vanhoissa) liiketiloissa on vastikekerroin. Eli jos asunto maksaa vastiketta 4 €/m2, niin liiketila voi maksaa 2-3x, eli 8-12 €/m2.
Eli esim. 200 m2 liiketilan vastike voi helposti olla pari tonnia kuussa. Ja jos vuokraa ei tule lainkaan, niin kyllähän se harmittaa maksaa vastikkeita joka kuukausi.
Tällöin liiketilan arvo on käytännössä negatiivinen. Sillä olisi käyttöarvoa tilan käyttäjälle, mutta koska näitä ei ole, on arvo käytännössä purkukustannusten verran pakkasella.
Ja toisaalta liiketilan purkaminen taloyhtiön kivijalasta on mahdotonta.
Se toki voidaan muuttaa asunnoksi mikäli byrokratia tämän sallii. Ja nämä asunnot myymällä tai vuokraamalla taloyhtiö saa tuloja.
Mutta taloyhtiön ei kannata ostaa tilaa, koska sehän tuottaa jo nyt pari tonnia kuussa vastikkeita. Mikäli se ostettaisiin, pitäisi taloyhtiön itse maksaa nämä vastikkeet, eli käytännössä nostaa asukkaiden vastikkeita vastaavasti.
Ja tästä taas seuraa se, että omistajan on parempi antaa tila ilmaiseksi, tai jopa maksaa siitä vähän, kunhan pääsee eroon. Ja siten säästää tulevaisuuden vastikemaksut.
En tiedä linkkien takana olevista jutuista muuta kuin mitä jutuissa kerrotaan. Mutta en silti yllättyisi, mikäli kauppahinta olisi ollut korkeampi kuin jutussa mainitut.
Miksi luottotiedoton ”ostaisi” liiketilan muutamilla kympeillä? Oletettavasti hänelle on pitänyt antaa kauppakirjan ulkopuolella jotain muuta vastinetta. Onko se sitten ollut ulkomaanmatka, rahaa ruskeassa kirjekuoressa, kossupullo, tai vaan taitavan myyntimiehen puhe, en tiedä.
Joka tapauksessa tämä on keino päästä eroon liiketiloista helposti. Ja sitten vaan kerrotaan, että en tiedä mitä ostaja tekee omaisuudellaan.
Kun tämän ketjun kulkee läpi, huomaa, että liiketila päätyy taloyhtiön omistukseen joka tapauksessa. Uusi omistaja jättää vastikkeet maksamatta, jolloin taloyhtiö pitää ylimääräisen yhtiökokouksen ja ottaa tilan haltuunsa.
Lopputilanne? Muut osakkaat maksavat vastikkeet joka tapauksessa, mutta kuluja tuli sekä tilan alkuperäiselle omistajalle, että taloyhtiölle haltuunoton kuluista.
Voisiko tämän ongelman välttää jotenkin? Ei ehkä kokonaan, mutta sen aiheuttamia seurauksia voisi minimoida.
Taloyhtiö voisi kohtuullistaa liiketilan vastiketaakkaa esim. poistamalla vastikekertoimen. Pitäisikö joku omistaja tilaansa pidempään ja maksaisi ”vain” tonnin kuussa tyhjästä tilasta? Ehkä, ehkä ei. Mutta taloyhtiölle on parempi saada tonni kuin ei mitään.
Mikäli pätevä hallitus ja isännöitsijä näkevät, että lopputulema on joka tapauksessa se, että tila päätyy yhtiön haltuun, voisi sen tehdä suorana kauppana ja välttää kauppaan liittyvät hämäryydet ja kustannukset.
Yhtiö voisi ehdottaa tilan omistajalle, että hän maksaa heille haltuunoton kustannusten verran rahaa, ja vastineeksi yhtiö ottaa tilan haltuun.
Tiedän hyvin miten hankala asia tämä on yhtiökokouksessa. Voi olla jopa mahdoton saada läpi ehdotusta, että ”maksetaan me asukkaat osa liiketilan vastikkeista”.
Vastaväitteinä tulee varmasti:
- Tilan omistaja tiesi vastikkeen ostaessaan tilaa, oma vika.
- Tilasta aiheutuu suhteessa enemmän kuluja taloyhtiölle kuin asunnoista, sen kuuluukin maksaa suhteessa korkeampaa vastiketta.
- Minulla ei ole varaa maksaa korkeampaa vastiketta.
Kyllä, omistaja tiesi vastikkeen ostohetkellä, jolloin liiketoiminta kannatti. Sitten tilanne muuttui, ihmisiä muutti muualle, ostovoima laski, työttömyys lisääntyi jne. ja nyt liiketoiminta ei enää kannata.
Kyllä, tilasta aiheutuu enemmän kuluja kuin asunnosta, joten eettisesti sen kuuluisikin maksaa korkeampaa vastiketta. Mutta kun bisnes ei kannata niin se ei kannata.
Ymmärrettävää, että ei ole varaa maksaa korkeampaa vastiketta. Mutta se on edessä joka tapauksessa kun liiketila jättää vastikkeensa maksamatta.
Ennakoidusti tätä problematiikkaa voi välttää sillä, että kun rakennusliike rakentaa uudiskohteen, se asettaa heti alkuun liiketilalle 1x kertoimen, tai jopa 0,5x kertoimen vastikkeeseen.
Tällöin liiketilan vuokraus voi olla kannattavaa liiketoimintaa, ja se jatkuu. Parhaimmillaan se tuottaa myös lisäarvoa asukkaille, kun alakerrassa on kiva kahvila tai ravintola.
Parasta olisi, että kaavoittaja ei pakottaisi rakentamaan liiketiloja. Nyt kun näin tehdään, niin rakennusliike luonnollisesti jyvittää liiketilan kuluja asuntojen hintoihin. Se tietää, että liiketilaa on vaikea myydä.
Tilan myyntiä helpottaa matalampi kauppahinta, joka onnistuu nostamalla asuntojen hintoja. Samaa tehdään autopaikkojen kohdalla.
Niiden rakentaminen maksaa paljon enemmän kuin mitä niistä ollaan valmiit maksamaan. Joten asunnot maksavat osan näistäkin.
Toivotan rohkeutta ja viisautta tyhjien liiketilojen kanssa kipuilevien taloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille. Tarjolla on vain huonoja vaihtoja, mutta niistä kannattaa valita se paras.
