Toisinaan liiketilaa etsivä ihmettelee miksi liiketilan vuokraa ei kerrota suoraan ilmoituksessa.
Ihmiset ovat tottuneet, että asuntoilmoituksissa on hyvin tarkkaan kerrottu asunnon kaikki tiedot vuokrasta lähtien.
Joskin on sanottava, että yhä on melko yleistä, että myytäessä vuokrattua asuntoa, ei välittäjä aina vaivaudu ilmoittamaan vuokraa suoraan ilmoituksessa, vaan sitä pitää erikseen kysyä.
Jos kyse ei ole huolimattomuudesta, lienee ajatus, että vuokrasuhde irtisanotaan ja asunto otetaan omaan käyttöön, joten vuokran määrällä ei ole väliä.
Mutta entä jos ostaja onkin sijoittaja? Tällöin vuokra on yksi tärkeimmistä asioista tietää ennen ostopäätöstä. Mitä jos kohde on vuokrattu merkittävään alihintaan ja vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden. Tällöin vuokralaisesta ei pääse nopeasti eroon, eikä vuokraa voi korottaa määränsä enempää.
Näin ollen asunnosta maksettavan hinnan tulee olla alempi, koska sen tuotto on pitkään huono.
Liiketilojen kohdalla taas vuokria ei useimmiten kerrota. Tähän on monta syytä.
1. Tilan omistaja haluaa neuvotella vuokran mahdollisimman korkeaksi.
Varsinkin pienissä tiloissa käyttäjä voi hyvinkin olla kokematon yrittäjä, jolla ei ole käsitystä vuokratasosta. Tällöin on mahdollista, että kokenut välittäjä ja omistaja saavat neuvoteltua vuokran yläkanttiin.
Mutta jos vuokra olisi kerrottu ilmoituksessa, ei tätä neuvottelumahdollisuutta olisi.
Tällöin voi olla vuokranantajan etu, että vuokraa ei kerrota ilmoituksessa.
2. Vuokrasuhteet ovat harvoin identtisiä, joten vuokra riippuu sopimuksen muista ehdoista.
Kuinka pitkä vuokrasopimus tehdään?
Kuinka luotettava ja maksukykyinen vuokralainen on?
Minkälainen korotusehto sovitaan?
Annetaanko vuokrasuhteeseen ilmaisia kuukausia alkuun (ns. kiitorata)?
Tehdäänkö tilaan muutostöitä ja kuka ne maksaa?
Nämä ovat vähintään yhtä oleellisia seikkoja vuokrasuhteen kannalta kuin vuokra. Mikäli todella hyvä vuokralainen tekee pitkän vuokrasopimuksen, on vuokranantajan ihan mahdollista tyytyä matalampaan vuokraan.
Tai toisinpäin, vuokranantajan voi kannattaa tehdä kalliitakin muutostöitä (tenant improvements) jos vastineeksi saa korkeamman vuokran.
Liiketilat hinnoitellaan tyypillisesti tuoton kautta. Jos oletetaan 8 % tuottovaade ja vuosivuokra on muutostöiden ansiosta 10.000 € korkeampi, on tilan arvo 125.000 € korkeampi. Tällaisessa yhtälössä omistajan on helppo maksaa kymppitonnien muutostyöt.
Toki aina on epävarmaa, saako tilan myytyä. Mutta logiikka menee näin.
3. Markkinatilanteesta riippuen vuokranantaja voi haluta pitää tiedon vuokrasta itsellään.
Mikäli markkinatilanne on vaikea ja vastaavia kilpailevia tiloja tarjolla enemmänkin, voi vuokranantaja ajatella, että hänen ei kannata kertoa vuokratasoa kilpailijoille.
Jos hän ilmoittaisi vuokraksi 5000 €, olisi vastaavia tiloja vuokraavien helppo ilmoittaa vuokralaiskandidaateille vuokraksi 4900 €.
Kilpailija voi toki soittaa välittäjälle ja tiedustella vuokratasoa, mutta kokenut välittäjä osaa välttää tällaiset miinat.
Logistilan välittäjät kysyvät tilanhakijalta tyypillisesti tiettyjä perustietoja, kuten mihin käyttötarkoitukseen tila vuokrataan ja mikä yritys olisi vuokralainen. Nämä liittyvät myös välitysliikkeen pakolliseen rahanpesulain noudattamiseen, mutta ne ovat myös tilanomistajan eduksi.
4. Ilmoitettu vuokra voi karkottaa tilanhakijoita.
Niin epäintuitiivista kuin se onkin, ilmoitettu vuokra voi myös karkottaa potentiaalisia vuokralaisia.
Mikäli ilmoitettu vuokra tuntuu hakijasta poikkeuksellisen matalalta, voi se karkottaa hakijoita. Tässä on pakko olla jotain vikaa -tyyppiset ajatukset nousevat mieleen.
Ja käänteisesti mikäli vuokra tuntuu poikkeuksellisen korkealta, karkottaa sekin hakijoita.
Vuokratilat harvoin ovat niin standardeja, että vuokratason voisi asettaa vakiomuotoisesti. Esimerkiksi asunnoissa tämä on varsin helppoa. Toki niissäkin kunto ja näkymät vaikuttavat, mutta yksiö Kalliossa on enemmän tai vähemmän standardi, vuokrataso kahden kalliolaisen yksiön välillä ei vaihtele merkittävästi.
Mutta liiketilojen kohdalla näin ei ole. Yhdessä voi olla valmiudet ravintolatoimintaan, toisessa nosto-ovi ja lastauslaituri, kolmannessa paljon ikkunapinta-alaa. Vuokrataso näissä voi olla hyvin erilaiset keskenään.
Toimitilavälityksessä vuokran määrittelyyn vaikuttaa niin monta asiaa, että on sekä vuokralaisen että vuokranantajan etu, että vuokra neuvotellaan juuri siihen vuokrasuhteen sopivaksi.
