Euroopan keskuspankki (EKP) nosti tämän viikon torstaina jo kahdeksannen kerran kaikkia kolmea ohjauskorkoa 0,25 prosenttiyksikköä. Tällä hetkellä perusrahoitusoperaatioiden korko eli ohjauskorko on 4,00 prosenttia, maksuvalmiusluoton korko 4,25 prosenttia ja talletuskorko 3,50 prosenttia. Koron nosto oli markkinoiden odotusten mukainen. Ohjauskoron nousun vaikutuksesta 12kk euribor kohosi perjantaina jo 4,020 prosenttiin (16.6.2023).

EKP:n hintavakaustavoitteen mukaan inflaation tulisi pysytellä 2 prosentin vuosivauhdissa keskipitkällä aikavälillä. Tällä hetkellä inflaatio laukkaa reilussa kuudessa prosentissa käytyä lyhyesti jo toisella kymmenellä viimevuoden lopulla. Inflaatio jatkaa hidastumista, mutta ei kuitenkaan EKP:n edellyttämää vauhtia. EKP:n raportin mukaan aiempien koronnostojen vaikutus näkyy jo selvästi rahoitusolojen kehityksessä esim. lainakustannusten nousuna ja lainakannan vaimentumisena. Nousevat energiakustannukset aiheuttavat kuitenkin edelleen hintojen nousua ja etenkin palvelualoilla inflaatiota on nopeuttanut myös kysynnän lisääntyminen pandemian jälkeen. Myös aiemmin laajasti tapetilla olleet palkankorotukset aiheuttavat yhä enemmän inflaatiopaineita.

Tuoreimmissa eurojärjestelmän asiantuntija-arvioissa inflaation odotetaan jatkavan laskuaan pudoten 3 prosenttiin vuonna 2024 ja lähelle 2 % tavoitetta (2,2 %) vuonna 2025. Talouskasvun arvioidaan olevan 0,9 prosenttia vuonna 2023 ja 1,5 prosenttia vuonna 2024 ja nousevan tästä vain marginaalisesti vuonna 2025.

Siinä missä Kanadan (BOC), Yhdistyneen kuningaskunnan (BoE) ja Australian keskuspankit (RBA) jatkoivat EKP:n tavoin koronnostoja, Yhdysvaltain keskuspankki FED pysäytti rahapolitiikan kiristämisen ja päätti laittaa keskiviikkona ohjauskoron nostot kymmenen perättäisen noston päätteeksi ainakin väliaikaiselle tauolle.

Miltä kokonaistilanne sitten näyttää korkojen nousun suhteen?

Luin iltalukemisena vanhoja Reutersin ja Bloombergin artikkeleita ajalta ennen nykyistä korkojen noususykliä. Suosittelen samaa kaikille, jotka yrittävät arvailla ja ajoittaa markkinoita. Inflaation noustessa kovaa vauhtia vuoden vaihdetta 2011-2022 kohti mentäessä, markkinat löivät yhä enemmän vetoa siitä, että EKP tulee vähitellen kiristämään rahapolitiikkaansa ja nostamaan korkoja. Lagarden lausunto marraskuussa 2021 oli kuitenkin vastakkainen: ”Rahoitusehtojen kohtuuton tiukentuminen ei ole toivottavaa aikana, jolloin ostovoimaa puristaa jo korkeammat energia- ja polttoainelaskut, ja se olisi perusteeton vastatuuli elpymiselle”. EKP:n päättäjät arvioivat inflaatiovauhdin johtuvan pääosin tilapäisistä tekijöistä, jotka ratkeaisivat ilman EKP:n puuttumista asiaan.

Vanhoja artikkeleita lukiessa tuli erittäin selväksi se, että edes he, jotka asioista päättävät, eivät kovin pitkälle tulevaisuuteen osaa ennustaa – edes omia liikkeitään. Tästä pääsemme siihen, että vaikka seuraavaksi esitänkin niin omia kuin analyytikoiden ajatuksia korkokehityksestä tästä eteenpäin on ne todennäköisyyksiä – parhaita arvauksia saatavilla olevan informaation pohjalta.

Inflaatiovauhti ja talouskehitys tulevaisuudessa riippuvat useammasta tekijästä, joista merkittävimmiksi on tunnistettavissa seuraavat: 1) Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa, 2) luottamus tulevaisuuteen ja 3) nopeus jolla rahapolitiikka vaikuttaa reaalitalouteen. Paljon riippuu siitä, miten Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa etenee ja miten sen aiheuttamat jännitteet heijastuvat edelleen maailmankauppaan. Toinen merkittävästi vaikuttava asia on odotukset ja markkinoiden tunnelma. Mikäli finanssimarkkinoilla ajaudutaan uusiin ongelmiin ja nämä ongelmat pääsevät globaalisti kasautumaan, on selvää, että sijoittajien luottamus tulevaisuuteen murenee. Jos taas epävarmuus markkinoilla vähenee, on mahdollista, että kulutus lähtee lisääntymään, joka taas vaikuttaa inflaatiota nostavasti etenkin kun työllisyystilanne on edelleen hyvä. Kolmantena on nostettava esille se, millä nopeudella rahapolitiikan vaikutus näkyy euroalueella tästä eteenpäin. Nopeus jolla rahapolitiikka vaikuttaa reaalitalouteen on vaikeasti ennustettavissa. Joidenkin tutkimusten mukaan rahapolitiikan vaikutus välittyy reaalitalouteen 9-12kk:ssa, joka tarkoittaisi että EKP:n ensimmäisten koronnostojen vaikutus on vasta alkanut näkyä. Kirjallisuudesta on mahdollista löytää niin tutkimuksia, joiden mukaan rahapolitiikan välittyminen reaalitalouteen hidastuu epävarmuuden aikoina, kuin tutkimuksia jotka toteavat sen olevan tehokkaampaa. Välittyminen ei ole suoraviivaista, eikä koron noston ja vasteen suhde ole vakio.

Vaikka inflaatio on laskussa on liian aikaista julistaa voittoa hintakehityksestä. Uskoisin, että EKP nostaa ohjauskorkoja vielä kerran (heinäkuussa) 0,25 % tai mahdollisesti kaksi kertaa (tähän vaikuttanee edellä mainitut tekijät, ennusteet palkkojen kehityksestä, sekä se miten FED toimii tulevaisuudessa), jonka jälkeen koron nostot päättyvät ainakin toistaiseksi. Analyytikot taitavat olla  tämän suhteen pääosin samoilla linjoilla. Ohjauskorkojen laskua en ainakaan itse odottele henkeä pidätellen, sillä uskon, että siinä kerkeäisi loppua jo muutakin kuin happi. Jotta homma ei menisi EKP:n puolelta ihan ratin edes takaisin kääntelyksi, uskon EKP:n olevan paremminkin liian varovainen korkojen laskemisen suhteen tulevaisuudessa.

Velkataakat alkavat olla niin valtioilla, yrityksillä kuin kotitalouksillakin sen tasoisia, että alaspäin koroissa on kuitenkin lopulta pakko tulla, jotta kysyntä ei kuristu kokonaan, velkaantuneimmat euroalueen taloudet selviävät rannalle saakka ja investointeja pystytään taas tekemään. Ajoittaisin ensimmäiset korkojen laskut vajaan vuoden päähän keväälle, mutta ennustan, että alas ei tulla samalla tahdilla kuin mentiin ylös.  Koron nostot ovat tähän mennessä olleet markkinoiden ennusteiden mukaisia siinä määrin, että 12kk euriborissa seuraava koronnosto tuskin vaikuttaa enää merkittävästi. Vaikkakin positiivinen ennuste asuntovelallisille, ei se varmasti kovasti lohduta oman asunnon lainalyhennysten kanssa painiskelevia saati sitten sijoittajia, joiden kassavirrat huutaa punaisena. Heille suurempi merkitys on loppujen lopuksi sillä, miten kauan tällä tasolla pysytään.

Asuntomarkkinoilla tilanne tulee varmasti jatkumaan haastavana vielä jonkin aikaa erityisesti sijoitusasuntotyyppisten kohteiden osalta. Rakentajat uivat syvissä vesissä ja ovat ottaneet käyttöön poikkeuksellisia keinoja: siinä missä aiemmin uudiskohteiden hinnoista ei julkisilla markkinoilla tingattu, tarjotaan nyt asunnon ostajalle kaikkea kahden vuoden vastikkeiden, Teslan ja bussikortin väliltä. Sijoittajien joukkoon on rantautunut myös heitä, jotka ei aktiivisesti tätä  tavoitelleet – asunnon myyjiä, jotka ovat päätyneet laittamaan asunnon vuokralle, sen roikuttua myynnissä kuukausia.  Kustannusten nousua on jo hieman pystytty siirtämään vuokriinkin, mutta kun postiluukusta kolahtaa aiempaan verrattuna kymmenkertainen vastikelasku, tuntuu muutaman kympin korotus vuokraan lähinnä tipalta valtameressä.

Rakentamisen merkittävä vähentyminen johtaa tulevaisuudessa kysynnän ja tarjonnan tasapainottumiseen ja korkojen laskiessa asuntosijoittamisen yleinen kannattavuus alkaa vähitellen palautua vuokrien samaan aikaan noustessa. Tämä ottaa kuitenkin oman aikansa ja todennäköisesti vaatii ikävä kyllä myös uhrinsa.

Käsillä on niin sanottu kantapään kautta oppimisen paikka. Rakentamispuolella ei tulevaisuudessa välttämättä enää lasketa pelkästään sijoittajien varaan vaan talojen huoneistojakauma mietitään uusiksi ja kuluttajaostajille kelpaavien asuntojen määrä kasvaa. Uskoisin, että tilanne vaatii rakentamispuolella myös vaihtoehtoisten strategioiden kehittämistä vastaavien tilanteiden varalle: mitä tehdään, jos asunnot eivät mene kaupaksi, mutta kohteen valmistuminen kolkuttelee ovella? Tilanteeseen löydetään varmasti ratkaisuja, joiden terävimmät kulmat keretään hioa pois jo tällä kierroksella.

Sijoittajat, erityisesti viimeaikoina leikkiin lähtenee, oppivat sijoittamaan ensisijaisesti matematiikkaan perustuen, nähtyään miten nopeasti positiivinen kassavirta kääntyy päälaelleen. Uskon, että varovaisuus jää sijoittajien keskuuteen elämään vielä senkin jälkeen kun korot lähtevät laskuun.

Kuluttajat  taas ymmärtävät paremmin sen, miksi lainanottoa pyritään rajoittamaan stressitestauksella ja maksimi lainamäärillä. Vaikka pystyit helposti maksamaan 400 000 € lainaa vielä vuosi sitten, saattaa sitä nyt joutua venyttämään senttiä enemmänkin. Riskien realisoituminen omien silmien edessä opettaa aina enemmän, kuin asian teoreettinen pohdiskelu.