Usein kysytty kysymys asuntosijoittajilta on: kannattaako vuokratontti ostaa omaksi vai jättää vuokralle? Tähän on vaikea antaa selkeää vastausta, mutta avaan tässä tekstissä ajattelumalliani.
Oletetaan, että tontti on mahdollista lunastaa 20 000 eurolla ja siitä tuleva tonttivuokravastike on 5 % tontin arvosta eli 83 €/kk. Yksi helppo tapa tehdä päätös on miettiä, saanko muualta yli 5 % tuoton rahoilleni? Jos saan, ei tonttia kannata lunastaa vaan sijoittaa tilillä olevat 20 000 euroa tuohon parempituottoiseen kohteeseen.
Toisaalta tontin lunastuksella saa rahoilleen varman 5 % tuoton. Tai oikeastaan noin 3,5 % tuoton jos huomioidaan, että tonttivuokravastikkeen voi vähentää vuokratulosta verotuksessa. 3,5 % tuotto ei ole vaikea päihittää, mutta toisaalta se on käytännössä riskitön.
Joka tapauksessa absoluuttisen tarkat vertailut ovat lähes mahdottomia, koska riski muuttuu joka vaihtoehdossa. Jos joudut ottamaan lainaa tontin lunastamiseen, tulee siitä korkokulua sekä velkavivun oma riski.
Nykyaikaisissa maanvuokrasopimuksissa tonttivuokra nousee elinkustannusindeksin mukaisesti eli viime vuosina niihin on tullut aika kovia korotuksia. Samoin tontin lunastushinta nousee indeksin mukaan. Usein se onkin kirjattu niin, että lunastushinta on vuosivuokra jaettuna tuottovaateella. Eli jos vuosivuokra asuntosi tontille on esim. 1000 euroa ja tuottovaade on 5 %, on sen lunastus hinta 1000/0,05=20 000 €.
Tästä seuraa ajattelutapa, että parempi se on ostaa nyt koska lunastushinta vaan nousee vuosi vuodelta, mikä sinällään on totta, mutta hinta vain seuraa inflaatiota. Yhtä lailla muiden sijoituskohteiden tuotto nousee vuosi vuodelta (keskimäärin).
Toisaalta sitten jos sinulla on 20 000 euroa tilillä rahaa etkä keksi niille muuta käyttöä pitkällä aikavälillä, miksipä ei lunastaisi.
Korkoa ja pääomaa voikin miettiä saman janan ääripäinä. Pääomaa voi muuttaa korkotuotoksi ja korkotuottoa voi muuttaa pääomaksi.
Voit sijoittaa pääomaa ja saada sille korkoa/tuottoa. Tuotto on yleensä pientä pääomaan nähden, mutta kun aika tekee tehtävänsä, tuottoa kertyy mukavasti. Asuntosijoitus, jonka oman pääoman tuotto on 10 %, kerryttää varsin mukavan omaisuuden 20 vuoden aikana, vaikka ensimmäiset viisi vuotta siihen pitäisikin syöttää pääomaa negatiivisen kassavirran vuoksi. Näin korko vuorostaan muuttuu pääomaksi, jonka voi taas muuttaa koroksi.
Kuvitellaan sijoittaja, jolla on miljoona euroa pääomaa sijoitettavaksi. Paljonko hänen tulisi tästä sijoittaa? Vastausta voi hakea omista tavoitteista ja toiveista, jotka ovat tämän blogitekstin ulkopuolella. Mutta ajatellaan vaikka, että hän haluaa jättää 100 000 euroa pahan päivän varalle likvidiksi tilille ja sijoittaa loput 900 000 euroa ja saa sille 5 % vuosituoton. Nyt hänelle kilahtaa tilille vuosittain 45 000 euroa tuottoa ja voi elää sillä.
Vaihtoehtona hänellä olisi olla sijoittamatta euroakaan ja vain kuluttaa miljoonansa. Jos vuosibudjetti on sama 45 000 euroa, riittäisi miljoonasta 22 vuodeksi ja sitten tili olisi tyhjä.
Tai kolmas vaihtoehto on valita vaihtoehto yksi, mutta siirtyä joko kokonaan tai asteittain vaihtoehtoon kaksi eli pääoman kuluttamiseen. Tässä tulee ensinnäkin se hankaluus, että ei tiedä montako vuotta on vielä elossa eli paljonko pääomaa tarvitsee, sekä mietintä paljonko rahaa haluaa jättää jälkipolville. Tuntuukin, että moni ratkaisee tämän ongelman elämällä kohtuullisesti ja valitsemalla ensimmäisen vaihtoehdon eli sijoittaa pääoman ja elää sen koroilla. Pääoma sitten siirtyy seuraavan polven hoidettavaksi.
Ja koska meillä on todella kattavasti erilaisia rahoitusinstrumentteja, on melkein mikä tahansa peliliike mahdollista, kunhan ensin itse tietää mitä haluaa. Sijoittaja voi esimerkiksi sijoittaa pääoman nyt ja nauttia korosta (tai tämän hetken asuntosijoituksen kohdalla maksaa negatiivista kassavirtaa) ja uudelleenrahoittaa sijoituslainan viiden vuoden päästä. Tällöin kassavirta paranee ja tilanne muuttuu psykologisesti helpommaksi. Toki saman voi tehdä heti, eli lyhentää sijoitusasunnon lainaa, mikä parantaa kassavirtaa välittömästi.
Tämän vuoksi on tavallaan hassua jos asuntosijoittaja tuskailee negatiivista kassavirtaa kun tilillä on paljon rahaa. Tuolla rahalla voi lyhentää lainaa ja parantaa kassavirtaa. Muuttuiko sijoituskohde nyt paremmaksi kun sen kassavirta parani?
Kassavirran näkökulmasta sijoitusasunto onkin tällä hetkellä hyvin samanlainen kuin rahastosijoittajan kassavirta on yleensä: negatiivinen. Rahastosijoittajahan laittaa joka kuukausi summan indeksirahastoon eikä välttämättä saa sieltä edes osinkoja. Sijoitustoiminnan kassavirta on pakkasella, mutta oma pääoma kasvaa tasaisen varmasti.
Mutta kuten aina, kaikki lähtee pohdinnasta mitä itse haluaa. Vaikka kassavirtaa ei juuri nyt tarvitsisi, tärkeää on huolehtia siitä sen verran, että ei joudu pakkomyymään omaisuutta mikäli tulee yllättäviä rahareikiä. Kun kassavirta on hallussa, voi riskiä ottaa enemmän, eli tehdä sijoituksia, joiden tuotto on korkeampi mutta nostettavissa vasta pidemmän ajan päästä.