Juuri julkaistun Suomen Vuokranantajien Vuokranantaja-barometrin mukaan uuden sijoitusasunnon ostoaikeissa olevien yksityisten vuokranantajien osuus on vähentynyt kolmanneksella syksystä 2021. Vuokranantajat kokevat asuntosijoittamisen riskien olevan korkojen ja hoitokulujen nousun myötä kasvussa ja suurin osa barometriin vastanneista asuntosijoittajista on odottavalla kannalla, eikä ole suunnitellut sen enempää myyntiä kuin ostamistakaan.

Verrattuna muihin sijoitustyyppeihin, kuten osakkeisiin tai kryptovaluuttoihin, asuntosijoittamista pidetään laajalti alhaisen riskin sijoituksena; eräänlaisena turvasatamana sijoittamisen aallokossa. Nyt kun korkoriski on realisoitunut ja kassavirta monen sijoittajan salkussa huutaa punaisena, vetävät sijoittajat hätäjarrusta. Ilmiö sai minut miettimään tunteiden ja markkinasuhdanteiden välistä korrelaatiota; sitä miten pelko ja ahneus ohjaavat ostokäyttäytymistä niin sijoittajien, kuin omaan käyttöön asuntoa ostavienkin kohdalla ja miten nämä tunteet johtavat usein irrationaalistenkin päätösten tekoon.

Eläimelliset vaistot ja Fear & Greed-indeksi

Jos tietää jotain taloudesta, markkinoista tai oikeastaan elämästä yleensä, tietää sen, että niille kaikille on ilmeistä syklinen luonne; joskus mennään ylös ja sitten taas tullaan alas. Vuoristorata sekä johtuu, että johtaa erilaisiin tunteisiin ja vaikka asuntomarkkinat eivät ole yhtä läheisesti sidoksissa pelkoon ja ahneuteen kuin esimerkiksi osakemarkkinat (johtuen asuntojen alemmasta likviditeetistä ja korkeista transaktiokuluista), on näiden tunteiden ääripäiden olemassaolo havaittavissa markkinoilla siinä määrin, että erityisesti nykyisessä muuttuvassa markkinassa on hyvä herätä miettimään ja tunnistamaan ne.

Kirjassaan Animal Spirits Robert Shiller ja George Akerlof käsittelivät ihmisten tunteiden ymmärtämisen tärkeyttä talouden toiminnan käsittämiselle:

“To understand how economies work and how we can manage them and prosper, we must pay attention to the thought patterns that animate people’s ideas and feelings, their animal spirits. We will never really understand important economic events unless we confront the fact that their causes are largely mental in nature.”

”Ymmärtääksemme, miten markkinat toimivat ja kuinka voimme hallita niitä ja menestyä, meidän on kiinnitettävä huomiota ajatusmalleihin, jotka elävöittävät ihmisten ideoita ja tunteita, heidän eläimellisiin vaistoihinsa. Emme koskaan todella ymmärrä tärkeitä taloudellisia tapahtumia, ellemme kohtaa sitä tosiasiaa, että niiden syyt ovat luonteeltaan suurelta osin psyykkisiä.”

Alun perin Keynesin käyttämä termi ”animal spirits” eli ”eläimelliset vaistot” viittaa siis taipumukseen sijoitushintojen nousuun ja laskuun perustuen inhimillisiin tunteisiin omaisuuserien fundamentaalisista tekijöistä riippumatta eli kumoaa osittain oletukset sijoittamisen rationaalisuudesta. Hyvä esimerkki eläimellisten vaistojen toiminnasta on mm. IT-kupla, jossa alan tappiotakin tuottavien yritysten taloudelliset arvot kasvoivat silmissä.

Tunteet siis ohjaavat vahvasti ostokäyttäytymistä. Vaikka päätöksiä pyrittäisiin tekemään miten rationaaliselta pohjalta tahansa, ei niitä milloinkaan pystytä tekemään tyhjiössä. On lähes väistämätöntä, että pohtiva analyyttinen päätöksenteko hitaudessaan jää nopeamman ja automaattisemman tunneperäisen ratkaisun jalkoihin jossain vaiheessa.

Markkinoiden kivutessa ylöspäin FOMO (Fear Of Missing Out) ohjaa kysyntää ihmisten pelätessä jäävänsä paitsi muiden tekemästä ”tilistä” ja tämä näkyy esimerkiksi asuntomarkkinoilla asuntojen hintojen nousuna. Taantumassa taas sijoittavat ryhtyvät ajoittamaan markkinaa ja odottelemaan täydellistä aikaa ostaa, absoluuttista pohjaa, joka taas aiheuttaa markkinoiden pitkittyneen pysähtyneisyyden. Sijoittavat ovat siis optimistisimmillaan yleensä lähellä suhdannehuippuja, jolloin heidän pitäisi olla varovaisia ja taas pessimistisimmillään lähellä syklin pohjaa tiedostusvälineiden tykittäessä erilaisia uhkakuvia koron nousuista markkinaromahduksiin. Laumapsykologia vaikuttaa ihmisten sijoituspäätöksiin, usein heidän omaksi vahingokseen.

