Korkojen noustua moni saattaa pohtia kannattaako asunto- tai tulonhankkimislainaan tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä.
Jos oletetaan, että lainan kokonaiskorko on 4 %, saa ylimääräiselle lyhennykselle neljän prosentin tuoton. Mikäli kyseessä on asuntolaina, ei korkovähennys enää auta. Mutta tulonhankkimislainassa korkovähennys on 100 %.
Tämä tarkoittaa sitä, että valtio osallistuu korkojen maksuun 20-34 % osuudella riippuen, onko sijoittaja osakeyhtiö vai henkilö. Saat siis vähentää tuotoistasi korkokulut kokonaan, mikäli laina on nostettu tulonhankkimistarkoituksessa (esim. sijoitusasunto).
Esimerkiksi 30 % pääomatuloverolla 4 % sijoituslainan todellinen korkokulu on 2,8 %. Tästä seuraa, että ylimääräinen lyhennys on kannattavampaa asuntolainalle kuin tulonhankkimislainalle.
Jos lainalla on hankittu sijoitusasunto, jonka vuokratuotto on 4 %, herää kysymys.
Kannattaako ylimääräinen lyhennys?
Tämä on oikeasti todella vaikea kysymys vastata, mutta koska en tykkää ”se riippuu” vastauksista, yritän antaa kättä pidempää oman päätöksenteon tueksi.
Ihan suoraan mietittynä saat ylimääräiselle lyhennykselle siis 2,8 % tuoton. Tuotto on siinä mielessä riskitön, että sen saa täysin varmasti. Pankki ei tule perimään korkoa tämän summan osalta.
Mutta ei riskitön siinä mielessä, että minkälainen vaihtoehtoiskustannus lyhennyksellä on. Tästä lisää myöhemmin.
2,8 % varma tuotto on toisaalta ihan kiva. Sitä on helppo verrata pörssin 7-8 % keskimääräiseen tuottoon, joka vaatii riskinottoa. Tai asunnon 4 % vuokratuottoon (joka kyllä on älyllisesti epärehellinen vertailu, pitäisi verrata oman pääoman tuottoon, joka on nykykoroilla noin 7-10 %).
Toisaalta pitää huomioida, että tämän 2,8 % tuoton saat vain ensimmäiseltä vuodelta, mikäli siis lainasi on sidottu 12 kk euriboriin, mitä en suosittele.
Mikäli kokonaiskorkosi laskee vaikkapa kolmeen prosenttiin, on sen vuoden tuotto tälle ylimääräiselle lyhennykselle enää 2,1 %.
Absoluuttista tuottoa tärkeämpää on mielestäni miettiä vaihtoehtoiskustannusta. Mitä muuta voisit ostaa ylimääräiseen lyhennykseen käytetyllä rahalla?
Jos unohdetaan heräteostokset ja pysytään sijoittamisen puolella, saisi tuolla rahalla pörssistä ja asunnoista paremman tuoton. Monimutkaisen asiasta tekee se, että asuntoa ei voi ostaa tonnilla eikä pörssin heilunnasta tiedä.
Lisäksi lainanlyhennystä ei saa takaisin tilille oikein millään. Et voi nostaa pankista 1000 € takaisin puolen vuoden päästä kun rahalle olisikin tarve.
Toki sitten kun tonnin lyhennyksiä on tehty 30 kertaa, voit uudelleenrahoittaa lainan ja sijoittaa sen uudelleen. Tämä vain vaatii jokusen vuoden aikaa.
Ja tästäkin menee aina jonkinlainen järjestelypalkkio sekä tulee vaivaa ja issarikuluja.
Yksi strategia voisikin olla, että sopii itsensä kanssa, että kun laina on lyhentynyt 30.000 euroa, uudelleenrahoitetaan se tilille ja ostetaan seuraava sijoitusasunto.
Tällöin on selkeä tavoite, johon pyrkiä. Tästä seuraa tekemisen meininki ja lainaa aletaan lyhentää ihan kunnolla. Normaalin kuukausilyhennyksen lisäksi tehdään joka eurolla ylimääräisiä lyhennyksiä.
