Asuntokauppa näyttää edelleen synkältä, vaikka pieniä toivoa antavia valonpilkahduksiakin on jo ollut havaittavissa alakulon keskeltä. Myynnin sakatessa asunnonvaihtotarpeita täytetään nyt enemmissä määrin vuokra-asuntomarkkinoilla. Myös kesä toi mukanaan oman piristysruiskeensa asuntovuokraukseen erityisesti opiskelukaupungeissa, kun viimeisetkin ovat saaneet tiedon opiskelijavalintojen tuloksista.

Vuokra-asuntojen kokonaistarjonta on kasvanut merkittävästi viimeisten vuosien aikana, mikä on johtanut useilla alueilla ylitarjontaan. Vuonna 2000 vuokra-asuntoja oli Suomessa 906 000. Niistä vapaa-rahoitteisia vuokra-asuntoja oli alle puolet 491 000. Rakentamisen noususuhdanteen aikana leijonan osa uusista kerrostaloasunnoista päätyi asuntosijoittajille- ja rahastoille. Vuokra-asuntobuumi on johtanut siihen, että vuoden 2021 loppuun mennessä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä oli lähes tuplaantunut, kohoten 847 000:een. Erityisesti vapaa-rahoitteisten asuntojen määrä on kasvanut Vantaalla, Espoossa, Oulussa, Jyväskylässä ja Tampereella, joissa kaikissa niiden määrä on yli tuplaantunut vuosien 2000 ja 2021 välissä.

Korkojen nousun myötä sijoittajat ovat kuitenkin tehneet äkkijarrutuksen, mikä näkyy selkeästi uudiskohteiden kysynnän laskuna ja luonnollisesti heijastuu suoraan rakentamiseen, vaikkakin viiveellä. Suomen Vuokranantajien kyselyn mukaan vuonna 2022 vielä noin 50 prosenttia vastaajista ilmoitti olevansa joko aikeissa tai ainakin kiinnostuneita ostamaan uuden sijoitusasunnon tulevan kahdentoista kuukauden aikana, kun taas vuoden 2022 lopussa toteutetussa Vuokranantaja 2023 -kyselyssä potentiaalisten sijoitusasunnon ostajien osuus oli laskenut 39 prosenttiin. Markkina kertoo ja oma oletukseni on, että luku on tällä hetkellä tätäkin matalampi.

Sijoitusasuntojen kysynnän laskusta ja rakentamisen suhteellisen nopeasta hyytymisestä huolimatta viive varmistaa sen, että tämän kesän vuokraussesonki on edelleen vilkas niin kysynnän kuin tarjonnankin osalta. Opiskelijoita kiinnostaa erityisesti hyväkuntoiset yksiöt ja pienet kaksiot läheltä oppilaitoksia ja sujuvien kulkuyhteyksien varrelta. Asuntoa etsivät ovat entistä laatutietoisempia ja halutulla sijainnilla olevista, hyväkuntoisista, opiskelijabudjettiin sopivista asunnoista käydään kovaa kilpailua. Tampereella kovinta taistelua käydään Kalevassa ja Hervannassa sijaitsevista vuokra-asunnoista, kun taas hieman syrjemmässä, vähemmän optimaalisella sijainnilla oleviin vuokra-asuntoihin ei ole vastaavaa tunkua. Vuokranantajien onkin hyvä tiedostaa ja tarvittaessa reagoida laatukilpailun kiristymiseen.

Asunnon ostoa mietitään nyt pidempään ja monet päätyvät oman kodin ostamisen sijaan etsimään asuntoa vuokramarkkinoilta. Myynnin takkuaminen näkyy vuokra-asuntomarkkinoilla isompien asuntojen kysynnän kasvuna. Vaikka vuokra-asuntojen määrä on ”asuntosijoitusbuumin” myötä merkittävästi kasvanut viime vuosina, ei nykyinen tarjonta vastaa kysyntään. Sijoittajien suosimia yksiöitä ja pieni kaksioita on tarjolla paljon, mutta kolmioita ja nelikoita on vuokramarkkinoilla huomattavasti pienempiä asuntoja vähemmän. Suurien asuntojen vuokrat ovat myös nousseet yksiöiden vuokria nopeammin.

