Hesarissa oli 11.4.2024 juttu helsinkiläisestä taloyhtiöstä, joka omistaa vuokra-asuntoja. Juttu on maksumuurin takana, mutta tässä Iltalehden jutussa kerrotaan tarkemmin tietoja samasta taloyhtiöstä, AsOy Helsingin Aapolasta.

Talossa on 51 asuntoa, joista 20 on omistusasukkaiden käytössä ja 31 on vuokrattu. Näiden sijoitusasuntojen arvo on noin 10 M€.

Jos talosta ostaisi 120 m2 asunnon, saisi 3,9 % osakekannasta, jolloin laskennallisesti tämän asunnon ostaja saisi ”kaupan päälle” 10 M€ * 3,9 % = 390.000 €.

Iltalehden mukaan tämä varallisuus ei näy myyntihinnoissa, vaan Aapolasta myytävien asuntojen hinta on ollut alueen keskihintatasoa, 7000 €/m2. Tässä nähdään asuntomarkkinoiden tehottomuus. 390.000 euron varallisuus 120 neliön asunnolle pitäisi nostaa omistusasunnon hintaa 3250 €/m2, eli sen velaton hinta pitäisi olla päälle 10 000 €/m2.

Tai kenties markkina ei olekaan niin tehoton, vaan se ajattelee, että isännöitsijä ja hallitus ei ole paras varallisuuden hoitaja, eli tästä ei kannata maksaa preemiota?

Kannattaako siis taloyhtiön omistaa sijoitusasuntoja? Sanoisin, että isossa kuvassa ei, mutta on siitä etuakin.

Nimittäin taloyhtiölle sijoitustuotot ovat verovapaita, sillä ne ovat normaalia tuloa taloyhtiölle ja vastaavasti kun sillä on kuluja, esim. lämmitys, isännöinti, sähköt jne. Kulut vähennetään tuloista ja jos (kun) kuluja on saman verran kuin tuloja, ei jää mitään verotettavaa. Sen sijaan jos 120 m2 asunnon omistaja omistaisi sijoitusasunnon suoraan itse, eikä hänellä olisi tulonhankintamenoja, olisi vuokratulo verotettavaa tuloa.

Lisäksi kaikkien omistusasukkaiden ei ehkä tule sijoitettua itse, joten tällainen taloyhtiön kautta tapahtuva pakkosijoittaminen on sinällään fiksua. On parempi sijoittaa keskinkertaisesesti kuin olla sijoittamatta lainkaan.

Kuinka pitkälle tätä mallia kannattaisi sitten viedä? Normaali taloyhtiö, joka ei omista yhtään sijoitusasuntoa on yksi ääripää. Toinen ääripää olisi kuvitteellinen taloyhtiö, jossa yhden asunnon omistaa yksi henkilö, ja kaikki muut asunnot ovat taloyhtiön taseessa. Tällöin tämä yksi henkilö omistaa käytännössä koko taloyhtiön.

Näin voisi käydä esim. Aapolan kohdalla, jos yhtiöllä on lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä. Aina kun yksi osakas myy asuntonsa, lunastaisi taloyhtiö sen. Vuosien jälkeen talossa on jäljellä kaksi osakasta ja 49 vuokra-asuntoa taloyhtiön taseessa. On varmaan mielenkiintoinen keskustelu, kumpi heistä päätyy myymään asuntonsa, eli luovuttamaan taloyhtiön kokonaan toiselle.

Ja minkä hintainen toiseksi viimeinen asunto olisi? Jos kyseessä on em. 120 m2 asunto 7000 euron keskineliöhinnalla, mutta sen takana on laskennallisesti noin 5 M€ sijoitusvarallisuus, tulisi asunnon hinta olla 5.390.000 €. Kuka tällaisen asunnon voisi ostaa? Ainoa mahdollinen ostaja on se toinen osakas, jolla on rahoitus kunnossa.

Jos rahoitus ei ole kunnossa, ei asuntoa olisi mahdollista myydä. Tai olisi, mutta reiluun alihintaan. Jos tällä hetkellä asuntoja myydään alueen keskihintaan, missä kohtaa markkina alkaisi hinnoitella sijoitusvarallisuutta kauppahintoihin?

Toki tässä tilanteessa taloyhtiön menot eivät enää riittäisi nollaamaan vuokratuloja, vaan yhtiö joutuisi maksamaan veroa voitoistaan. Oltaisiin lähellä normaalia sijoitusyhtiötä.

Samaan tilanteeseen päädyttäisiin jos rakennetaan vaikkapa 50 asunnon uudiskohde, mutta jätetään 25 asuntoa taloyhtiön taseeseen. Nyt jokainen ulos myytävä asunto maksaisi tuplahinnan, koska niiden hinnassa pitää maksaa 25 sijoitusasunnon kauppahinnat. Enää ei kuulostakaan niin houkuttelevalta kohteelta, vaikka hoitovastike olisikin nolla euroa.

Tästä seuraa loogisesti se, että matala vastike on hyvä lähinnä silloin, kun se johtuu oikeasti hyvin hoidetusta taloyhtiöstä, eli että kulupuoli on optimoitu. Se, että taloyhtiöllä on sijoitusvarallisuutta on tietyssä mielessä älyllistä epärehellisyyttä.

Samahan voitaisiin tehdä missä tahansa taloyhtiössä. Kerättäisiin 10 miljoonan euron ylimääräiset vastikkeet ja ostettaisiin SP500-indeksiä. Näillä sijoitustuotoilla voitaisiin vastikkeet painaa nollaan.

Tässä on vahvasti Buffetin mainitsema riski läsnä:

”I try to invest in businesses that are so wonderful that an idiot can run them. Because sooner or later, one will.”

Tuleeko ennen pitkää taloyhtiönkin johtoon idiootit, jotka eivät osaa hoitaa sijoitusvarallisuutta fiksusti?

Lähtökohtaisesti haluaisin pitää edellä mainitun 390 000 euron sijoitusvarallisuuden omassa taseessani, sillä kontrollilla ja likviditeetillä on myös arvo (kuten nähtiin, markkina ei tällä hetkellä anna tuolle varallisuudelle mitään arvoa).

On riski, että taloyhtiö ei osaa hoitaa varallisuutta fiksusti. Kokemukseni mukaan taloyhtiöiden omistamien asuntojen ja autopaikkojen vuokrat eivät ole markkinahintaisia.

Aapolan kohdalla näin toki saattaa olla, sillä taloyhtiö on pyörittänyt sijoitustoimintaa jo yli sadan vuoden ajan.