Motivoivan tästä tekee se, että jokaiselle eurolle saa suoraan varman tuoton ja maaliin päästyä voidaan ostaa toinen asunto, minkä jälkeen ylimääräisten lyhennysten tekemiseen osallistuu oman palkan lisäksi kaksi vuokralaista.
Sivuhyötynä tässä voi olla se, että pankki huomaa sinun kykenevän hoitaa isompaakin lainaa. Jos siis teet joka kuukausi 200 € ylimääräisen lyhennyksen viiden vuoden ajan, on aika perusteltua sanoa pankille, että voit hoitaa tämän verran isompaa lainaa.
200 €/kk lisääntynyt maksukyky nykykoroilla tarkoittaa 30.000 € suurempaa lainaa.
Toisaalta taas jokin arvo on likvidillä puskurilla eli käteisellä tilillä. Eli ihan viimeisiä euroja ei kannata pankille antaa, ettei tule turhaa säätöä yllättävien kulujen hoitamisesta.
Lainalaskureihin perustuvat ”uutiset” mielellään kertovat minkä verran säästät koroissa koko laina-aikana, jos teet nyt ylimääräisen lyhennyksen.
En pidä tästä logiikasta, koska se on vain seurausta puhtaasta matematiikasta. Päätöksentekooni ei vaikuta se, että 100.000 € * 4 % = 4000 €, vaan se, että haluanko omistavani lainaa 100.000 € vai 150.000 €. Tai se, että saanko 4 prosentin koron painettua 3,5 prosenttiin.
Tämän pointtina on siis se, että en pidä järkevänä olla täysin velattomana missään vaiheessa. 10-20 % pitäisi velkaa olla melkein kaikissa tilanteissa, sillä siinä kohtaa vivun tuoma ”ylituotto” on vain niin suurta sen tuomaan riskiin nähden.
Jos laskuri siis kertoo, että säästät 15.000 € koko laina-aikana tekemällä nyt ylimääräisen lyhennyksen, mitä teet tällä tiedolla? Jos lainapääoma on esim. 100.000 € nyt, voit lyhentää sitä yllä olevan pohdiskelun perusteella miten parhaaksi näet.
Mutta kun lainapääoma on laskenut kymmenessä vuodessa esim. 50.000 euroon, on luultavasti myös tulosi ja taloudellinen asemasi parantunut. Nyt saatat todeta, että 100.000 € on ihan ok lainamäärä pitää, eli nostaa uusi 50.000 euron tulonhankkimislaina.
Nyt olet taas lähtötilanteessa eli laskurin aiemmin kertoma 15.000 € korkosäästö ei enää päde. Tai pätee osittain, sillä olet kymmenen vuoden aikana saanut hieman korkosäästöä.
Pidemmälle ehtineet sijoittajat ja yrittäjät käyttävät limiittitiliä tähän tarkoitukseen. Se on käytännössä tili, jossa on sovittu rahamäärä, jota voit käyttää vapaasti kuten lainaa ja maksat korkoa koko tilin saldon osalta ja lisäkorkoa käyttämäsi rahamäärän osalta.
Sitä voi siis ajatella lainana, jota voi nostaa ja lyhentää miten mieli tekee. Tällöin voit tehdä siihen ”ylimääräisen lyhennyksen” ja nostaa sen takaisin tilillesi huomenna.
Limiitti on kätevä esimerkiksi yrittäjälle, joka voi ostaa raaka-ainetta volyymialennuksella. Tai asuntosijoittajalle, joka haluaa pitää kuivaa ruutia valmiina hyvien ostotilaisuuksien varalta.
Eli kun pohdit kannattaako ylimääräinen lyhennys, suosittelen miettimään mitä muita käyttökohteita kyseisellä rahamäärällä voi olla lähitulevaisuudessa. Ja jos teet lyhennyksen, voitko saada tarvittavan rahamäärän jostain muualta takaisin.
Mutta mikäli tililläsi makaa rahaa tyhjän panttina, olisi sen käyttö lainanlyhennyksiin nyt varmaan ihan järkevää.