Euroopan keskuspankki (EKP) nosti torstaina FED:n vanavedessä kaikkia kolmea ohjauskorkoa 0,5 prosenttiyksikköä. Korkojen nousu oli odotettu, mutta EKP:n pääjohtajan Lagarden kommentit inflaatiopaineesta ja korkonostojen tarpeellisuudesta myös tulevaisuudessa sen sijaan eivät. Ennen EKP:n kokousta mediassa uutisoitiin toiveikkaana marraskuussa euroalueella tapahtuneesta inflaation hidastumisesta ensi kertaa 17 kuukauteen. Vaikka uutisten ei sinällään oletettu näkyvän vielä tämän viikon torstain päätöksessä, markkinoilla oli selvästi toiveita siitä, että myönteiset tiedot inflaation hidastumisesta vaikuttaisivat ensi vuoden ohjauskorkonostoihin. Tältä toiveelta kuitenkin putosi pohja ainakin väliaikaisesti Lagarden torstaisessa tiedotustilaisuudessa.

EKP:n kiristyvä rahapolitiikka – matka tähän pisteeseen

EKP:n hintavakaustavoitteen mukaan inflaation tulisi pysytellä 2 prosentin vuosivauhdissa keskipitkällä aikavälillä. Marraskuussa euroalueen inflaatio oli tähän nähden viisinkertainen. Nopeasti nousseen inflaation taustalla vaikuttavat heikosta tarjonnasta johtuva kysynnän ja tarjonnan epätasapaino, energian kallistumistrendi ja pandemian jälkeinen kulutusmahdollisuuksien lisääntyminen. Ohjauskorkoa nostamalla EKP pyrkii vähentämään edullisen rahan määrää markkinoilla ja siten vähentämään kuluttajien ja yritysten ostohalukkuutta.

Millainen matka tähän pisteeseen on sitten tehty. Vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen matalalla pysytelleet korot kääntyivät 12 kk euriborin osalta ensi kertaa negatiiviseksi 5.2.2016 ja pysyivät negatiivisena siitä saakka aina tiistaihin 12.4.2022 saakka. Euroopan keskuspankki on nostanut tänä vuonna ohjauskorkojaan heinäkuussa 0,50 prosenttiyksikköä, syyskuussa 0,75 prosenttiyksikköä, lokakuussa 0,75 prosenttiyksikköä ja nyt joulukuussa 0,50 prosenttiyksikköä. Jokainen nosto on luonnollisesti heijastunut myös euribor-korkoihin, 12 kk euriborin ollessa tämän viikon perjantaina 16.12 jo 2,993 %.

EKP kommunikoi ohjauskorkojen nostoon liittyen ahkerasti ja antaa etukäteisilmoituksia korkojen nostosta. Onkin hyvin mahdollista, että Lagarde pyrkii hallitsemaan inflaatiota ”pelottelulla”, sillä konkreettinen toteuttaminen on riskialttiimpaa. Suomessa nousevista koroista on selviydytty suhteellisen hyvin tähän saakka, mutta mm. Italia ja Kreikka ovat valtavan paineen alla nousevien korkojen vuoksi. Italiassa, jonka 10-vuotisen valtion lainan korko nousi perjantaina lähes 4,5 prosenttiin, Lagarden tiedotustilaisuus herättikin voimakkaan vastareaktion. Italian ministerit päätyivät kommentoimaan asiaa kilpaa mm. Twitterissä leimaten päätöksen käsittämättömäksi ja hulluksi. Italian puolustusministeri Guido Crosetto meni niinkin pitkälle, että kommentoi Reutersin haastattelussa Lagarden päätöksen pelaavaan suoraan Venäjän pussiin: ”Luomme taloudellisesta ja sosiaalisesta näkökulmasta tilannetta, joka on Venäjän paras liittolainen juuri nyt”.

EKP:n päätös sai tukea muun muassa Ranskan keskuspankin pääjohtajalta Francois Villeroy de Galhaulta, joka totesi päätöksen olleen välttämätön tässä inflaatiotilanteessa. Suomen keskuspankin pääjohtaja Olli Rehn taas ennusti, että EKP:n on pakotettu tekemään suuria koronnostoja ainakin vielä kahdessa seuraavassa kokouksessaan.

EKP:n tekemät peliliikkeet talouden tasapainottamiseksi vaikuttavat talouden tilaan hitaasti. Mikäli Lagarden puheessa kertoma todella realisoituu todeksi ja EKP jatkaa ohjauskorkojen nostoa myös tulevissa kokouksissa, ottaa EKP mielestäni erittäin suuren, mutta tietoisen riskin kysynnän kuristamisesta ja hyväksyy taantuman ja mahdollisen laman hintavakauden saavuttamiseksi. Pelkona on, että EKP ei pysty korkoja nostamalla pääsemään takaisin 2 prosentin inflaatiotavoitteeseensa upottamatta euroalueen velkaantuneimpia talouksia siinä rytäkässä.

Nopean koronousun merkitys asuntosijoittajalle

Kiinteistöjen on perinteisesti sanottu olevan hyvä inflaatiosuoja. Korkeaan inflaatioon reaktiona nousevat korot kuitenkin rokottavat väistämättä asuntosijoittamisen kannattavuutta, sillä nousevia lainakuluja ja hoitovastikkeita ei pystytä nopean nousun aikana täysimääräisesti siirtämään vuokriin. Asuntosijoittajan kannalta positiivisiakin vaikutuksia kuitenkin on. Inflaatio ja nousevat korot taistelevat tehokkaasti asuntomarkkinoita vaivannutta liikarakentamista vastaan. Nousseita rakentamiskustannuksia ei pystytä suoraan siirtämään hintoihin, mikä väistämättä vähentää rakentamista, mikä edelleen tarjonnan laskiessa mahdollistaa vuokrien nousun. Korkea lainarahan hinta myös lisää vuokra-asuntojen kysyntää, sillä yhä useampi päätyy vuokralle odottelemaan tilanteen raukeamista ennen oman kodin ostamista.

Aiemmassa blogikirjoituksessani kirjoitin: ”Lohtua voi ottaa siitä, että asuntomarkkinat ovat suhteellisen hitaasti liikkuvia, eikä yöllä tapahdu mitään, mihin et kerkiäisi reagoida aamulla tai ensi viikolla”. Ikävä kyllä tämä sama lause saa tässä yhteydessä hieman eri sävytteisen merkityksen. Koska asuntomarkkinoilla ei tosiaan tapahdu mitään yön yli, ottaa nousevien kustannusten siirtäminen vuokriin, nousseista kustannuksista johtuva rakentamisen vähentyminen ja siten kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen ja yleisesti kannattavuuden palautuminen sopivalle tasolle, oman aikansa. Ehkä vuoden, kaksi tai kolme. EKP:n pääekonomi Philip Lane totesi viime viikolla olevansa suhteellisen varma siitä, että inflaatiopiikki on nyt saavutettu ja EKP:n arvioikin omassa ennusteessaan inflaation laskevan ensi vuonna 6,3 prosenttiin, 2024 edelleen 3,4 prosenttiin ja hidastuvat 2025 lähelle tavoitetta 2,3 prosenttiin.

Onkin todennäköistä, että samanaikaisesti vaikuttavat voimat asuntomarkkinoilla ja EKP:n rahapolitiikassa tulevat seuraavan 2-3 vuoden aikana muuttamaan tilannetta merkittävästi ja mikäli Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa ratkeaa voi markkina kääntyä jopa päälaelleen. Lainaan lopussa pätkän Miikan aiemmasta blogikirjoituksesta ja totean:

”Asuntoon kannattaa sijoittaa, jos uskoo sen olevan hyvä sijoitus 20 vuoden aikana kokonaisuutena. Välillä tuotto voi olla heikompi ja välillä vahvempi. Se, mihin voit vaikuttaa on miltä alueelta, mistä taloyhtiöstä ja minkälaisen asunnon ostat. Jos kaupunki houkuttaa ihmisiä muuttamaan sinne, työllisyys on hyvää ja löydät sieltä hyvästä taloyhtiöstä asunnon hyvällä hinnalla, on sijoitus melko varmasti hyvä kunhan annat ajan tehdä tehtävänsä.”