Kun rakennusliike lähtee suunnittelemaan uuden kerrostalon rakentamista, sen täytyy ottaa huomioon kaavoittajalta ja kaupungilta tulevat vaatimukset, ovat ne järkeviä tai ei.
Yksi yleinen vaade on rakentaa tietty määrä autopaikkoja sekä liiketiloja kivijalkaan. Tosin nykyään autopaikkavaateita on toisinaan höllätty mikäli julkiset yhteydet ovat hyvät. Tai mikäli alueelle halutaan rakentaa vielä enemmän asuntoja.
Esimerkki tästä on Tampereen Hiedanranta, joka tuntuu olevan kaupungin lempilapsi. Sinne on suunnitteilla taloja ilman autopaikkoja. Tai tarkemmin ottaen niin, että taloilla on yhteinen parkkitalo 400 metrin päässä.
Nähtäväksi jää kuinka moni asukas on valmis kävelemään tämän matkan omalle autolleen.
Tämän parkkitalon rakentamisen maksavat alueen asuntojen omistajat suoraan sekä epäsuorasti asuntojen hinnoissa.
Samalla tavalla rakennusliikkeet toimivat tavallisten autopaikkojen kanssa. Ei ole väliä ovatko autopaikat pihassa katoksessa vai maanalla parkkihallissa. Loppukäyttäjä maksaa laskun aina.
Esimerkiksi maanalaisen autopaikan rakentaminen maksaa noin 50.000 €. Hinta tietysti riippuu kuinka vaikeaa sen rakentaminen on.
Kuinka moni sitten on valmis maksamaan autopaikasta tämän verran? Ei kovin moni (ainakaan Helsingin keskustan ulkopuolella).
Mutta koska kaupunki vaatii, että autopaikkoja rakennetaan tietty määrä, niin niitä on tehtävä mikäli kerrostalon haluaa rakentaa.
Rakennusliike luonnollisesti ei halua vain myydä taloa ja jättää autopaikkoja omaan taseeseen, vaan nekin on myytävä. Miten tämä yhtälö ratkaistaan?
Jyvittämällä autopaikkojen hinnat asuntojen hintoihin.
Autopaikan hinnasta on höylättävä 20-30.000 €, jotta se menee kaupaksi. Jos autopaikkoja tehdään vaikkapa 20 kpl, ja niiden hinta on 20.000 €, täytyy asuntojen hintojen nousta 20*30.000 € = 600.000 €.
Jos asuntoja on 40 kpl, nousee jokaisen hinta keskimäärin 15.000 €, käytti autopaikkaa tai ei.
Loogista olisi nostaa perheasuntojen hintoja enemmän kuin pienten asuntojen, koska todennäköisimmin perheasuntojen asukkaat tarvitset autopaikan tai kaksi. Mutta mikäli asunnon hintaa nostetaan 30.000 €, alkaa myynti hankaloitumaan.
Tämän vuoksi kustannusta on jyvitettävä kaikkiin asuntoihin, jolloin lopputulema on, että myös autottomat maksavat autopaikkojen hinnasta.
Toki joku voisi esittää argumentin, että myös yksiön hinta on korkeampi koska taloyhtiöllä on autopaikkoja käytössä. Mutta en tiedä kuinka hyvin tämä toteutuu käytännössä.
Edellä kuvattu logiikka pätee myös liiketiloihin. Kun niitä pakotetaan rakentamaan, mutta niitä ei kukaan oikein haluaisi omistaa, niin ne on myytävä rakennuskustannuksiaan edullisemmin.
On sinällään kaunis ajatus, että kerrostalon kivijalassa olisi kahvila asukkaiden käytössä, mutta kuinka usein tämä toteutuu on eri asia.
Riippuen liiketilojen koosta, hintaa voidaan jyvittää asuntoihin merkittäviä summia.
Tämä toiminta, jossa markkinaehtoista toimijaa (rakennusliike) pakotetaan rakentamaan tiloja, joille ei ole kysyntää, on hyvä esimerkki siitä, miten kaupungin ja valtion luomat sääntelyt kangistavat markkinaa ja vähentävät hyvinvointia.
Vapaassa markkinassa se, joka haluaa jotain, tekee sen. Eli jos kaupunki haluaa liiketiloja kivijalkaan, sen tulisi ostaa ne.
Ja itseasiassa näin käsittääkseni toimitaan Hiedanrannassa. Kaupunki ostaa liiketilat itselleen, ja oletettavasti pyrkii vuokraamaan ja/tai myymään ne. Mutta riskin kantaa se, joka tiloja haluaa. Ei se, joka niitä ei halua.
Tietysti hyvä kysymys on se, että miltä kaupunkimme näyttäisi mikäli markkinat saisivat vapaat kädet rakentaa haluamansa määrän liiketiloja ja autopaikkoja. Voi olla, että alkuun niitä valmistuisi kovin vähän.
Mutta sitten kun kysyntä ylittää tarjonnan, alkaisi tiloja taas syntyä.
Luulen, että alkuun tämä voisi aiheuttaa epäoptimaalisia kohteita. Mutta pidemmän päälle kaupunkimme olisi edullisempi ja viihtyisämpi paikka asua.