Tunteiden vaikutusta on pyritty myös kvantifioimaan ja saattamaan siten helpommin sulatettavaan muotoon erilaisin markkinoiden ja sijoittajien mielialoista kielivin mittarein ns. sentimentti-indikaattorien avulla. Nämä indikaattorit kertovat sen, millainen näkemys sijoittajilla ja markkinoilla on tämän hetken markkinatilanteesta. Yksi tällainen markkinapsykologiaa kvantifioimaan pyrkivä sentimentti-indikaattori on CNN-uutiskanavan ylläpitämä Fear & Greed-indeksi, joka mittaa sijoittajien tunnelmia seitsemän eri osakeindikaattorin perusteella (mm. SP 500:n liikkeet, markkinoiden volatiliteetti jne.) asteikolla 0-100 (0=äärimmäinen pelko, 50=neutraali, 100= äärimmäinen ahneus). Indeksi perustuu olettamukseen siitä, että pelko ja ahneus ovat kaksi ensisijaista emotionaalista sijoittamiskäyttäytymiseen vaikuttavaa tilaa. Esimerkiksi indeksin liikkeistä nostettakoon romahdus 12:sta 2018 syyskuun puolessa välissä Lehman Brothersin konkurssin jälkeen ja jyrkkä nousu 75:een, joka koettiin marraskuussa 2020 kun optimismi koronavirusrokotteen suhteen kasvoi. Vaikka Fear and Greed -indeksi ei suoranaisesti kerro asuntomarkkinoista, kertoo se markkinoiden yleisestä tunnelmasta ja on siten vähintäänkin mielenkiintoinen seurattava myös asuntosijoittajille.

Päättämättämyydestä ja mahdollisuuksista

Muutokset lähtökohtaisesti stressaavat ihmisiä, sillä ne aiheuttavat haasteita hallinnan tunteelle. Koska päätökset johtavat pääsääntöisesti aina jonkinlaiseen muutokseen, jäädään helposti jumiin tilanteeseen, jossa ei mahdollisten haittojen pelossa tehdä päätöksiä lainkaan. Viestinnän ammattilaisena tulee silloin tällöin viljeltyä lausetta ”viestimättä jättäminen on myös viesti”, joka pätee laajemmassa kuvassa kaikkeen toimintaan, sillä myös toimimattomuus on päätös. Ihmiset, jotka istuvat aidalla odottaen täydellistä tilaisuutta, tekevät myös päätöksen, jopa odotettavissa olevien tuottojen kustannuksella.

Pelosta ja ahneudesta sijoittamisessa ei oikein voi kirjoittaa nostamatta esille Warren Buffetin lausahdusta “Ole pelokas silloin kun muut ovat ahneita, ja ahne silloin kun muut ovat pelokkaita. “ Vaikka tämä pätee osakemarkkinoille asuntosijoitusmarkkinoita vahvemmin, voidaan perusidea allekirjoittaa myös asuntosijoituspuolella. Kuten korvamadoksi jääneessä Gigantin mainoksessa sanotaan: ”se nyt vaan on tyhmää maksaa liikaa”, kannattaa asuntoportfoliota ennemmin kasvattaa laskevilla markkinoilla ja olla myyjä silloin kun muut ostavat. On myös hyväksyttävä se, että pohjan ajoittaminen on lähes mahdotonta. Asuntomarkkinoilta saatava data on yleensä vähintään kvartaalin myöhässä ja kun asuntomarkkinoiden pohja on analyyttisesti todennettavissa, olet jo vähän myöhässä. Markkinoilla on myös hyväksyttävä, että koska pohjaa ei voi ajoittaa, voivat sijoittajat jotka päättävät ostaa laskevassa markkinassa, kokea tappioita ennen kuin he saavat voittoja. Ja vaikka usein tulee toitotettua, että markkinoita ei voi ennustaa, sen voin ennustaa, että jos jahtaa markkinaa, jossa yleinen sentimentti on positiivinen, luottamus talouteen on kova, suhdanteet ovat nousussa ja korot matalat, saat jahdata aika kauan.

Erilaiset markkinatilanteet kannattaakin mielestäni ensisijaisesti nähdä mahdollisuutena. Olen kysynyt blogin puolella aiemmin, että kuka olisi uskonut, että 2020 vuoden alussa maailman laajuinen pandemia pyyhkäisee ylitsemme tai, että kun pandemian aiheuttamasta shokista oli toivuttu alkaisi Euroopassa sota naapurimaamme aloittamana? Olisin voinut myös kysyä, kuinkahan moni olisi vuonna 2009 uskonut, miten vahvana asuntomarkkinat nousevat finanssikriisin suosta? Aika moni varmasti jälkiviisauksissaan harmittelee asiaa nyt. Vaikka nyky-yhteiskuntaa vaivaakin laajalti välittömän tyydytyksen vaade, on tosiasia se, että asuntosijoittamisessa tulokset tehdään pitkällä aikavälillä, eikä laskevassakaan markkinassa mahdollisiin tarjouksiin tarttuessa pidä unohtaa omaa strategiaa, eikä varsinkaan sitä, että laatu korvaa useimmiten määrän. Kaikkeen sijoittamiseen sisältyy riskejä, markkinaolosuhteista riippumatta. Väliaikaisia pikakaistoja on olemassa, mutta jos mahdollisuus kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta, se todennäköisesti on sitä. On helppo sanoa, että ei pidä katsoa maailmaa ruusuisten silmälasien läpi, eikä myöskään antaa pelon ottaa valtaa, mutta ensimmäinen askel tähän on varmasti otettu, jos tunnistaa sen, että omaa toimintaa ohjaa jonkin muukin kuin kylmä data.