Rahoitus asuntosijoittajan työkaluna - Asuntopehtoori LKV

Rahoitus asuntosijoittajan työkaluna

Rahoitus asuntosijoittajan työkaluna

Tällä viikolla tapasin asiakkaan, joka sanoi voivansa ostaa neljä asuntoa, mutta jäi miettimään miten voisi sen jälkeen hankkia lisää. Toinen asiakas taas oli lukenut vanhan tekstini asuntosijoittajan rahoituksesta ja kiinnostui bullet-lainasta.

Nämä ovat tyypillisiä pohdintoja sijoittajalle, joka ymmärtää perusteet ja vähän enemmänkin sekä on jo hankkinut ensimmäiset asunnot. Aiemmin hahmottelin asuntosijoittajan polkua edetessään sijoittajan urallaan.

Rahoitus on todella tärkeässä roolissa kasvun mahdollistajana. Seuraavaksi tutkitaan tarkemmin kahta rahoitustuotetta, jotka mahdollistavat korkoa korolle -ilmiön myös asuntosijoittajalle.

 

Bullet-laina eli kertamaksulaina

Bulletin idea on lyhykäisyydessään seuraava:

  • Laina-aikana maksetaan vain korkoja eli lainaa ei lyhennetä
  • Laina-aika on normaalia lyhyempi, tyypillisesti 5-10 vuotta
  • Koko lainapääoma maksetaan pois bulletin lopussa

Asuntosijoittajan käytössä bullet parantaa kassavirtaa huikeasti. Jos normaalisti laina maksetaan pois 20 vuodessa eli pääomaa lyhennetään 5 % alkupääomasta per vuosi, voikin bulletin käyttäjä sijoittaa tuon viiden prosentin pääoman uudelleen joka vuosi.

Lasketaan karkea esimerkki. Asuntosijoituslainaa yhteensä 500 000 euroa, keskikorko 1,2 % ja lyhennystahti 5 %/v. Vuodessa lyhennyksiin kuluu 25 000 euroa. Jos hän uudelleenrahoittaisi tämän lainan bulletiksi, paranisi kassavirta 25 000 euroa, jonka voisi sijoittaa uudelleen joka vuosi.

Käytännössä hän voisi siis melkein ostaa yhden uuden sijoitusasunnon joka vuosi. Luultavasti bulletin korko olisi lähempänä 1,5 % eli korkokulut toki nousisivat hieman.

Toisaalta uusien asuntojen hankkimisen sijaan hän voi sijoittaa rahat muuallekin, esim. pörssiin. Pörssiin ei kannata sijoittaa rahoja vain muutaman vuoden aikajänteellä, mutta 10 vuotta on riittävä aika. Ja bulletin voi aina uudelleenrahoittaa uudeksi bulletiksi tai tavalliseksi lainaksi.

On myös selvää, että lainalyhennysten sijoittaminen lisää riskiä. Tai oikeammin, riski ei vähene kuten tavallisella lainalla operoitaessa vähenisi. Normilainalla pääomaa olisi viiden vuoden päästä enää 375 000 euroa, kun taas bulletilla sitä on yhä 500 000 euroa.

Riski kasvaa entisestään, jos asunnon arvonlasku on todennäköistä. On todella ikävä tilanne 10 vuoden päästä todeta, että jostain pitäisi kaivaa 500 000 euroa bulletin poismaksemiseen kun asuntojen arvo onkin vain 400 000 euroa.

Kannattaa varautua myös siihen, että jostain poliittisesta tai taloudellisesta syystä johtuen bullettia ei voikaan uudelleenrahoittaa sen päätyttyä. Tällöin rahat täytyy hankkia jostain.

Pörssisijoitukset ovat tässä mielessä varteenotettava sijoituskohde, koska ne on helppo realisoida, toisin kuin asunnot. Riskiksi toki jää sitten se, että miten pörssi on käyttäytynyt 10 vuoden aikana.

Toisaalta riskiä vähentää erinomainen ajallinen hajautus. Olethan sijoittanut ison osan vuokratulosta joka kuukausi (kustannustehokkaaseen indeksirahastoon) eli et ole ostanut huipulta etkä pohjalta.

Kaiken lisäksi tämä tuo asuntosijoittajalle hänen kovaasti kaipaamaa korkoa korolle -ilmiötä. Tätähän ei asuntosijoittamisessa oikein ole. Ostat asunnon, kulujen ja verojen jälkeen käteen jää 100 €/kk. Et voi ostaa uutta asuntoa ihan heti sijoituksesi jättää 1200 euroa tilille vuodessa.