Vuokramarkkinoille siirtynyt kysyntä näkyy vuokrissa laimeasti

Edellä eritellyistä syistä johtuva kasvanut kysyntä näkyy kuitenkin vuokra-asuntojen hinnoissa edelleen suhteellisen vähän. Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuoden 2023 huhti-kesäkuussa pääkaupunkiseudulla 0,5 % ja muualla Suomessa 1,8 % vuodessa. Eniten vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat Oulussa (2,5 %), Hämeenlinnassa (2,4 %) sekä Tampereella (2,1 %) ja vähiten Espoossa (0,4 %), Helsingissä (0,4 %) sekä Raumalla (0,6 %). Näissä luvuissa ei näy erityisesti ammattimaisten vuokranantajien suosimat kerta-alennuskampanjat kuten ensimmäinen ilmainen kuukausi tms., jotka  pienentävät luonnollisesti todellista vuosivuokraa.

Viiveellä näkyvä rakentamisen väheneminen ei siis vielä heijastu vuokra-asuntojen hintatasoon, siitä huolimatta, että vuokrankorotuksiin on jo pidempään ollut merkittävää painetta. Osa kohonneista kustannuksista toki pyritäänkin siirtämään vuokriin, mutta korotukset ovat edelleen jääneet pääosin maltilliseksi nousseisiin kustannuksiin nähden. Runsaan tarjonnan lisäksi vuokrien nousun jarruna toimii myös asiakkaiden maksukyvyn heikentyminen kokonaisvaltaisen kustannusten nousun myötä. Erityisesti yksityiset vuokranantajat pyrkivät ensisijaisesti pitämään kiinni vuokralaisistaan, eivätkä ota riskiä tyhjistä kuukausista, joita voisi syntyä, mikäli vuokralainen päättäisi muuttaa vuokrankorotuksen myötä. Noin 50 000 ARA-asunnollaan Suomen suurin asuntoja omistava yhtiö Helsingin kaupungin asunnot (Heka) sen sijaan on ilmoitti viimekuun lopulla reiluista, jopa 15 % vuokrankorotuksista.  Oman mausteensa tähän varmasti tulee antamaan myös uuden hallitusohjelman mukainen asumistuen leikkaus. Opiskelijoiden tiukentunut rahatilanne ajaa etsimään edullisempaa asuntoa ja ohjaa asunnon hakijat ensisijaisesti opiskelija-asuntosäätiöiden tiskeille.

Asuntopehtoorin vuokrauksen liiketoimintapäällikkö Sofia Savimäki ennustaa, että rakentamisen vähentyessä ja ylitarjonnan sitä myöden vähitellen purkautuessa, isojen toimijoiden lisäksi myös yksityisten vuokranantajien on mahdollista tehdä vuokrankorotuksia seuraavan kahden vuoden aikana. Korotusmahdollisuuksissa tulee kuitenkin olemaan lähinnä tarjonnasta johtuvia aluekohtaisia eroja niin kaupunkien välillä kuin sisälläkin. Mielenkiintoista on nähdä, millainen tilanne tarjonnan ja kysynnän välillä on ensi kesänä.

Mitä hyvän vuokralaisen löytyminen vaatii nykyisessä markkinassa?

