Viimeisen vuoden ajan asuntomarkkinoilla on spekuloitu mahdollisella asuntopulalla Suomessa.
Vertailun vuoksi, Espanjassa ei puhuta asuntopulasta, mutta siellä kyllä kauhistellaan miten asuntojen hinnat nousevat pientuloisille liian kalliiksi. Ilmiselvä lääke tähän olisi rakentaa lisää.
Asuntopulan logiikka Suomessa on simppeli: kasvukeskukset kasvaa, mutta asuntoja ei juuri rakenneta. Tai ei ainakaan omalla rahalla.
Muiden, eli veronmaksajien, rahoilla asuntoja kyllä rakennetaan ARA:n toimesta. Harmillisesti näistä hyötyy vain pieni porukka kaikkien muiden kustannuksella.
Ja mahdollinen asuntopula tosiaan koskee vain kasvukeskuksia. Monessa paikassa asuntoja on luonnostaan liikaa, sillä väki vähenee.
Vähenevä väestömäärä, eli kysynnän ylittävä asuntotarjonta tarkoittaa alenevia asuntohintoja ja vuokria.
Mutta kasvukeskusten vähäinen rakentaminen yhdistettynä muuttovoittoon, ei ole koko yhtälö. Pitää huomioida monta muutakin asiaa.
Esimerkiksi, paljonko tyhjiä asuntoja on jo valmiina? Tilanne vaihtelee kaupungeittain, mutta käytännössä kaikissa kasvukeskuksissa on runsaasti varastoa.
Pääkaupunkiseudulla on eniten tyhjiä asuntoja, eli sinne on vähiten kiire rakentaa uusia asuntoja.
Missä kohtaa sitten kannattaa alkaa rakentaa lisää?
Kun huomioi, että talon valmistuminen suunnitteluhetkestä voi hyvinkin kestää 2-3 vuotta, niin ehkä nyt on oikea aika alkaa suunnitella seuraavia kohteita.
Mutta toisaalta tätä työtä on tehty paljon jo ennakkoon. Rakennusliikkeillä on lukuisia hankkeita käynnistysvalmiudessa, kunhan vain ostajia löytyisi.
Piirustukset on tehty, rakennusluvat on haettu ja tontit ovat valmiina. Hankkeet saadaan käyntiin varsin nopeasti.
Myös rakennusliikkeiden tilanne vaihtelee. Yhdellä on paljon myymättömiä asuntoja kun taas toisella ei ole juuri yhtään. Jälkimmäinen voi ajatella, että nyt on hyvä hetki ottaa riskiä ja laittaa hanke käyntiin vaikka ostajia ei heti olisikaan.
Mikäli nyt saa lyötyä lukkoon edullisemmat alihankintasopimukset, ja asunnot saa 1-2 vuoden päästä myytyä nouseviin hintoihin, on rakennusliikkeen voitto mukava.
Ja jos markkina ei piristy, on tällä rakennusliikkeellä silti vain yhden talon verran asuntoja varastossaan, joita se voi myydä alennuksella mikäli se haluaa keventää tasettaan.
Toinen pointti mahdolliseen asuntopulaan liittyen on juuri tämä, että kuinka nopeasti uusia asuntoja saadaan valmistettua.
Asuntopula ei ole nollasta sataan -ilmiö, vaan mikäli sellainen tulee, se tulee pikku hiljaa ja pahenee pikku hiljaa.
Näin ollen kun alkaa olla ensimmäisiä viitteitä asuntopulasta (esimerkiksi nousevat hinnat ja vuokrat), alkaa markkina toimia, ja tuottaa uusia asuntoja.
Ja kuten todettu, nykypäivän rakennusliikkeet ovat hyvin tehokkaita ja ketteriä toimijoita, ja ne saavat hankkeet nopeasti käyntiin, varsinkin kun suunnitelmat ovat valmiina.
Eli mikäli edes lievä asuntopula tulisi, se tuskin pääsee pahenemaan, koska markkina korjaa tilanteen. Tämän vuoksi en soisi politiikkojen puuttuvan peliin vaan antaa markkinoiden toimia.
Voisi myös ajatella, että olisi järkevää antaa markkinan tervehtyä hetken aikaa. Nousevat hinnat ovat merkki toimivasta ja kasvavasta taloudesta. Ongelmia tulee silloin, mikäli hinnat nousevat liian nopeasti, ja yhä useampi putoaa markkinan kyydistä.
Mutta tällainen pelko on varsin kaukaa haettu Suomessa.
Pidän siis hyvin epätodennäköisenä, että tulemme näkemään Suomessa edes lievää asuntopulaa.
Tällainen tilanne voisi teoriassa syntyä vain silloin, jos muuttovoitto yhtäkkiä räjähtäisi valtavaan kasvuun. Luonnollisesta väestönkasvusta tällaista tilannetta ei varmastikaan tule, mutta maahanmuutosta periaatteessa voisi tulla.
Mutta siltikin tämä vaatisi jonkin isomman shokin globaalissa ympäristössä, koska ihmisiä pitäisi muuttaa Suomeen vähintäänkin tuhansia, ellei kymmeniä tuhansia, että näkisimme todellisen asuntopulan.
Luonnollisesti asuntopulalla spekulointi on tiettyjen ryhmien edun mukaista. Näitä ovat luonnollisesti rakennusala, joka tosi mielellään rakentaa mitä tahansa kuka tahansa haluaa ostaa. Tämän takia ARA on rakennusalalle tärkeä kumppani, koska siellä isännätön raha ostaa hankkeita.
Myös kiinteistönvälittäjiä voi kiinnostaa pitää yllä uhkakuvaa asuntopulasta. Heitähän kiinnostaa lähinnä se, että kauppaa käydään. Ei se, mihin hintaan.
Aiemmin olisin sanonut, että myös pankeilla on intressi tässä, mutta tällä hetkellä näyttää siltä, että monella pankilla on tase täynnä kiinteistöjä, joten niillä ei ole varsinainen hinku päästä rahoittamaan uusia asuntohankkeita.
Mutta mikäli rakennuttaja on vakavarainen ja hanke kaikin puolin hyvä, rahoitus varmasti järjestyy.
On mielenkiintoista nähdä miten tämä tilanne lutviutuu tästä. Itse en löisi vetoa edes lievän asuntopulan puolesta.
Aika näyttää.
