Toisinaan näkee pohdittavan, miksi ylipäätään käyttää välittäjää. Eikö asunnon voi myydä tai vuokrata itse?
Voi oikein hyvin.
Myynti on monimutkaisempaa kuin vuokraus, sillä siinä panokset ovat suuremmat (asunnon kauppa vs. vuokra). Ja näin ollen myös välittäjän vastuu on isompi.
Välitykesssä on käsite selonotto- ja antovelvollisuus. Eli välittäjän pitää ottaa selvää välittämästään asunnosta, ja kertoa nämä tiedot ostajalle/vuokralaiselle.
Välittäjä ei voi siis vedota, että ei tiennyt tulevasta putkiremontista, vaan hänen tuli ottaa selvää onko sellainen tulossa. Käytännössä tämä tapahtuu tilaamalla isännöitsijältä kunnossapitotarveselvitys, johon on listattu tulevat remontit.
Lisäksi välittäjän tulee huolehtia varainsiirtoverosta. Mikäli hän ei hoida tätä oikein, joutuu välitysliike maksamaan sakkoa verottajalle.
Välitysliikkeen velvollisuutena on pitkä lista muitakin asioita, jotka eivät välttämättä näy ostajalle/vuokralaiselle.
Ja käänteisesti, itsemyyjää/vuokraajaa nämä samat säännökset eivät sido.
Eli jos ostat asunnon itsemyyjältä, ei hänellä ole velvollisuutta esittää (tuikitärkeää) energiatodistusta. Kun taas välittäjä saa AVI:lta huomautuksen, mikäli hän ei ole tilannut tätä dokumenttia.
Tämän vuoksi ostajan kannalta on turvallisempaa ostaa ja vuokrata asunto, jota välittää välitysliike. Asunnon taustatsekkaus on tehty tarkemmin, tai tehty ylipäätään, mikä vähentää ostajan riskiä ja mahdollisia ongelmia.
Jos on päättänyt käyttää välittäjää, miten erottaa hyvä ja vähemmän hyvä välittäjä toisestaan?
Ensin voi katsoa välitysliikkeen brändiä, yleisilmettä, nettisivuja ym. Niistä saa nopealla silmäyksellä kuvan elääkö välitysliike nykypäivässä vai ei.
Toiseksi välittäjiä voi haastatella ja siten saada selvyys tunteeko välittäjä asuntosi aluetta lainkaan. Onko hän myynyt/vuokrannut alueelta aiemmin? Onko hänellä käsitystä minkälainen kysyntä asunnolle on toivomallasi hintatasolla?
Kolmanneksi kannattaa ymmärtää välittäjän ansaintalogiikka. Tämä on kenties tärkein kaikista. Sillä vaikka välitysliike olisi huippuunsa trimmattu, välittäjä sliipattu ja superkokenut, ei auta mikäli hänen palkkiomallinsa on huono.
Minkälainen palkkiomalli on huono? Kiinteä palkka.
Usein välittäjät toimivat provisiolla. Eli siitä kymppitonnin välityspalkkiosta välittäjä saa kenties kolmanneksen itselleen. Loput menee työnantajan kuluihin. Eli ei kannata tinkiä välityspalkkiosta sen takia, että ”kymppitonnin palkka yhden asunnon myynnistä on liikaa”.
Mutta toisinaan on välittäjiä, joilla on kiinteä palkka. Miksi tämä on huono asiakkaan kannalta? Koska kiinteä palkka ei kannusta tekemään extraa. Se ei kannusta välittäjää vastaamaan ostaja- tai vuokralaiskandidaattien yhteydenottoihin viikonloppuna.
Se ei kannusta välittäjää edes saamaan asuntoa myytyä tai vuokrattua, koska palkka juoksee joka tapauksessa.
Kun taas mikäli välittäjä saa prosenttiosuuden välityspalkkiosta, häntä todellakin kiinnostaa saada kaupa tehtyä.
Asuntopehtoorin alkuaikoina sain toimeksiannon asiakkaalta, joka oli ostanut seitsemän asuntoa samasta talosta. Hän antoi minulle kaksi asuntoa vuokrattavaksi, ja kaksi kilpailijalle.
Menin hakemaan avaimia perjantaina iltapäivällä, ja otin samalla reissulla kuvat asunnoista.
Asunnot olivat netissä samana päivänä, ja ensimmäinen vuokrattu sunnuntaina, ja toinen seuraavalla viikolla.
Asiakas oli tyytyväinen ja antoi minulle kaksi asuntoa lisää vuokrattavaksi. Sain ne vuokrattua seuraavan viikon alussa, minkä jälkeen omistaja antoi loputkin asunnot minulle vuokrattavaksi.
Jälkikäteen hän kertoi, että kilpailija oli aloittamassa lomaansa juuri kyseisenä perjantaina, ja hänen tuuraaja palasi asiaan vasta seuraavan viikon loppupuolella.
Myöhemmin sain tietää, että kyseissä välitysliikkeessä oli tapana maksaa kiinteitä palkkoja välittäjille provisioiden sijaan.
Silloin palaset loksahti kohdalleen. Välittäjällä (tai hänen tuuraajallaan) ei ollut väliä kuinka nopeasti asunnot saadaan julkaistua, palkka juoksee joka tapauksessa.
Kävi vain niin, että kyseinen välitysliike menetti 2-7 asunnon vuokrauksen kokonaan kun nälkäinen provikkavälittäjä hoiti hommat nopeammin.
Eli kun valitset välittäjää, kysy häneltä onko hänellä provisio- vai kiinteä palkka. Mikäli kiinteä palkka, juokse äkkiä.
