Miten asuntosijoittaja voi toimia nousevien korkojen aikana? - Asuntopehtoori LKV

Miten asuntosijoittaja voi toimia nousevien korkojen aikana?

Miten asuntosijoittaja voi toimia nousevien korkojen aikana

Keskuspankit ympäri maailman luovat nyt rahaa tyhjästä, vaimentaakseen koronan tekemää tuhoa. Ainakin teoriassa, kun rahan määrä kasvaa, sen arvo laskee. Mitä enemmän rahaa on olemassa, sen vähäisempää sen arvo on.

Tämän huomaa helposti ajatuskokeella ns. helikopterirahasta, eli että ihmisille annettaisiin rahaa ilmaiseksi. Kun annettava summa nostetaan tarpeeksi isoksi, sen vaikutuksen näkee otsaluulla. Annetaan kaikille miljoona euroa ja katsotaan mitä tapahtuu. Asunto-, auto- ja mökkikauppa räjähtää käsiin ja myytävä tavara loppuu kesken. Tällöin hinnat nousevat eli syntyy inflaatiota.

Jos summaa pienennettään, saadaan sama, mutta pienempi vaikutus.

 

Nousevatko korot?

Otsikon perusteella tämä juttu saattaa olla ennenaikainen. Toisaalta parhaat kaupat tehdään ennen kuin muutos on kaikille selvä.

Korkomarkkinoiden analysointi on todella vaikeaa. Korkoihin vaikuttaa tuhat eri asiaa eri painoarvoilla. Käytännössä on mahdotonta tietää missä korot ovat edes muutaman vuoden päästä.

Viisi vuotta sitten kukaan ei olisi uskonut, että korot voivat joskus olla negatiivisia. Vielä vähemmän kukaan olisi uskonut, että asiakas voisi joutua maksamaan pankille rahan säilyttämisestä. Molemmat ovat sittemmin toteutuneet.

Euribor 12kk

12 kk euriborin kehitys 10 vuoden aikana

Nyt koronan muuttaessa maailmaamme ja tuodessaan taantuman käytännössä koko maailmaan, ei korkojen nousu tunnu intuitiiviselta.

Kuitenkin 13.3. alkaen korot ovat olleet nousussa.

Euribor 12kk nyt

Alimmillaan 12 kk euribor oli -0,368 % ja nyt sen arvo on jo -0,153 %. Nousua 0,215 prosenttiyksikkiöä parissa viikossa. Nousu ei tietenkään ole lineaarista, mutta kuukausitasolla tämä vauhti tarkoittaisi jo 0,4 prosenttiyksikön nousua.

Eli huhtikuun aikana saavuttaisimme jo nollatason.

 

Mikä on inflaation ja nousevien korkojen merkitys asuntosijoittajalle?

Asuntosijoittajalla on kolme riskiä:

  1. Asunnon vuokralainen
  2. Asunnon arvonlasku
  3. Korkojen nousu

Ensimmäinen riski on käytännössä täysin vuokranantajan hoidettavissa. Hänellä on valta valita asuntoon riskitön vuokralainen.

Toiseen riskiin hän voi vaikuttaa ostohetkellä. Jos asunto ostetaan sijainnilla, jonka kysyntä pysyy hyvänä jatkossakin, ei ole riskiä arvonlaskusta. Toki asuntosijoittaja voi tehdä tietoisen valinnan ja hyväksyä arvonlaskun kun vastineeksi saa massiivisen kassavirran.

Korkojen nousu on ainoa riski, johon asuntosijoittaja ei voi itse vaikuttaa. Hän voi asemoida itsensä niin, että voi kantaa riskiä. Vaihtoehtoisesti hän voi suojatuua riskiltä ottamalla kiinteän koron tai yrityksen kautta sijoittava voi ostaa koronvaihtosopimuksen. Tällöin saadaan poistettua myös taloyhtiölainojen korkoriski.

Jos korkoriski on poistettu, ei sijoittajalla ole merkitystä vaikka korot nousisivat kymmeneen prosenttiin. Tai on kenties sitä kautta, että tuolla korkotasolla tapahtunee jotain myös taloudelle tai asuntojen hinnoille.

