Vuokrasääntely on poliitikoille houkutteleva konsepti, sillä kukapa ei nyt haluaisi asua edullisesti tai ”kohtuuhintaisesti”. Eli tätä ajamalla voi saada ääniä.
Julkinen sektori puuttuu asuntomarkkinoiden toimintaan monella tapaa. Suomessa verorahoilla rakennetaan ARA-asuntoja runsaasti (suhdanteesta riippumatta). Valtio takaa näiden ”kohtuuhintaisten” kerrostalojen lainoja, jolloin pankki voi antaa runsaasti lainaa matalalla korolla, koska sillä ei ole mitään riskiä lainan takaisin saannista. Valtiohan takaa sen.
Samoin valtio ja/tai kunnat antavat näille kohtuuhintaisille kohteille tukea tontin ostoon, tai alennusta sen hankintaan tai vuokratasoon.
Kirjoitan kohtuuhintainen lainausmerkeissä, koska todellisuudessa moni näistä asunnoista päätyy ennen pitkää ihan normaalisti markkinahintaisiksi, tai jopa kalliimmiksi. Esimerkiksi Kojamo, entiseltä nimeltään VVO (Valtakunnallinen vuokratalo-osuuskunta) sai 30 vuoden aikana paljon valtion avustuksia, jotka sitten yksityistettiin Kojamon kautta pörssissä.
Ja isossa kuvassa mitään lisäarvoahan näissä tuetuissa rakennushankkeissa ei synny. Asunnot maksavat rakentaa vähintään yhtä paljon, ellei enemmän. Asunnon vuokra on alempi kuin markkinaehtoisen vain siksi, että julkinen sektori laittaa (veronmaksajien) rahaa peliin. Eli me muut veronmaksajat tarjoamme toisillemme alennusta asumiseen. Hyötyjä on se onnekas, joka tällaisen tuetun asunnon saa.
Mutta entäpä vuokrasääntely, voisiko sillä kohtuullistaa asumisen kuluja? Laadittaisiin laki, että yksiön vuokra ei saa ylittää 600 euroa, tai että nykyistä vuokraa ei saa korottaa kuin 1 % vuodessa. Ja sama logiikka jokaiseen asuntotyyppiin.
Eikö tämä takaisi edullisen asumisen kustannustason meille kaikille?
Luultavasti tarjoaisi, ainakin vähän aikaa. Jos yksiön markkinavuokra olisi 700 euroa, mutta omistaja saisi siitä vain 600 euroa, ei tämä ole kovin kiinnostava sijoituskohde. Tällaiset asunnot jäisi myymättä, ja siten rakentamatta.
Eli kaupunkeihimme valmistuisi vähemmän uusia asuntoja, koska sijoittajia niiden ostaminen ei enää kiinnostaisi. Tässä tilanteessa mikäli nuori, tai kuka tahansa, haluaisi ehdottomasti asua vuokralla, koska hänellä ei ole varaa ostaa asuntoa, tai hän vain haluaa vuokra-asumisen joustavuutta, ei hänelle olisi tarjota asuntoa, koska niitä ei rakenneta enää yhtä paljon.
Vastaavasti olemassa olevien asuntojen ylläpito heikkenee, koska omistajan ei kannata kunnostaa asuntoa, joka tuottaa hänelle tappiota (tai riskiin nähden liian matalaa tuottoa). Tällöin ajan myötä kun asunnon kunnossapitoa laiminlyödään, laskee asunnon markkinavuokra 600 euron tasolle, jolloin omistaja on taas tyytyväinen vuokratuottoon.
Onko siinä sitten mitään järkeä, että tällä tavoin ”pakotetaan” asuntojen laatutason heikennys, jotta voidaan asua ”kohtuuhintaisesti”? Ei tietenkään.
Esimerkiksi New Yorkissa ja Los Angelisissa on paljon asuntoja, joiden ylläpitoa omistajat lykkäävät, koska vuokrasääntelyn vuoksi kunnostamisessa ei vain ole mitään järkeä.
Sääntelyn säännöistä riippuen voi käydä myös niin, että vuokralaisen ei kannata muuttaa asunnosta pois, koska silloin vuokraa saisi nostaa. Omistaja on jumissa alihintaisen vuokralaisen kanssa, ja vuokralainen on jumissa hiljalleen nahjistuvan asunnon kanssa.
Ruotsissa taas on yleistä (ja Suomessakin oli vuokrasääntelymme aikana), että vuokria maksetaan pimeästi ruskeilla kirjekuorilla.
Saksassa on harjoitettu vuokrasääntelyä kymmenen vuotta. Sääntelystä huolimatta Berliinissä vuokrat ovat tuplaantuneet kymmenen vuoden aikana. Sääntelyä kierretään vuokraamalla asuntoja ”kalustettuina”, jolloin voi pyytää vuokraa myös kalusteista.
Olen varma, että mikäli markkinoiden olisi annettu toimia vapaasti, eivät vuokrat olisi nousseet näin paljon.
Onhan se nyt absurdia, jos sääntelyn vuoksi 50 m2 asunnon korkein sallittu vuokra on 400 €/kk, mutta kalustettuna vuokrattuna vuokra on jopa 2500 €/kk.
Nämä luvut kertovat minkä verran ihmiset oikeasti ovat valmiit maksamaan Berliinissä asumisesta. Ja koska sääntely käytännössä estää uusien asuntojen rakentamisen, eivät kaikki halukkaat pysty muuttamaan Berliiniin.
Siellä lyhytaikaisvuokrauksessa olevien kalustettujen asuntojen määrä kolminkertaistui kun pitkäaikaisten vuokra-asuntojen määrä väheni 50 % kymmenessä vuodessa.
Huvittava kommentti yo. Hesarin jutussa on, että vuokrasääntelyllä ja julkisella tuella pyritään lisäämään uusien asuntojen rakentamista. Vuokrasääntely nimenomaan vähentää rakentamista.
Julkinen tuki toki lisää rakentamista lyhyellä aikavälillä. Ongelma vain on, että se syrjäyttää markkinaehtoista rakentamista. Eikä minkään kaupungin tai valtion varat riitä rakentamaan tarpeeksi asuntoja. Yksityistä sektoria tarvitaan auttamatta.
Jos päättäjät siis haluavat alentaa asumisen kustannuksia, paras keino tähän on poistaa asuntomarkkinoiden sääntelyä mahdollisimman paljon, ja antaa markkinoiden toimia vapaasti. Esim. Argentiinassa on Javier Milein aikana asuntojen tarjonta noussut yli 200 % ja vuokrat laskeneet 25 %.
Mutta jos poliitikko haluaa ääniä, helppo tapa siihen on luvata edullista asumista, mikä sitten pahentaa ongelmaa pidemmän päälle.
Vaikea yhtälö, jonka ehkä joskus saamme ratkottua.
