Kaikki on kallista eikä ostettavaa löydy. Kuulostaako tutulta? Olen kuullut tämän lauseen säännöllisesti vuodesta toiseen aloittelevien ja kokeneiden asuntosijoittajien suusta.
Se on sijoittajalle ikään kuin henkinen uloskäynti tilanteesta, jossa ei jakseta tehdä töitä. Sallitaan itselle olla etsimättä ostokohdetta koska ”kaikki on kallista”.
Voi toki olla, että oikeasti on kallista. Mutta tuskin ikinä kaikki ole kallista.
Asuntojen hintojen päivittely on suomalaisten kansallisharrastus ja sitä on tehty iät ja ajat.
Asuntokuplaa veikkaillaan tasaisesti joka vuosi. Kuplan todennäköisyyttä voi miettiä esimerkiksi vertailemalla asuntojen hintojen kehitystä ansiotulojen kehitykseen.
Montako neliötä kuukausipalkalla sai vuosi sitten vs. tänään?
Kuplan ajoittaminen on tunnetusti erittäin vaikeaa enkä suosittele sitä asuntosijoitusstrategiaksi.
Kaiken lisäksi asuntomarkkinat ovat todella hitaat liikkeissään ja vaikka kupla olisikin, voi sen puhkeamisessa kestää vuositolkulla.
Kuinka pitkään siis kannattaa olla käteisenä odottamassa kuplan puhkeamista? Mitä jos analyysi osuikin väärään eikä kuplaa ole, milloin palaat markkinoille? Entä paljonko tuottoa menetettiin tällä välin?
Näiden todennäköisyyksien kautta olen itse todennut järkeväksi olla jossain määrin all in koko ajan asuntomarkkinoilla. Eli siinä vaiheessa kun seuraavan asunnon 30 % oma pääoma on kasassa, ostan asunnon.
Tähän asti tämä strategia on toiminut hyvin.
Miten toimia kun ostettavaa ei löydy?
Jos ostettavaa ei löydy, voi se tarkoittaa muutamaa asiaa:
- ei etsitä tarpeeksi kovin
- etsitään vääriltä alueilta
- hakukriteerit ovat liian tiukat
Ei etsitä tarpeeksi kovin
Etuoven hakuvahdilla ei enää nykyään ole mahdollista saada kilpailuetua. Se on vähimmäisvaade. Ilman hakuvahtia sinulla ei ole mahdollisuutta päästä edes tarjoamaan parhaista kohteista.
Kun hakuvahti ilmoittaa kriteereihisi sopivasta kohteesta, kannattaa toimia nopeasti mutta fiksusti.
Kilpailuetua saa esimerkiksi opettelemalla muutamat alueet tai kohteet niin hyvin, että voit suoraan tarjota maksimihintasi eikä sinulla kulu aikaa selvitystyöhön.
Aina nopeus ei ole edellytys hyvän kaupan tekemiseen, vaan on mahdollista myös tehdä hyvä diili neuvottelemalla ammattimaisesti. Välittäjää ja isännöitsijää kannattaa kohdella ystävällisesti ja yrittää olla tuhlaamatta heidän aikaansa. Varsinkin välittäjä voi olla arvokas kumppani sillä häneltä voi tulevaisuudessa löytyä lisää hyviä ostokohteita.
Etsitään vääriltä alueilta
Kaupungit kehittyvät ja kaupunginosat sen mukana. Muutos on hidas, mutta jossain kohtaa se näkyy myös asuntomarkkinoilla.
Mikäli vuodesta toiseen etsitään asuntoja vain yhdeltä ja samalta alueelta, voi jossain kohtaa muutos ajaa ohi ja sitä kautta ostokohteiden löytäminen hidastuu.
Eli vaikka olisit yhden alueen asiantuntija, pidä silmät ja korvat auki myös muiden alueiden suhteen ja reagoi tarvittaessa.
Näkemystä voi ottaa esimerkiksi seuraamalla keskustelua kaupungin kehityksestä ja ostaa asuntoja alueilta, joihin on mahdollisesti tulossa kehityshankkeita tai uusia palveluita. Tässä idea on lisätä upsidea samalla kun downside on sama kuin muillakin alueilla. Altistetaan itsemme hyvälle onnelle.
Hakukriteerit ovat liian tiukat
Jokunen vuosi sitten usealla tamperelaisella asuntosijoittajalla oli ostokriteerinä 5 % vuokratuotto. Sen alle ei haluttu ostaa.
Ihmettelin aina, että miksi se raja on absoluuttinen. Mitä jos kohteen tuotto on 4,98 % ja se on muuten hyvä, jätetäänkö se ostamatta koska 5 % tuottovaade ei täyty?
Onko sijoittajan oikeasti mahdollista arvioida tuotto prosentin kymmenyksen tai sadasosan tarkkuudella? Jos vuokraa saakin 30 euroa enemmän (tai vähemmän), muuttuu tuottoprosentti ja sitä kautta ostopäätös?
Olisiko ok ostaa asunto nyt 4,98 % tuotolla ja vuoden päästä tehdä vuokrankorotus, jolloin tuotto olisi 5,01 %?
Sama pätee absoluuttiseen vaateeseen kassavirran positiivisuudesta. Onko iso ongelma jos kassavirta on -10 €/kk? Entä jos saat korotettua vuokraa 15 € ensi vuonna, sitten kassavirta olisikin jo plussalla?
Kannattaa siis miettiä kuinka ehdottomia omat kriteerit ovat. Ne ovat hyviä työkaluja nopeasti skannata ja vertailla kohteita, mutta lopullisen ostopäätöksen tekisin kokonaisvaltaisen harkinnan kautta.