Vaikka opiskelijasesonki tuo sopivasti vauhtia vuokra-asuntomarkkinoille, on tilanne kuitenkin tarjonnan paljouden määrittämässä markkinassa se, että hyviä vuokralaisia ei riitä kaikkiin asuntoihin. Kun tavoitteena on löytää vuokra-asuntoon hyvä, pitkäaikainen ja luotettava vuokralainen, on tärkeää panostaa asunnon houkuttelevuuteen potentiaalisten vuokralaisten silmissä. Koska vuokra-asuminen on yhä useammalle vaihtoehto omistusasumiselle, väliaikaisen ratkaisun sijaan, ja koska kotona vietetään yhä enemmän aikaa, kiinnittävät potentiaaliset vuokralaiset enenevässä määrin huomiota asunnon toimivuuteen ja kuntoon. Hyväkuntoinen vuokra-asunto houkuttelee asukkaiksi hyviä vuokralaisia, jotka arvostavat asunnon hyvää kuntoa ja haluavat myös kohdella asuntoa hyvin.

Kun asunto on hyvässä kunnossa ja houkuttelee asukkaiksi sellaisia vuokralaisia, joita asuntoosi haluat, on aika kiinnittää huomiota itse asunnon vuokraamiseen. Niin vuokra-asuntomarkkinoilla, kuin asuntomyynnin markkinoilla korostuu strategisen myynnin ja markkinoinnin merkitys. Oikean, reaaliaikaiseen markkinadataan perustuvan hinnoittelun ja suunnitelmallisen, tehokkaan, markkinoinnin merkitys on suuri. Sisällöllisesti laadukas ja kattava ilmoitus, oikealla alustalla, oikeaan aikaan, houkuttelee potentiaaliset ostajat tutustumaan asuntoon tarkemmin ja välittäjän asiakaslähtöinen, palvelualtis asenne, tekee prosessista vuokraajalle mahdollisimman mukavan ja vaivattoman kokemuksen.

Hyvät kuvat tehostavat asunnon vuokraamista; ne lisäävät kiinnostusta asuntoa kohtaan ja nopeuttavat hyvän ja luotettavan vuokralaisen löytymistä. Kohdeilmoitus on asunnon käyntikortti, joten on tärkeää panostaa visuaalisten elementtien lisäksi myös kohdeilmoituksen kuvaukseen, jotta se välittää potentiaalisille vuokraajille kaiken tarvittavan tiedon ja avaa asunnon potentiaalin. Kohdeilmoituksessa kannattaa painottaa vuokralaiselle tärkeitä alueen erityispiirteitä; mahdollista hyvää sijaintia lähellä oppilaitoksia, palveluita ja/tai keskustaa, sekä käteviä liikenneyhteyksiä.

Asunnon vuokrauksessa kannattaa panostaa kohteen monikanavaiseen markkinointiin tukemalla ilmoituksen näkyvyyttä myös näkyvyydellä sosiaalisessa mediassa, jossa on mahdollista tavoittaa vuokralaisia vuokra-asuntoportaaleiden ulkopuolelta. Liikaa ei voi korostaa myöskään vuokrausprosessin vaatimaa aktiivisuutta. Vuokra-asunnon saavuttamaa näkyvyyttä, tulleiden hakemusten määrää on tärkeää arvioida aktiivisesti ja tarvittaessa käyttää apuna erilaisia lisänäkyvyysratkaisuja, jotta kohde tavoittaa sopivan yleisön. Yhteydenottoihin on syytä vastata nopeasti ja joustavuus esim. näyttöjen aikatauluttamisessa on parantaa mahdollisuuksia hyvän vuokralaisen löytymiseen.

Mikäli sinulla on sijoitusasunto vailla hyvää vuokralaista ja kaipaat strategista kumppania avuksi vuokrausmarkkinoilla luovimiseen, välittäjämme/vuokraneuvottelijamme ottavat asian hoitaakseen. Vuokraamme asuntosi ammattitaidolla puolestasi. Palkkiomme ovat kiinteitä (huoneluvun mukaan) ja vuokravälityksemme sisältää aina vuoden vuokratakuun – mikäli vuokralainen ei maksa vuokraa, me maksamme sen! Ota yhteyttä!