Asunnot ovat hyvin suojassa inflaatiolta. Toisinsanoen, asuntojen hinnat tuppaavat nousta inflaation tahdissa. Itseasiassa viime vuosina niiden hinnat ovat nousseet nopeammin kuin inflaatio.

Eli mikäli inflaatio nostaa päätään, voi odottaa asuntojen hintojen nousevan vähintään samaa tahtia.

Markkinoille on nyt tulossa paljon halpaa pääomaa, joka etsii turvallista sijoituskohdetta. Viime vuosina pääoma on hakeutunut sekä osakemarkkinoille että asuntomarkkinoille. Voi olla, että jatkossa osakemarkkina ei ole niin houkutteleva kohde kuin tähän asti on ollut. Asunnot nähdään vakaina ja tuottavina sijoituskohteina.

Silti oletan, että sijoitusasuntojenkin kysyntä laskee hieman nyt kun sijoitusasuntobuumin huippu on ohitettu. Mutta luultavasti kysyntää riittää kohtuullisesti jatkossakin.

Asuntotuotannon aloituskehitys

Yllä oleva taulukko on poimittu Suomen Vuokranantajien Tuomas Viljamaan webinaarista. Siitä näemme, että kerrostaloasuntojen vuosituotannon ennustetaan tippuvan miltei puoleen vuodesta 2018 vuoteen 2021.

Jos ja kun kasvukeskusten kasvu jatkuu nykyisessä tahdissa, tullaan asuntoja rakentamaan niihin aivan liian vähän. Tästä seuraa muutaman vuoden viiveellä vuokrien ja asuntojen hintojen nousu.

 

Yhteenvetona:

  • Inflaatio nousee
  • Korkotaso nousee
  • Asuntojen tarjonta laskee
  • Pääomaa on tarjolla

Kahta jälkimmäistä pointtia voidaan pitää melko varmoina. Kaksi ensimmäistä sen sijaan ovat kovin epävarmoja ja niille kannattaa antaa 50 % todennäköisyys. Mutta jos ne toteutuisivat, miten asuntosijoittajan kannattaisi toimia?

Vastaus on selvä. Kannattaa:

  • Ottaa velkaa
  • Poistaa korkoriski
  • Ostaa asunto kasvukeskuksesta

Inflaatio syö velkaa pois pikkuhiljaa. Korkosuojaus poistaa murheen nousevista koroista tai mahdollistaa lisäriskin oton koska yksi riski on poistettu. Kasvukeskus varmistaa hyvän kysynnän asunnolle jatkossakin.

Jos inflaatio tai korot eivät nouse, niin ostettu asunto on ”vain” tavallinen asuntosijoitus. Ei nykyistä kannattavampi tai kannattamattomampi.

Eli näin tilanteen siten, että asunnon ostamisessa on enemmän upsidea kuin downsidea.

Tämän sanottuani, totean, että todennäköisesti asuntosijoittajien tuottovaade nousee nyt hetkellisesti. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntojen arvot laskevat. Halvemmasta asunnosta saa korkeampaa tuottoa.

Mutta pidän aika varmana, että tuottovaateet laskevat taas (eli asuntojen arvot nousevat) kun korona hellittää ja markkinoille tulee runsaasti pääomaa, joka etsii turvallista sijoituskohdetta.

Kirjoitin pari vuotta sitten, miksi kriisiä ei kannata odottaa. Nyt kun kriisi on täällä, voimme parin vuoden päästä mahdollisesti laittaa minulle pellen hatun päähän.

Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

4 Comments

  1. cockhillproduction sanoo:

    Raharuiskua varmaankin kriisiaikana käytetään, mutta jossain kohtaa se loppuu. Silloin havaitsemme että markkinoilla onkin riskejä (joita nyt emme ole nähneet raharuiskun takaa) ja korot vääjäämättä nousevat.

    Mutta on jonkinlainen mahdollisuus sillekin, että tämä virus jää jollain tapaa päälle vuosiksi, ja tekee suurempaa vahinkoa. Millä perusteella inflaatio tässä auttaa, ja nostaa asuntojen hintoja? Se, että korot nousevat, ei välttämättä vielä tuo meille inflaatiota.

    Tässä parin vuoden takaa mielenkiintoinen ohjelma, joka ehkä antaa näitä synkempiä sävyjä

    https://areena.yle.fi/1-4532222?utm_medium=social&utm_campaign=areena-ios-share

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Jep, tuo on ihan mahdollista. Toisaalta jos virus jää päälle, niin eiköhän siihen keksitä rokote, jolloin siitä saadaan jossain määrin harmiton.

      Tuomas on työkseen ennustanut romahdusta erinäisistä syistä jo monta vuotta. Hänellä on valideja pointteja, mutta oma kompetenssi ei riitä arvioimaan kuinka päteviä ne on. Aika näyttää tässäkin 🙂

      t. Miika

      PS. Pahoittelut hitaasta vastauksesta, viestisi jäi huomaamatta jostain syystä.

  2. Jaakko sanoo:

    Hei,

    Hyvin pohdittu ja perusteltu vastaus. Poliittinen tekijä jäi puuttumaan kirjoituksestasi. Miten käy, jos valtio päättää pienentää asumistuen määrää, työttömyys kasvaa ja keskiverto vuokralaisen kyky maksaa vuokraa laskee? Kalleimpien vuokrakohteiden (uudiskohteet keskustassa) vuokralaisen löytäminen muuttunee haasteellisemmaksi. Hinta ratkaisee.

    Toinen asia, joka mietityttää pohdittaessa kasvukeskusten ikuista nousua, on etätyön oppiminen ja sen tuoma mahdollisuus tehdä työtä siellä missä oikeasti haluaa viettää aikansa. Viisikymppiset, keillä ei ole lapsia enää taloudessaan varmasti pohtivat, haluavatko viettää aikaansa kasvukeskuksessa vaiko mökillä maalla, jossa on vielä lähipalvelut kunnossa.

    Aika näyttää. Itse laittaisin rahani sille, että parin-kolmen vuoden päästä huomataan ettei mikään ole muuttunut ja tätä aikaa ei juuri muistella. Näin kävi mm.Estonian uppoamisen yhteydessä. Seuraavana vuonna risteilemään mentiin vanhoja muistelematta..

  3. Asuntopehtoori sanoo:

    Kiitos paljon!

    Suoraan sanottuna en näe isoa riskiä asumistuen pienentämiselle. tai sen vaikutukselle:

    1) Asumistuki on hyvä ja läpinäkyvä tuki, se kohdistuu suoraan kaikille tarvitseville, toisin kuin esim. ARA-rakentaminen kohdistuu vain ARA-arpajaisissa voittaneille
    2) Mikäli asumistukea leikattaisiin, kärsisi siitä muuttotappiopaikat eniten (ja ehkä tosiaan myös nämä superkalliit uudet asunnot). Kasvukeskukseen on nimensä mukaan tulossa väkeä lisää, mikä ylläpitää kysyntää. Tuen leikkaus vain siirtäisi siitä riippuvaiset kasvukeskuksen reuna-alueille ja keskusta-asuntoihin muuttaisivat työssäkäyvät. Jonkinlainen merkitys tällä voisi olla vuokratasolle, mutta en näe sitä merkittävänä.
    3) Työttömyyden lisääntyessä vuokra-asuminen lisääntyy, koska ihmisillä ei ole varaa ostaa omaa asuntoaan.

    Etätyö on hyvä lisä arkeen, mutta en vain usko siitä tulevan pysyvää ja mainstreamia. Päivä tai pari viikossa on ok, mutta pysyvästi etänä ei toimi kuin harvoilla ihmisillä/työpaikoilla. Tutkimusten mukaan tuottavuus kasvaa kasvukeskuksissa, eli on kaikkien etu olla lähellä toisiaan.

    Samalle kortille minäkin laittaisin rahani 🙂

    t. Miika

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *