Kannattaako laina-ajan pidentäminen? - Asuntopehtoori LKV

Kannattaako laina-ajan pidentäminen?

Asuntomyynti Asuntopehtoori

Nordea avasi maanantaina 8.1.2018 pelin tarjoamalla 35 vuoden asuntolainaa. Sinällään tässä ei ole mitään uutta, sillä esimerkiksi Handelsbankenista on ollut mahdollista nostaa jopa 60 vuoden asuntolainaa. Mitä tästä sitten tulisi tuumata? Kannattaako laina-aikaa pidentää?

Ensinnä on hyvä määritellä muutama käsite. Lainasta maksetaan (yleensä) kuukausittain korkoerä, lyhennyserä ja nämä yhdessä muodostavat kuukausierän. Lainan maksutapoja puolestaan ovat annuiteetti, kiinteä tasaerä ja tasalyhennys.

Annuiteetissa laina-aika on aina sama. Jos korko nousee, nousee myös kuukausierä, toisinsanoen koron osuus kuukausierästä kasvaa. Mikäli korot nousevat paljon, käy jossain vaiheessa niin että koko kuukausierä on pelkkää korkoa eli itse lainapääoma ei lyhene lainkaan.

Tasalyhenteisessä lainassa lyhennyserä on aina sama. Jos korko nousee, nousee myös korkoerän suuruus ja täten nousee myös kuukausierä.

Kiinteässä tasaerälainassa kuukausierä on aina sama. Jos korko nousee, nousee laina-aika. Mikäli korot nousevat paljon, venyy laina-aika erittäin pitkäksi. Tästä johtuen pankki ei välttämättä myönnä kiinteää tasaerälainaa jos laina on jo alussa venytetty äärimmilleen.

Näiden lisäksi on olemassa myös bullet-laina, jossa laina-aikana maksetaan pelkkiä korkoja ja laina-ajan loputtua maksetaan koko pääoma kerralla pois. Lisäksi on balloon-laina, jossa ensin esimerkiksi 5 vuoden ajan maksetaan sovittua kuukausierää ja tämän jälkeen maksetaan kerralla koko laina pois. Bullettia ja balloonia ei tyypillisesti käytetä asuntorahoituksessa, joten en käsittele niitä tässä yhteydessä tarkemmin.

 

Mikä takaisinmaksutapa olisi minulle hyvä?

Annuiteetti on hyvä mikäli sinun on tärkeää tietää laina-aika tarkkaan etukäteen. En tosin oikein keksi, että milloin minun olisi ehdottomasti tiedettävä laina-aika tarkkaan jo lainaa nostettaessa. Laina-aikaa voin itse säätää ylimääräisillä lyhennyksillä tai lyhennysvapaalla. Pankit sen sijaan mielellään suosittelevat tätä, sillä heille on arvoa sillä, että tietävät milloin laina on maksettu takaisin.

Tasalyhenteinen on hyvä, mikäli haluat olla varma, että laina lyhenee tasaista tahtia. Tällöin voit siis olla varma, että lainapääoma lyhenee, ja sinulla on varaaa maksaa korkeampi kuukausierä korkojen noustessa.

Kiinteä tasaerä on hyvä, mikäli sinulle on tärkeää, että joka kuukausi tililtä lähtee sama summa rahaa, menipä korot mihin suuntaan tahansa. Tämä helpottaa kummasti arjen raha-asioiden pyörittämistä ja (yrityksen) budjetointia kun tiedät varmuudella paljonko joka kuukausi tililtä lähtee rahaa. Haittapuoli on se, että jos korot nousevat niin lainapääoma lyhenee hitaammin. Tämän voi kuitenkin korjata sillä, että teet ylimääräisiä lyhennyksiä. Tällöin kyseessä on itseasiassa itse tehty tasalyhenteinen laina.

Johtopäätös: paras lainatyyppi on kiinteä tasaerä. Se tuo budjetointiin ennustettavuutta ollen samalla joustava.

 

Miten lainaa kannattaa hoitaa?

Riippumatta siitä minkä lainatyypin valitset, kannattaa laina sitoa lyhyeen viitekorkoon sekä pitkään laina-aikaan. Viitekorkoa olen käsitellyt mm. tässä asuntosijoittajan rahoitusta koskevassa blogijutussa. Lyhyen viitekoron haittapuoli on ennustettavuuden heikkeneminen, sillä korko muuttuu useammin. Jos taloutesi kestää korkomuutokset, eli sinulla on sen verran bufferia, niin rahallisesti pääset vähemmällä kun valitset lyhyen viitekoron.

Pitkän laina-ajan hyvä puoli taas on se, että et ”pakota” itseäsi maksamaan enemmän kuin on tarpeen. Jos kuitenkin haluat lyhentää lainaa reippaammin, voit aina tehdä ylimääräisen lyhennyksen. Toisinpäin tämä ei ole mahdollista, eli jos valitset lyhyen laina-ajan ja sitä kautta ison kuukausierän, et voi jättää kuukausierää maksamatta. On siis parempi pitää enemmän pelivaraa itsellä ja tehdä päätös sen mukaan mikä kussakin tilanteessa on itselle paras vaihtoehto.

Pitkän laina-ajan huono puoli on se, jos ylimääräinen raha tilillä tulee tuhlattua. Mutta kaikkihan me olemme vastuullisia rahankäyttäjiä, emmekös? 🙂

Johtopäätös: Paras laina-aika on mahdollisimman pitkä.

 

Laskuesimerkki

Tehdään laskuesimerkki 150 000 euron kiinteän tasaerän lainalla ja verrataan miten kuukausierä muuttuu 1 % ja 2 % korkotasolla sekä 10 vuoden ja 25 vuoden laina-ajalla.

Kuten huomataan, korkoerä ei riipu laina-ajasta vaan ainoastaan korkotasosta. Lyhennyserä muuttuu hieman korkotason noustessa, ja erittäin paljon laina-ajan pidetessä. 1 % korkotasolla +15 vuotta laina-aikaan laskee kuukausierää noin 750 eurolla. Jos siis haluat maksaa lainan nopeasti pois eikä raha polttele käsissäsi, kannattaa ottaa 25 vuoden laina-aika ja tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Jos tulee yllättävä tilanne vastaan, voit aina jättää ylimääräisen lyhennyksen väliin.

Kannattaa myös huomata, että laina-ajan pidennyksen hyöty vähenee mitä enemmän laina-aika kasvaa. Toisinsanoen, 1% korkotasolla laina-ajan pidennys 25 vuodesta 40 vuoteen tiputtaa kuukausierän 380 euroon, eli laskua enää 185 euroa (565 € – 380 €).

Tästä huolimatta lainanottaja saa lisää joustavuutta, eli johtopäätöksenä kannattaa ottaa niin pitkä laina-aika kuin kiinteälle tasaerälle saa.

 

Miten toimia käytännössä?

Nordea perustelee pidempää laina-aikaa sillä, että kun lainanhoito vie vähemmän rahaa voisi ylijäämän sijoittaa ja näin ollen koko omaisuus ei olisi asunnossa kiinni. Tämä on varsin kannatettava ajatus, joskin en voi välttyä ajatukselta, että Nordealla on oma lehmä ojassa, lähinnä isompien korkotuottojen sekä vielä kannattavampien rahastojen myynnin muodossa.

Mutta jos pankki sitten saa enemmän korkotuottoa, niin eikö se ole huono maksajalle eli lainanottajalle? On ainoastaan silloin, jos tilille jäävää ”ylimääräistä” raha ei sijoita.

Tehdään yksinkertaistettu ajatusleikki kahden sijoittajan A ja B välillä. Kummatkin sijoittajat voivat sijoittaa kohteeseen, joka jakaa osinkoa joka kuukausi (esim. vuokra). Tuotto pysyy samana seuraavat 20 vuotta.

A nostaa 10 vuoden lainan, jonka kuukausierä on 300 euroa ja sijoittaa pääoman kohteeseen, josta saa osinkoa 300 euroa kuukaudessa. 10 vuoden kuluttua laina on maksettu pois ja hän nostaa uuden 10 vuoden lainan ja sijoittaa sen identtiseen kohteeseen.

B nostaa muuten identtisen lainan, mutta laina-aika onkin 20 vuotta, jolloin kuukausierä on 150 euroa ja sijoittaa pääoman samaan kohteeseen, josta saa osinkoa 300 euroa kuukaudessa. Ylijäämän 150 euroa hän käyttää ylimääräisten lyhennysten tekemiseen. Tässä skenaariossa A:n ja B:n lopputulemat ovat identtisiä.

Molemmat saavat saman tuoton ja molemmilla on sama riski. Erotuksena on, että B:n tilanne on joustavampi, sillä hän voi halutessaan sijoittaa 150 euroa/kk toisaalle, mikäli tuottoisampi kohde ilmestyisi.

Ei siis pidä tuijottaa vain lööppien juttuja, missä on laskettu paljonko enemmän korkoa maksat kun laina-aika pitenee, vaan pitää huomioida mitä niillä maksetuilla koroilla (eli isommalla pääomalla) saa aikaan toisaalla.

Johtopäätöksenä, varsinkin sijoittajalle tärkein kriteeri lainassa on kokonaiskorko. Se on se, mikä määrittelee lainan halpuuden tai kalliuden loppujen lopuksi, ei laina-aika. Se, kuinka pitkään on ”altistunut” lainalle ei periaatteessa merkkaa mitään koska rahoituksen voi ylimääräisillä lyhennyksillä, lyhennysvapaalla tai uudelleen rahoittamalla muokata mieleisekseen.

Jos sinulla on rahalle lainan korkoa tuottavampi kohde, kannattaa laina-aikaa venyttää pidemmäksi ja sijoittaa ylijäämä. On kuitenkin hyvä olla itselleen rehellinen, sillä tällaisessa tilanteessa A ja B eivät ole vertailukelpoisia, sillä B ottaa nyt enemmän riskiä, jolloin pitääkin saada enemmän tuottoa. Sijoittajasta riippuen lainan korkotason pystyy päihittämään, tai sitten ei 🙂
#asuntosijoittaminen #rahoitus #analyysi

Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 15 vuotta ja tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi 

040 777 2808 

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

2 Comments

  1. Iivari sanoo:

    Terve!

    Hyviä pointteja.

    Itselle tulee mieleen, että myös asuntosijoittajan kassavirtalaskelmaan lyhennystavalla on myös jonkinmoinen merkitys, eikö vain?

    Annuiteetilla kassavirta voi olla muutaman kympin verran parempi alussa, verrattuna tasalyhennykseen. Tälläin vaikkapa kassavirtanegatiivinne kohde voi muuttua kassavirtapositiiviseksi ihan vain lyhennystavan vuoksi.

    Kumpaakohan tapaa taloyhtiölainoissa yleensä käytetään?

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Kiitos!

      Lyhennystavalla on tosiaan pieni merkitys kassavirtaan. Mutta vaikea nähdä, että sijoituskohde muuttuisi hyväksi tai huonoksi riippuen minkä lyhennystavan valitsee. Lainan kokonaishintaan kun vaikuttaa vain lainapääoma, korko ja laina-aika. Lainatavat vain ”pakottavat” lyhentämään alussa tiukempaa tai löysempää tahtia. Saman lopputuloksen saa käyttämällä lyhennysvapaita tai ylimääräisiä lyhennyksiä.

      Taloyhtiölainat ovat tyypillisesti tasalyhenteisiä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *