Tein tällä viikolla pikaisen gallupin LinkedInissä ja X:ssä, jossa kysyin onko taloyhtiössäsi tullut vastaan tilannetta, että tilillä oleva 1-3 kk puskuri ei olisi riittänyt.
Linkedinissä 75 prosentille näin ei ollut käynyt ja X:ssä 80 prosentille. Tämä vastaa omaa käsitystäni myös.
Toki riippuu myös vähän siitä, miten tämä määritellään. Joku saattaa ajatella, että puskuri riitti, koska keräsimme ylimääräisen vastikkeen. Toinen tulkitsee tämän tarkoittavan juuri päinvastoin, että koska puskuri ei riittänyt, jouduttiin ylimääräinen vastike keräämään.
Mutta tärkeämpi jatkokysymys olisi, että onko ollut ongelmia kerätä ylimääräinen vastike.
Jos vastaus tähän on selkeä ”ei”, niin arjen puskuri voi olla hyvin matala. Mikäli yllättävä rahareikä ilmaantuu, voi taloyhtiö kerätä ylimääräisen vastikkeen ja tilkitä reiän sillä.
Mutta mikäli ylimääräisen vastikkeen keräämisessä on ollut tai voi odottaa olevan ongelmia, on parempi pitää puskuria.
Olisi kyllä silti suotavaa, että osakkailla on sen verran pelivaraa taloudessa, että pystyy hoitamaan pyytämättä ja yllättäen ilmaantuneen 1-2 kuukauden hoitovastikelaskun.
Näin ei tietysti aina ole, ja koska vastikkeen keräämisessä on aina vähän vaivaa, on (laiskalle) isännöitsijälle helpompi vain pitää puskuria tilillä. Tämä onnistuu säätämällä taloyhtiön budjetti hieman yläkanttiin, että puskuria kertyy.
Tästä taas seuraa se ongelma, että asuntojen arvo laskee, mitä korkeampaa vastiketta kerätään.
Tämän voi helposti simuloida sijoittajan tuotevaateen kautta. Mikäli tuottovaade on 4 %, vuokratulo 1000 €/kk ja vastike 300 €/kk, on asunnon arvo (1000-300)*12/0,04 = 210.000 €.
Mikäli vastike nousee 350 euroon, laskee asunnon arvo samalla logiikalla 195.000 euroon.
Eli sinällään pieneltä tuntuva viidenkympin korotus vastikkeen söi asunnon arvosta 15.000 €. Jos taloyhtiössä on 40 samanlaista asuntoa, laski koko yhtiön arvo 600.000 €. Huono taloudenpito tulee kalliiksi.
Se miksi en itse ole ison puskurirahaston fani johtuu siitä, että en luota keskimääräisen isännöitsijän ja hallituksen osaavan hoitaa rahojani paremmin kuin itse osaan.
Pidän mieluiten rahat tililläni, ja kun tarve ilmaantuu, maksan ylimääräisen vastikkeen.
Rahojen makuuttaminen taloyhtiön tilillä aiheuttaa mm. seuraavia ongelmia:
1. Isännöitsijä ja/tai hallitus mielellään keksii niille turhia käyttökohteita. Esimerkiksi uuden taloyhtiön lukkojen vaihto (koska lukkoliikkeen myyntimies osasi pelotella riskeillä).
2. Pieniä ja keskisuuria parannuksia taloon. Nämä voivat olla mitä vain ikkunoiden teippauksista uudehkon aidan maalaukseen.
3. Asuntoa myytäessä välittäjä harvoin osaa kertoa puskurin merkitystä ostajalle.
4. Rahoille ei saa korkotuottoa.
Kohdat 1 ja 2 ovat näitä turhia asioita, joita ilman puskurirahastoa ei tehtäisi. Voisi olla vaikeaa perustella yhtiökokoukselle, että nyt kerätään ylimääräinen vastike, koska haluamme asentaa teippaukset rappukäytävän ikkunoihin.
Mutta mikäli raha löytyy valmiina, voi hallitus toteuttaa tämän pienen ”parannuksen” kysymättä yhtiökokoukselta.
Tehokkaassa maailmassa voisi ajatella niin, että mikäli taloyhtiöllä on (suuri) puskuri, kielii se leväperäisestä talouden hoidosta. Toki tämä on positiivinen ongelma, mutta ongelma silti.
Toisinaan kuulee taloyhtiöistä, joilla on jopa 6-12 kk puskurivarat. Tässä ei ole mitään järkeä, ja tämä ylisuuri puskuri tulisi purkaa kontrolloidusti, esim. jättämällä perimättä vastiketta muutamien kuukausin ajan.
Käänteisesti minulle asunnon ostajana olisi positiivinen signaali, mikäli isännöitsijälle soittaessa saisin kuulla, että taloyhtiölle riittää yhden kuukauden puskuri, koska osakkaat ovat maksukykyisiä, eikä meillä ole ongelmia tarpeen tullen kerätä ylimääräisiä vastikkeita.
Kohta 3 voi olla isoin ongelma näistä kaikista, koska pahimmillaan siinä menetät kokonaan sisään maksamasi puskurin.
Oletetaan, että taloyhtiö on kerännyt kahden kuukauden ylimääräiset vastikkeet, ja nyt sen tilillä on kolmen kuukauden puskuri.
Asuntosi vastike on 700 €, jolloin taloyhtiön tilillä on ”sinun” rahaasi 2100 € verran.
Mikäli nyt myyt asunnon, eikä välittäjäsi osaa kertoa asian merkitystä ostajalle, tulet antaneeksi ostajalle ilmaiseksi 2100 €.
Samoin joissain uudiskohteissa on yhtiöjärjestyksessä pykälä, että taloyhtiön tulee kerätä kolmen kuukauden pääomavastikepuskuri. Nämä rahat ovat jumissa taloyhtiön (nollakorkoisella) tilillä pahimmillaan koko laina-ajan, mutta tyypillisesti siihen asti, että lainasta on puolet maksettu takaisin.
Välittäjän tulisi siis perehtyä taloyhtiön talouteen ja oikeasti ymmärtää mitä tase pitää sisällään.
Yksi yleinen virhe on katsoa taseesta kohtaa ”rahat ja pankkisaamiset” tilinpäätöksestä eli hetkellä 31.12.
Tuona päivänä tilin saldo on yleensä suurimmillaan, sillä siinä näkyy sekä hoitovastikkeista että pääomavastikkeista kerätyt rahat, jotka käytetään maksuihin lähiviikkoina.
Eli mikäli pankkitilin saldoa katsotaan uudestaan parin viikon päästä, on saldo huomattavasti matalampi, koska taloyhtiön laskuja on maksettu sekä pankille on maksettu lainanlyhennys ja korot.
Vasta näiden maksujen jälkeen olisi järkevää tarkastella tilin saldoa, ja siitä tehdä johtopäätöksiä paljonko rahaa on kohdistettu myynnissä olevaan asuntoon.
Tämän selvittäminen vaatiikin välittäjältä vähän vaivaa, eikä isännöitsijä usein osaa sitä kertoa suoraan, eli välittäjän tulee olla isännöintiyhtiön kirjanpitäjään yhteydessä.
Tämän vuoksi hyvät välittäjät arvostavatkin isännöintiyhtiötä, jonka nettisivuilla on kaikkien henkilöiden yhteystiedot näkyvillä.
Vinkkini tänä keväänä valituille hallituksille, käykää keskustelua mikä olisi sopiva puskuritaso teidän yhtiölle. Se voi olla kolme kuukautta, mutta näinkin suurelle puskurille tulisi löytyä perustelu.
Jos perustelu on ”kolme kuukautta on sopiva puskuri”, kannattaa miettiä uudelleen, voisiko esim. kahden kuukauden puskuri ollakin riittävä.