Sen sijaan pörssisijoittaja voi helposti sijoittaa 100 €/kk ja saa tälle rahalle välittömästi korkoa korolle.

Hienommin sanottuna, asuntosijoittajan on vaikeampi pitää yllä hyvää IRR:iä kuin osakesijoittajan. ”Irri” onkin sitten toisen blogitekstin aihe.

 

Tililimiitti

Tililimiitti toimii käytännössä näin:

  • Sovittu pankin kanssa rahamäärä, esim. 500 000 euroa, jonka voit lainata koska tahansa
  • Maksat tilistä hoitomaksua, esim. 0,2 % koko summalle riippumatta oletko käyttänyt limiittiä vai et
  • Nostetulle rahalle maksat korkoa esim. 1,3 %
  • Voit koska tahansa maksaa limiittiä takaisin, jolloin korkokulut laskevat samassa suhteessa
  • Maksukyvystä riippuen pankki vaatii limiitille takauksen, voit myös saada Finnveran takauksen

Limiitti ei ole ideaalinen pitkäaikaiseen rahoitukseen. Eli sitä ei kannata käyttää normaalina sijoituslainana. Sen sijaan se on suunniteltu toimintaan, jossa kassa vaihtelee.

Esimerkiksi yrittäjä voi haluta ostaa varaston täyteen tuotteita kerralla, koska saa isolle kertaostokselle alennusta. Tällöin hänen kannattaa käyttää limiittiä ja maksaa sitä sitten pois sitä mukaa kun saa tuotteet myytyä.

Samoin limiitillä yrittäjä voi tasata kausivaihtelua.

Samalla logiikalla limiitti toimii asuntosijoittajalle. Sijoittaja voi tehdä tarjouksen hyvästä kohteesta eikä hänen tarvitse odottaa rahoituspäätöstä vaan voi käyttää limiittiä. Toisaalta etukäteen haettu lainalupaus ajaa saman asian.

Jos tavallinen asuntosijoittaja saa tehdä lainaansa ylimääräisiä lyhennyksiä vapaasti, ei limiitistä luultavasti ole hyötyä. Mutta kun sijoitettavat summat kasvavat, eivät pankit välttämättä arvosta, että jatkuvasti ”kikkaillaan” rahoituksen kanssa. Tällöin limiitti onkin hyvä tuote.

Kun sijoitetaan isompia summia, nousevat lainan järjestelypalkkiot euromääräisesti korkeaksi. Limiitti ratkaisee tämän ongelman sillä järjestelypalkkiota ei ole kuin yhden kerran.

Myös asuntoflippaaja voi harkita limiittiä, ainakin jos vaihtoehtona on aina hakea uusi laina. Toki jos flippaus tehdään käyttöpääomalla eli tilillä olevalla ylimääräisellä rahalla, ei limiittiä tarvita. Mutta sitten taas jää pohdittavaksi onko mielekästä pitää noin isoa käyttöpääomaa tilillä.

Tililimiitin etu on myös siinä, että sekin tavallaan tuo korkoa korolle -ilmiön asuntosijoittajalle. Sijoittaja voi siis käyttää yllämainittua 100 €/kk tuloaan limiitin lyhentämiseen. Tällöin hän saa välittömästi sataselleen 1,3 % tuoton.

Herättääkö bullet tai limiitti ajatuksia? Kysy rohkeasti kommenteissa niin katsotaan osataanko vastata!

Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

8 Comments

  1. Juha Päivärinta sanoo:

    Ongelmana on bullet-lainojen tarjoajien nähtävästi rajattu määrä. Kysyin parista paikallisesta konttorista ja ei oota tarjottiin heti. Eli mitkä pankit pitävät bullettia valikoimissaan?

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Totta, bullettia ei ihan jokaiselle myönnetä. Kyllä se varmaan kaikkien pankkien valikoimassa on mutta sen saatavuus on asiakaskohtaista. Eli ei muuta kuin yhteyttä vaan useampaan pankkiin!

  2. Ville Peltonen sanoo:

    Olen itse käyttänyt osakesalkku vastaan saamaani limiittiä ja sillä kattanut esim omarahoitusosuuden puutteita. Uudiskohteiden pakollisten lyhennysvapaiden aikana saanut limiittiä maksettua hyvin takaisin.
    Ja kun osakesalkku kasvaa niin samalla kasvaa limiitin määrä. Riskinä toki osakekurssien nopea pudotus, jolloin vakuusarvot limiitille laskevat ja myös korkomuutokset.

  3. cockhillproduction sanoo:

    Asuntosijoittaminen on tullut vaikeammaksi, etenkin näin päivätyön ohessa. Ymmärrän että parempia diilejä löytyisi, jos todella käyttäisi aikaa ja vaivaa. Näin äkkiä vaikuttaa siltä, että ne jotka kassavirtapositiivisia kohteita löytävät, käyttävät siihen käytännössä työpäivänsä ja tekevät sitä ”päätoimisesti”.

    Bullet-laina on ollut mielessä eräänä vaihtoehtona, mutta sitä on tarjottu aika lyhytaikaisesti. Toki näihin vaikuttaa kohteen riski, ja jos arvonlasku on todennäköinen, ei se pitkä aikakaan auta. Ymmärrän hyvin, että bullet voisi olla niissä kohteissa ihan käyttökelpoinen, joita sinä kauppaat. En kritisoi sitä ollenkaan, mutta eräs toinen asuntosijoittaja neuvoi tähän kohtaan sanayhdistelmällä: ”älä yritä”. Olin ostamassa montaa uutta kohdetta, ja spekuloin sillä että lyhennysvapaan aikana saan kassaa kartutettua ja sillä tavalla kohteen kassavirtapositiiviseksi. Hallituksen kuviot ovat sen verran epävarmat, että enpä uskalla juuri nyt lähteä.

    Mutta koska asuntosijoittamisen kasvattaminen on nyt vähän vaikeaa, otin bullet-lainan osakesalkkua vastaan. Siinäkin sain vain 2v bulletin, vaikka olisin halunnut mielummin 10v. Koitetaan tämä jakso, ja katsotaan jos sitä seuraavalla kaudella saisi pidennettyä. Riskejä siinäkin on, mutta ne ovat kuitenkin aika pieniä hyvin hajautetussa salkussa..

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Mieti myös, onko asunnon pakko olla kassavirtapositiivinen. Miten arki ja riskitaso muuttuu, jos ostat kohteen, jonka kassavirta on parikymppiä miinuksella? Entä jos kassavirta on -100 €/kk? Ja excelissä on helppo laskea mikä vaikutus kassavirralle on jos veromuutos menee läpi. Lyhennysvapaan aikaisen puskurin kertymiseen veromuutoksella ei ole vaikutusta. Jos veromuutos menee läpi, niin puskurin riitto pienenee.

  4. Mika Innanen sanoo:

    Onko tuo tililimiitin kohdalla mainittu Finnveran takauksen saaminen nimenomaan asuntosijoitustoimintaan mistä varmistettu? Finnveran omissakin ehdoissa lukee, että sitä ei pääsääntöisesti saa kiinteistösijoitustoimintaa varten. Näin myös viimeksi tällä viikolla on pankkiyhteyshenkilölleni Finnverasta vastattu. Täytyy vielä paikalliselle Finnveran aluepäällikölle soitella ja varmistaa. Hyödyllinen tuote olisi varsinkin aloittavalle firmalle mutta eivät oikein näytä asuntosijoittamiseen sitä antavan.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Hei,

      hyvä tarkennus. Ei ole itsestään selvää, että sen saa juuri asuntosijoittamiseen. Jos yrityksellä on muuta toimintaa, tilanne on eri. Kannattaa keskustella avoimesti pankin ja Finnveran kanssa.

      • Mika Innanen sanoo:

        Vielä palatakseni tähän Finnveran takaukseen. Soittelin paikalliselle Finnveran aluepäällikölle ja asuntosijoittamiseen ei tosiaan lähde Finnvera mukaan. Kertoi, että ovat itse asiassa niinkin tarkkoja, että firman y-tunnuksella ei saa olla lainkaan asuntosijoittamista eikä muutamia muitakaan toimialoja (perustajaurakointi, vuokrahuoneistoliiketoimintaa jne). Toisin sanoen jos firmalla on muun liiketoiminnan lisäksi asuntosijoittamista niin peli on sen firman osalta menetetty. Toivotti kuitenkin tervetulleeksi keskustelemaan asiasta uudestaan toisen y-tunnuksen kanssa jos toisen firman perustaa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *