Kesäkuun lopulla julkistettu Petteri Orpon hallituksen ohjelma ”Vahva ja välittävä Suomi” on herättänyt laajasti keskustelua useiden linjausten osalta. Leikkaukset luonnollisesti aiheuttavat aina närää, jos ne liippaavat itseä läheltä ja sanomista on tullut mm. asumistuen 350 miljoonan euron säästöpaketista, ensimmäisen sairaslomapäivän palkattomuudesta, sosiaalietuuksien indeksikorotusten pienentämisestä ja kovista työllisyyskeinoista. Päämääristä, valtiontalouden vahvistamisesta ja työllisyyden nostamisesta, konsensus on selkeä, mutta keinot ovat ne, mistä ollaan eri mieltä.

Oman mielenkiintoni keskiössä on ensisijaisesti hallitusohjelman Toimivat asuntomarkkinat ja sujuva liikenne –osio, jossa todetaan hallituksen asuntopolitiikan keskeisimmän tavoitteen olevan asuntomarkkinoiden toimivuuden edistäminen ja toiveita vastaavassa kodissa edullisesti asumisen mahdollistaminen kaikille suomalaisille. Ohjelmassa on määritelty, että suomalaisilla tulisi työllään ja säästämisellä olla mahdollisuus hankkia omistusasunto, jota hallitus edistää asuntojen ja asuntorahoituksen riittävän tarjonnan mahdollistamalla. Tätä tavoitetta kohti askeleita otetaan mm. ASP-järjestelmän kehittämisellä; korottamalla korkotukilainan enimmäismäärää ja poistamalla ASP-säästämisen aloitus ikäraja. Tämän lisäksi hallitusohjelmassa on myös esitetty selvitettävän mahdollisuutta asuntokaupan varainsiirtoveron poistamiseen tai laskemiseen. Henkilökohtaisesti annan pessimismin vaivata itseäni sen verran, että vahvasti epäilen, ettei tämä ikuisuuskysymys etene tälläkään kertaa tätä sivulauseessa mainintaa pidemmälle, vaikka varainsiirtoveron osuus valtion verokertymästä onkin marginaalinen. En siis ajatellut pidättää asian suhteen hengitystäni.

Hallitus linjaa ohjelman asumisen tukemista käsittelevässä osiossa toteuttavansa asumistuen kokonaisuusuudistuksen, jonka tavoitteena on ohjata asumistuki paremmin sitä tarvitseville muun muassa palauttamalla tukeen varallisuusrajat. Asumistuen leikkausten ohella ehkä eniten kohauttanut asumiseen liittyvä linjaus löytyy hallitusohjelman sivulta 121:

”Hallituksen tavoitteena on mahdollistaa työvoiman joustava liikkuminen työn perässä huolehtimalla toimivista vuokra-asuntomarkkinoista. Tavoitteen toteuttamiseksi hallitus huolehtii riittävästä asuntotuotannosta, joka tarjoaa suomalaisille monipuolista ja kohtuullisen hintaista asumista. Lähtökohtaisesti laadukasta ja kohtuullisen hintaista asumista edistetään vapaarahoitteisella asuntorakentamisella. Hallitus kohdistaa yhteiskunnan tukemat vuokra-asunnot nykyistä tehokkaammin pienituloisille, vähävaraisille ja erityisryhmille, joiden on vaikea vuokrata asuntoa vapailta markkinoilta. Hallitus vähentää yhteiskunnan tukemaa ARA-asuntotuotantoa hallitusti.”

Hallituksen tahtotila on siis kohdentaa yhteiskunnan tukemat vuokra-asunnot nykyistä tehokkaammin pienituloisille, vähävaraisille ja erityisryhmille palauttamalla näihin asuntoihin varallisuusrajat ja vuokra-sopimusten määräaikaisuuden, jolloin asunnoissa asuvien vuokralaisten taloudellisen tilanteen merkittävästi parantuessa, asunto ei olisi määräajan jälkeen hyvätuloisten käytettävissä. Lisäksi korkotukilainoitusta supistetaan ja myöhemmin ohjelmassa mainitaan myös, että uusien asumisoikeusasuntojen rahoittaminen lopetetaan kokonaan.

Voimakas inflaatio on kurittanut kuluttajien ostovoimaa siten, että omistusasuntomarkkinoilta on siirrytty vuokra-asuntomarkkinoille. Kun asumisen ulkopuoliset kulut nakertavat tuloista yhä suuremman osan, kasvaa vuokratason merkitys entisestään. Tämä väistämättä johtaa edullisempien asuntoratkaisujen kysynnän kasvuun, joka kohdistuu niin ARA-asuntoihin kuin edullisempiin ja pienempiin vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin.

Kasvavat kustannukset aiheuttavat kuitenkin paineita vuokrien nostoon. Vuoden 2023 alkupäässä ARA-vuokrien korotukset ovat olleet maltillisia ja erot markkinavuokriin ovat alueellisesti jopa kasvaneet. Kustannuspaineet ovat kuitenkin johtaneet siihen, että julkiset vuokrayhtiöt ovat käytännössä pakotettuja tekemään merkittäviäkin vuokrankorotuksia vuoden lopulla ja ensi vuonna. Tämä todennäköisesti johtaa siihen, että vapaarahoitteisten ja korkotuettujen asuntojen vuokratasot alkavat vähitellen lähetä toisiaan myös isommilla paikkakunnilla, joissa perinteisesti ARA-vuokrien suhteellinen taso on ollut vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja merkittävästi matalampi.

Nykyinen markkina, jossa yksityiset vuokranantajat ovat tyhjien kuukausien riskin vuoksi haluttomia siirtämään nousseita kustannuksia suoraan vuokriin, todistaa sen, että vapaarahoitteisetkin markkinat reagoivat kysynnän ja tarjonnan epätasapainotilanteisiin. Mekanismi siis ainakin periaatteellisella tasolla toimii. Siitä missä määrin tästä markkinaehtoisesta rakenteesta on ylläpitämään asumisen kohtuuhintaisuutta Suomen laajuisesti ja kuinka paljon sitä on tuettava valtion toimesta on eriäviä mielipiteitä, niin kuin siitäkin, mikä ylipäätään on kohtuuhintaista asumista.

Katastrofaalista vai kiitosta ansaitsevaa?

Hallituksen linjaus ARA-tuotannon vähentämisestä on tyrmistyttänyt kohtuuhintaisia asuntotoimijoita ja luotto siihen, että asumisen kohtuuhintaisuutta voidaan ylläpitää markkinaehtoisesti esimerkiksi pk-seudulla, on toimijoiden keskuudessa heikko. Asuntosäätiön toimitusjohtaja Esa Kankainen on kommentoinut asiaa seuraavasti: ”Hallitusohjelman vahva markkinaehtoisuus asuntotuotannossa on myrkkyä kohtuuhintaisen asumisen kannalta. Miten jatkossa varmistetaan, että mm. terveys- ja sosiaalialan ja palvelualan työntekijät voivat asua kaupungeissa, joissa työtä tekevät?” Myös Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry pitää Orpon hallituksen ohjelman asuntopoliittisia linjauksia katastrofaalisina. KOVA ry:n toimitusjohtaja Jouni Parkkosen mielestä hallitusohjelma ei tunnista lainkaan kohtuuhintaisen asuntotuotannon ja asuntokannan roolia alueiden elinvoiman ja työvoiman liikkuvuuden edistäjänä ja turvaajana. Hän näkee tulorajojen käyttöönoton ja määräaikaiset vuokrasopimukset myös riskinä uuden kannustinloukun muodostumiselle. Vastaavia lausuntoja ovat antaneet mm. Nuorisoasuntoliitto ja Asuntosäätiö.

Siinä missä kohtuuhintaiset asuntotoimijat sättivät Orpon hallituksen linjauksia, kiittää Suomen Vuokranantajat asuntosijoittajien huomioimisesta. ”On positiivista, että tulevan hallituksen asuntopolitiikassa huomioidaan vapaarahoitteisen asuntotuotannon merkitys toimivilla vuokramarkkinoilla. Pienet yksityiset vuokranantajat ovat merkittävä joukko vuokra-asuntojen tarjoajia. Asuntopolitiikassa tämä ryhmä on usein jäänyt vähälle huomiolle. Se, että yksityisiin vuokranantajiin ei kohdistu veronkiristyksiä tai sääntelyä, tuo turvaa ja vakautta vuokramarkkinoille”, Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes toteaa.

Asettuu sitten kysymyksessä kummalle kantille tahansa, voidaan varmasti olla yhtä mieltä siitä, että asuminen ja siihen liittyvät suhdanteet ovat luonteeltaan sellaisia, että ”tuuliviiri” -politiikalla ei asuntokysymyksiä ratkaista. Tulisi siis löytää pidemmän tähtäimen ratkaisu, joka saisi elää rauhassa mielellään useamman vaalikauden.

Olen aiemmissa blogeissa esittänyt kevyttä kritiikkiä EKP:lle kauasnäköisyyden puutteesta ja liiallisesti reaktiivisuudesta meneillään olevaan talouden tilanteeseen ja vastaavan kritiikin voisi nyt esittää myös ennakoivasti hallitukselle. Asuntomarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan välisen tasapainon löytäminen ja asuntorakentamisen palautuminen tarpeen tasolle on tärkeää, ylitarjonta markkinoilla kun ei aja suuremmassa kokonaisuudessa kummankaan osapuolen asiaa. Valmisteltavat toimet pitäisi kuitenkin suunnitella reaktioksi muutaman vuoden päässä häämöttävään tilanteeseen, sen sijaan, että reagoidaan hetkessä mekanismilla, joka jo pelkästään byrokraattisuutensa vuoksi alkaa vaikuttaa aivan liian myöhään. Kohtuuhintainen asuminen, asunnottomuus ja alueellinen segregaatio ovat kysymyksinä niin monitahoisia, ettei niitä kukaan pysty ratkaisemaan täysin, mutta väitän, että parhaaseen tulokseen päästäisiin sillä, että tehdään informoitu valinta kaistasta ja yritetään ajaa perille saakka tekemättä u-käännöksiä joka neljäs vuosi.